物業糾紛頻發引衝突 物業關係陷入惡性循環急需重構

　　隨著越來越多人購買了屬於自己的房產， 「業主」的概念日益深入人心。相對的，人們對物業服務企業的要求越來越高，由此產生的物業糾紛也就越來越多，物業關係陷入惡性循環急需重構。

　　物業一換再換、越換越鬧心，在北京甚至全國範圍內比比皆是。物業管理專家路軍港告訴記者，如果不改變傳統物業經營的模式，越換越鬧心的事還會繼續發生。

　　近日，廣西南寧市一小區業主因停車位收費與物業方發生矛盾，業主代表遭30多名不明人士持械毆打，涉事開發商及物業公司被曝多次出現樓盤停工、物業糾紛等問題，引發社會關注。

　　近年來，各地因物業糾紛引發的衝突呈現上升和惡化趨勢。受訪人士表示，長期以來，物業管理作為穩固「城市之基」的作用未得到充分重視，這一「舶來品」又存在市場主體缺位、管理機制不健全等「水土不服」問題，亟待從完善頂層設計、強化基層執法力量等方面加以鞏固，重構健康有序的物業關係。

　　物業糾紛中業主遭不明人士毆打

　　南寧市紅日江山小區業主蘇女士告訴記者，12月10日晚9時許，小區業主代表因停車位收費問題與物業產生矛盾，在雙方協商未果、業主準備離開物業辦公室時，一群約30人的不明人士持鋼管、鐵鏟等器具襲擊小區業主，造成至少7位業主受傷，其中傷勢最重的隆先生鼻樑粉碎性骨折，被送到醫院接受緊急手術和住院治療。

　　「當時我在現場看到，打人的就是物業聘請的保安，他們戴著頭盔，穿著背心，還有一些身穿便服的社會人員。他們在關閉了路燈的閘門後，突然從地下室衝上來對業主進行毆打，整個過程大概持續了5分鐘，然後就消失得無影無蹤了。」蘇女士說。

　　紅日江山樓盤所在南寧市高新區相關部門負責人介紹，樓盤開發商此前未完成「一戶一表」安裝等後續工作就移交物業，為物業、業主矛盾埋下了隱患；在停車位收費方面，物業公司存在超標準收費等問題，並採取了鎖車、拖車等措施，導致其與業主矛盾激化。

　　記者了解到，近兩年來，紅日江山樓盤開發商廣西紅日東升投資有限公司及其樓盤物業公司南寧市聯航物業服務有限公司曾多次被曝出資金鍊斷裂樓盤停工、物業糾紛等問題。南寧市住房保障和房產管理局相關科室負責人介紹，此前紅日江山物業人員也曾數次與業主發生紛爭，高新區房產局曾兩次介入其中參與協調，並兩次對南寧市聯航物業服務有限公司進行警告。今年5月，因為業主拖欠物業費等問題，物業公司曾一度撤離。

　　就在今年12月初，紅日東升旗下另一樓盤紅日江景小區也曝出衝突事件。據業主們反映，小區業委會欲號召業主投票重新選擇物管時，遭到聯航物業公司的阻攔，不允許業主投票，雙方還發生了肢體衝突，直到警方趕到事態才得以平息。更多最新物業行業分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2015-2020年中國物業經營調研及競爭格局預測報告》。

　　影響更大的則是紅日山湖樓盤的停工問題。去年底以來，因為資金鍊斷裂問題，紅日東升開發的「紅日山湖」陷入項目停工危機，並曝出老闆跑路、違規預售、「一房多賣」等問題，在相關部門多次協調下，近期這一樓盤才開始逐步復工。知情人士介紹，此次爆發衝突事件的紅日江山小區，其「一戶一表」之所以一直未能安裝，也是因為開發商拖欠供電方數百萬元。

　　多因素致物業糾紛惡化

　　記者調查了解到，物業糾紛頻發並引發衝突事件，既與物業公司經營管理水平參差不齊有關，也與長期以來作為市場主體相對方的業主方未能組成統一主體有關，而監督調解機制不完善、執法力量薄弱也導致糾紛難以得到充分有效處理。

　　從事物業行業近20年的南寧市物業管理協會會長黃櫟認為，雖然近年來物業行業發展較快，但受政策、發展水平、經營環境等因素影響，總體來看，物業公司經營管理水平參差不齊，並未得到明顯提升。

　　去年4月，南寧市住房保障和房產管理局曾發布公告，一舉撤銷90家物業服務企業的資質證書，這批企業將不得再從事物業服務工作。其中9家為2013年「十差」物業，大多存在不配合居住區綜合整治的相關工作、所管小區存在「髒亂差」現象、不配合整改等問題。

　　與此同時，業主雖然維權意識不斷提升，但組織性、參與性較差。南寧市住房保障和房產管理局相關負責人表示，物業關係本來應該是物業公司與業主兩大主體，從目前的普遍情況來看，由於業主委員會仍然未能廣泛有效建立，業主一方沒有形成集中有力量的對話主體，導致在維權過程中較難作為。一些已經成立的業主委員會的運行管理工作也不規範，甚至成為少數人謀取私利的工具。南寧市民吳女士告訴記者，自己所在的小區雖然成立了業委會，但參與投票的業主人數明顯沒有達到法定人數，業委會在小區車位收費等方面管理也不透明，吳女士多次詢問，最後竟遭到業委會停水對待，最後只得罷休。

　　另一方面，針對物業糾紛的監督調解力量也比較薄弱。南寧市青秀區房管所副所長班克健表示，雖然現在建立了城區、街道、社區三級物業管理機制，但街道和社區人員沒有固定，加起來也只有30人左右，而且物業調解的專業性非常強，需要法律、工程設計等多方面的知識，還要有抗壓能力和調解能力，基層工作人員在這方面非常欠缺，處置不當甚至容易激發矛盾。

　　物業關係亟待重構

　　一些專家認為，當前物業管理的市場化機制、法律法規、監管體系等並不健全，導致物業關係陷入惡性循環。在業委會長期缺位、業主權利難以得到有效保障的同時，物業企業和行業同樣有著諸多「委屈」：過多的職能負擔和過低的收費標準導致企業經營效益差、發展能力弱，一些物業公司轉而通過降低服務水平或謀取公共收益消化成本，從而引發業主不滿帶來物業糾紛。

　　一些物業企業表示，物業行業的市場化機制並未理順，使得企業和行業發展面臨困境。一方面，近年來物業企業經營成本不斷上漲，利潤空間一再擠壓，而物業服務收費標準卻並未得到合理調整，物業企業稅負較高，拖欠物業費及水電費更成為普遍現象。

　　有物業公司負責人表示，雖然《物業管理條例》對欠費業主做出了「業主逾期不繳納物業服務費用，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴」的規定，但物業企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮法規規定的作用。

　　另一方面，作為市場主體的物業公司承擔了過重的額外負擔和風險，如，本應由水電、環衛等部門自己承擔的收費職責，多數小區由物業企業無償向業主收取，物業企業往往還要先預付水電費、垃圾處理費，這樣不僅增加了物業企業的工作量和勞動成本，而且存在墊資後收不上水電費及垃圾處理費的風險。在一些地方，物業公司還要承擔人口管理、計生宣傳、裝修管理、打擊傳銷等政府職能。

　　受訪人士表示，隨著城鎮化進程加快和人們權利意識的提升，如何構建健康有序的物業關係顯得尤為重要。

　　一是通過完善業主自治和業委會建立運轉相關法規、強化培訓等，不斷提升業委會的覆蓋面。一些業主和主管部門負責人表示，由於現行法律在業主行使權利、業主自治、業委會運轉規則等方面沒有出台詳細的規範，導致業主參與小區事務不積極，業主自治或業委會在成立運轉過程中出現不規範問題，不利於形成健康的物業關係。

　　二是理順物業管理各方關係、職責，建立市場化的行業發展機制。進一步明確物業企業與政府相關部門、建設單位、業主等多方主體的權利義務，界定各方責任，及時處理涉及居住區的相關事宜；完善和規範物業服務收費機制，如，建立物業服務收費與服務成本價格聯動機制，改善物業行業生存狀況，引導樹立「優質優價、質價相符」的物業服務收費理念。

　　三是完善物業管理調解糾紛機制。針對物業糾紛量大但額度較小、雷同性大，司法機關處理起來繁瑣、立案難等問題，建議完善行政調解、司法調解、民間調解相結合的機制，一方面在司法調解方面推行簡易程序，同時發揮民間專業人士作用參與調解。

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