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物業企業估值出現嚴重分化 政策利好刺激想像空間

2020-11-27 10:22:29報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T
  報告大廳摘要:新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知,城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發布預測表示,2020年,物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

  新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知,城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發布預測表示,2020年,物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

  物業企業估值出現嚴重分化

  過去幾年,物業行業的造富速度,遠超過大多數的地產商。按照2020年8月31日的市值計算,26家港股內地物業公司的總市值達4337.22億港元,平均市值為166.82億港元。市值超過100億港元的公司達到10家。物業企業市值超過同名地產商的不在少數。

  但從九月份開始,物業企業的市場估值出現了嚴重的分化。那些過去幾年依靠買買買實現快速擴張的企業,市盈率明顯低於靠自身優質服務,以及口碑快速成長的公司。

  這種變化,造成資本更加偏愛那些靠優質管理和服務,實現內生式增長的企業。但放眼整個行業,這樣的企業並不算多。東原物業可能是其中在最近兩年時間裡表現最突出的一家。2018年才開始外拓的東原物業,在不到700天的時間裡,從提供涵蓋高層、公寓、別墅、洋房等高端住宅業態的服務到甲級商業寫字樓宇,產業園區,高校醫院,政府辦公樓,甚至涉及國際綜合服務等全業態多元化布局。其中不乏世界500強外資企業,奔馳、寶馬、博世等在東原物業外拓的進程中都成為了其優質客戶。

  行業前三位的服務品質贏得了客戶的高度認可,持續提供優質的服務為東原物業在市場上形成了品牌吸附效,真正實現了品質進階。

物業企業估值出現嚴重分化

  政策利好刺激想像空間

  物業行業的規模增長是一大因素。2020年物業管理行業總體營業收入預測值是11800億元,管理面積將達到330.4億平方米。「十四五」期末,物業管理行業管理規模將達到430億平方米,營業收入將超過2萬億元,從業人員將達到1000萬人以上,下游的一些產業也將拉動100萬人就業。

  不過,規模增長並不能完全解釋資本為何突然青睞物業行業。一直以來,勞動力密集、利潤空間低,就被認為是物業行業的「行業標籤」。

  2018-2023年中國物業服務行業市場深度分析及投資戰略研究報告指出,500強企業營業收入3407.48億元,同比增長20.33%,業績維持持續增長態勢。與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是,2019年,500強企業毛利和淨利潤分別為511.64億元和299.88億元,毛利率微降0.13個百分點至15.02%,淨利潤率為8.80%,較上年,也僅僅只增加0.81個百分點。

  不過,由於2020年以來的新冠疫情、老舊小區改造等,被認為推動了物業行業的社會認知改變,拓寬物業服務領域,創新物業商業模式,因此,2020年也被認為是物業行業「特殊的一年」。

  一些觀點看來,在整體利潤空間不足的背景下,物業行業之所以能在今年成為資本寵兒,主要在於隨著城市發展進入「存量更新」時代,基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入,所帶來的巨大想像空間。

  有物業企業人士告訴記者,疫情以後,物業行業的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可,但作為生產性服務屬性,還未得到廣泛認識,價值被低估。

  在所有的物業類型中,住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。而老舊小區改造等城市更新政策的推出,也讓低利潤的住宅物業,看到了獲得更高利潤的希望。

  一方面,老舊小區改造可以為物業行業提供新的增量空間。以北京為例,北京建設於1999年以前的老舊小區約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業化的物業管理,不僅基礎設施落後、小區環境較差,更缺乏物業服務。北京市住建委主任王飛就曾表示,老舊小區綜合整治工程的目標之一,便是帶動物業管理長效機制的建立。

  而另一方面,在老舊小區改造的「提升類」改造中,提出要針對公共服務和公共環境,改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些,都被認為是物業公司未來的盈利空間所在。

  其中,又以新基建、5G等相關的智慧物業運營,最為值得關注。有北京龍頭物業企業的相關部門負責人向21世紀經濟報導預估,未來五年間,僅是智慧社區改造、新基建的規模,北京的市場規模就會有200億元左右。

  而在2020年的城博會上,記者也了解到,在老舊小區的智慧化改造過程中,物業公司聯合第三方平台,為居民提供物流服務、保修服務等物聯網服務十分普遍。通過物業提供的可攜式醫療設備,打通小區居民健康數據與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開始出現。

  一個直觀反映了這一趨勢的現象是,萬科近期將物業公司改名為「萬物雲」,定位為空間科技服務。另外,金科、龍湖等知名房企分拆的物業板塊,也都在名稱中直接加入了「智慧」元素。新城悅服務也在2019年就收購了智能家居企業數淵信息。

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