2023年物流地產成投資新動向 華東華南市場成最新看點

  中國報告大廳網訊，物流地產行業進入擴張階段，未來物流地產市場仍具有廣闊前景。隨著城市化的水平的提升，貨物流轉的效率提高，成本變低，物流地產產業變成人們城市生活重要的環節。

  2023年物流地產成投資新動向

  物流地產在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力，長租公寓之外，2023年，產業園區、物流地產等類型物業也被認為將備受追捧、成為投資新動向。

  目前我國倉儲建設面積總量很高，但是從人均水平來看，2022-2027後新冠疫情環境下中國物流地產市場專題研究及投資評估報告指出，截止2018年我國人均物流地產空間僅為0.7平米/人，顯著低於日本(4平米/人)和美國(3.7平米/人)，而且我國電子商務發展水平相比日本、美國來說並不落後，所以對於物流倉儲的需求也應與其相當，所以我國的倉儲建設還是有很大的發展空間。

  2022年四季度，上海產業園區淨吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，加之近期疫情影響，致使其決策周期延長。新能源汽車等戰略性新興產業持續活躍，繼續引領上海產業園區市場的租賃需求。

  新增供應方面，上海四季度共有五個項目竣工交付，總建築面積29.1萬平方米。較大的供應量使得上海產業園區整體空置率上升至12.6%。考慮到租戶較為謹慎的態度以及近期疫情高發，業主預期有所調整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。2022年全年，上海產業園區租金表現保持平穩，小幅上漲0.8%。

  同時，2022年第四季度，上海物流地產租賃活動保持穩定，淨吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地產淨吸納量為33.7萬平方米。2022年全年共錄得5個新項目完工入市，交付了超過33萬平方米的物流空間。與2021年大部分新增供應集中在金山子市場相比，2022年的新增供應分布在松江、青浦、奉賢和金山等多個子市場。

  2022年底，首單民企REITs正式落地，12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金獲得證監會批准。這將是第三隻上市的倉儲物流公募REITs，也是國內第一隻民企REITs。2023年將有總體量接近66萬平方米的6個新項目交付入市。隨著上海度過疫情高峰期，對物流地產的租賃需求也將出現復甦。

  華東華南市場成最新看點

  自2008年金融危機以來，中國中產階級的日益壯大和消費品零售市場的蓬勃發展推動了現代物流倉儲和配送需求的高速增長。不過，在工業和物流用地供應持續緊縮的情況下，高標庫市場整體仍處於供不應求的狀態。2010~2019年，中國社會消費品零售總額以11.2%的年均複合增長率攀升至41萬億元;核心物流市場的高標庫總體量翻了兩番，實際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。

  從物流地產行業趨勢來看，與過去相比，雖然消費增速有所放緩，但長期內消費規模仍將穩步擴大。物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。各地推進城市群和都市圈發展，也將為物流地產市場帶來新的發展機遇。粵港澳大灣區、長三角、京津冀和成渝地區在過去十年間業績斐然，而政府推動城市群發展的計劃，將促進這些地區的進一步發展。

  此外，自動化和智能化的物流科技，在實際操作中有效提升了高標庫的空間利用率和作業效率。因此，為了滿足租戶對於自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力，科技賦能成為物流企業降本增效的助推器。

  物流地產入局玩家漸趨多元，多項政策支持物流地產建設。目前從全國範圍來看，華東地區已擁有體量最大的高標庫市場，浙江是華東地區物流地產業務的主要增長省份。展望未來，華南地區物流地產的平均租金會維持國內最高水平。其進一步提到，冷鏈產業加速發展，導致高標庫與冷庫的綜合項目越來越占據華東、華南市場主流，浙江、安徽市場的啟動，上海、江蘇市場的升級，深圳與香港在船與貨之間的合作，將會成為明年的看點。

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