中國A股IPO已經重啟 地產股並不被市場看好

　　據中國報告大廳了解：「目前上市工作準備得不錯，專業團隊已經進來，但最大的難度是自身的規範化和業務的合併。」2013年12月28日，剛剛參加完北京市大興區人大會議的中坤集團董事長黃怒波，終於對記者鬆了口。

　　在這之前，中坤的上市在波折和反覆中已經徘徊了近7個年頭。從2007年高調重組和單獨上市的提法，到隨後的沉寂，再到2011年明確表示不再考慮上市，直到目前重新披露有實質性進展，黃怒波對中坤旅遊上市的態度時陰時晴，令人難以捉摸。

　　目前，中坤的旅遊地產遍及中國黃山、南疆、桐城、寧夏、雲南、湖南、西藏以及北京的延慶、門頭溝等地，2011年的冰島購地風波則將中坤全球旅遊版圖的打造計劃公之於眾。但在很多業內人士看來，多年來僅做出一個黃山宏村項目，中坤旅遊地產很難經得起推敲。「一級市場上積累的土地規模很大，但二級市場有說服力的產品不是很多。」一位業內專家表示。

　　或許這種質疑黃怒波已經聽過很多了，他的辯解始終還是那句話，「旅遊地產是慢工細活，要耐著性子」。

　　但是他留給自己構築這個旅遊地產帝國的時間似乎已經不多了，正如他此前對媒體所說的，「希望給我5年時間吧，尋找一個慢慢退出的機會。」用上市確保一些高管的利益變現，做更多文人的事情，讓下一代去完成百年企業，黃怒波的話語中透露著一些無奈和悲涼。去意已決的黃怒波，能否最終在自己手中完成中坤旅遊帝國的構築和上市?

　　要上市，但不差錢?

　　2013年7月，黃怒波一篇專欄文章中透露，「旅遊地產會有一個黃金時代，下決心將中坤的旅遊板塊整合上市，看我們能不能做一個好孩子。」這條「好孩子」之路已經走了近7年，不禁引發了很多業內人士的質疑——股市已經跌到不能再跌，旅遊地產則競爭越來越激烈，上市的好時機似乎一去不復返，黃怒波究竟在等什麼?

　　「我對這個話題一直不願過早過多地講，因為有一些模式還沒有完善，希望等模式更完善之後再推出來。我也不著急，做旅遊地產沒有十年八年是做不好的，要耐著性子才行。」黃怒波對記者說。

　　但黃怒波有一點篤定無疑，「我們不差錢，上市不是單純為了拿錢」。

　　在中央政府將文化、旅遊定位為國家級戰略新興產業來大力推動的情況下，中坤的標籤顯然打動了很多金融機構的心。

　　2012年，中坤集團與國家開發銀行北京分行達成開發性金融合作協議，中坤旗下文化、旅遊等領域的項目將從中獲得約50億元的授信支持。國開行北京分行行長徐明稱，將大力支持文化、旅遊業的發展，提供期限較長的貸款，並研究對缺乏抵押物的文化產業公司提供金融創新類產品。

　　這類貸款保證了中坤每一個旅遊地產項目的前期啟動資金，而黃怒波的操作模式是，只要前期投入到位，到一定程度就必須形成自己的現金流，這樣就具備了再生能力。

　　同時，中坤在美國的辦公物業和田納西州的大片土地，也為其在海外市場低成本融資打通了渠道;投入較多的大鐘寺中坤廣場也得到了銀行15年的經營性物業貸款。

　　黃怒波曾對記者明確表示，中坤的負債率不會超過30%，而且擁有很多自持的商業物業，需要的話很快可以變現為足夠的現金。

　　「旅遊地產單獨上市是因為中坤一直沒有一個上市公司，如果能夠上市，按照上市公司的模式來運作，對自身也是一個提升;其次也是希望能夠讓部分高管的利益變現;第三，做得這麼大了，需要為社會貢獻一些資源。」黃怒波說。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　拿什麼上市?

　　中國A股IPO已經重啟，但涉及地產股並不被市場看好。想拿黃山板塊撬開資本市場大門的中坤地產能否如願，仍然是一個迷局。

　　黃怒波認為，大家暴發戶心態慣了，都恨不得今天拿了地，明天就能看到房子，旅遊地產不一樣，是一個慢工細活。

　　1997年，中坤獲得安徽省黟縣宏村、南屏、關麓三個古村落為期30年的開發經營權。隨後十餘年間，中坤將黃山項目打造成自己的標誌性產品，其中涉及大型文化表演《宏村阿菊》、度假山莊、收費景區、精品別墅群、五星級酒店、禪修會所、高爾夫球場等，成為中坤運作古村落休閒度假項目上旅遊產品最豐富、產品群概念最完整的樣本。資料顯示，宏村目前的年遊客量約120萬人次。

　　「黃山項目工程都蓋完了，現在可以形成強大的現金回流和項目融資能力。景區本身沒成本，日常門票收入一年近一個億，幾個億貸款一年利息才1000多萬元。」黃怒波表示。

　　2013年12月30日，5家企業拿到了證監會發放的IPO批文，暫停了13個月的IPO正式重啟。普華永道分析認為，2014年IPO分布的行業將以製造業、零售、消費品及服務業、科技等為主，房地產相關行業實現上市仍有難度。

　　世紀證券人士分析稱，港中旅所做的少林寺項目從2011年開始籌劃上市，到現在仍沒有成功，黃山項目的上市也同樣面臨較大考驗。該人士稱，通過借殼上市等方式或是一條捷徑。

　　但黃怒波似乎並無此意。「上市是一個計劃，不是為了上市而上市，進入這個通道，對中坤本身也是一個很高的挑戰和很好的鍛鍊，這個才是最關鍵的。至於最後能不能上市我也不知道，但是這個過程對我來說很有必要。」不過，業內的一個疑問在於，即便黃山項目能夠順利上市，中坤其他大規模的土地儲備依然沒有開發，這些項目今後是單獨上市，還是會注入到上市公司之中?其旅遊與地產資產究竟是分而治之，還是打包上市?這些都是有待黃怒波一一解答的問題。

　　5年內淡出商界?

　　2014年1月11日，黃怒波又要飛往雲南普洱。這個地跨4萬平方公里的旅遊項目被黃怒波稱為中坤旅遊地產的收山之作，「一輩子就做普洱了」。

　　普洱項目是黃怒波在2012年談下來的，但直到目前進展依然不大。今年年初，中坤、普洱市政府和華大基因在北京正式簽署《戰略合作框架協議》，宣布以普洱地區為核心基地，在高端體檢、健康管理、基因康復、醫藥保健等健康產業方面開展深入合作，打造全球首個以基因康復為核心的健康養生基地。

　　黃怒波透露，中坤已經開始在普洱開發一個懸崖式酒店，但還有很大一部分土地沒有拿到，「當真要拿地的時候他們又不給了，所以這次我還要去一趟普洱，跟政府具體談一下。」黃怒波對記者表示，希望通過普洱的項目開發，帶動更多的企業戰略轉型，都轉到度假地產、旅遊地產領域中來，也到其他的城市去做。

　　「希望給我5年時間吧，能有一個慢慢退出的機會。」黃怒波曾如此對媒體表示，「對我來說，可能中坤的企業家生涯就要告一段落了，因為我還有好多文人的東西沒有完成。我這一代人不是什麼都能做，我就是老老實實的老農民，把這塊地一鋤，地我刨出來了，後邊誰來種，自然有鑑定，這樣的企業才叫百年企業。」2013年，黃怒波依然是全國到處飛，在很多地區都留下中坤宣稱要拿地的聲音和身影。這在很多人看來，多少有些「忽悠」的成分。

　　「很多項目都是臨時定下來的，甚至喝醉了酒就答應，酒醒後沒辦法反悔的也有。但既然我答應了，就一定要做好。」不過，「到處留情」的黃怒波現在多少也開始自我反省起來，「我其實沒有什麼野心，凡事還是得有個度，就把冰島做好，把普洱做好，這輩子就已經很了不起了。像普洱這個項目，需要10年的時間才能做好。」

　　對於業內的一些批評和質疑，黃怒波也希望大家能夠多給中坤一些時間和耐心，「我們一直在做自己的模式，從開始做到現在從來沒有動搖過，這個需要耐心，再給個幾年就能正式地推出來了」。

　　誠然，中坤如果拿著旅遊地產這些年的投入到住宅市場，可能早就上市了，規模和盈利也可能遠遠超過目前數倍，但是他認為那樣不會形成自己獨特的產業模式，「我不後悔，就像登山一樣，需要慢慢爬」。

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