2013年北京市新建住宅成交情況分析

進入2013年，北京住宅市場進入全面復興階段。新房市場方面，受供應情況影響，商品住宅市場銷量呈現前高后低局面，前11個月共成交107496套，同比小幅減少1%；而二手房方面，全年市場整體表現亮眼，前11月二手房的網簽量已經超過去年和前年全年，創三年來新高。

隨著地價進一步走高以及自住型商品房批量入市的影響，未來純商品住宅市場「豪宅化」的趨勢會越來越明顯，中高端項目所占比重將出現上升。

根據亞豪機構統計數據顯示，2013年前11個月北京市商品住宅共實現成交107496套，成交面積1151.8萬平方米，同比去年同期，成交套數小幅減少1%，成交面積下降3%。

據亞豪機構統計，從月度變化情況可以看出，2013年上半年北京住宅成交延續了2012年下半年以來的熱度，月度成交普遍處於較高水平，月均成交10382套。但是隨著市場價格的持續上漲，自2013年下半年開始，部分區域項目價格已大大超出調控前水平，價格的過快上漲不僅已經超出部分購房群體的承受範圍，更引發了他們對於市場預期的轉變。而自10月之後，隨著自住型商品房的推出，以及隨之大量該類型住宅土地的出讓，更是轉移了大量購房群體的注意力，導致下半年月均成交僅9459套，呈現出明顯的前高后低之勢，在原本屬於衝刺階段的年底幾個月，北京商品住宅市場銷量卻反而有所衰減。

從成交區域來看，2013年北京住宅成交的主戰場位於大興與通州區域。根據亞豪機構統計數據顯示，2013年前11個月，大興與通州區住宅成交套數均在18000套以上，占據全部成交的比重分別為19%、18%。從成交排行中也可以看出，2013年前11個月中，成交排名前十位的項目當中，有3 個位於大興區，而通州區則占據了四席，排名首位的是位於大興區的珺悅國際，前11個月共實現成交2286套。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，大興區取代朝陽區成為年度成交的區域榜首，這一方面說明郊區化趨勢的日益發展，另一方面則是隨著市場價格的不斷提升，城區項目逐漸均上升至中高端項目的行列，而這類項目受到政策的影響較大，因此2013年基本成為郊區中低端項目的主戰場。

從供應情況來看，隨著住宅市場價格不斷回升，2013年應是市場供應大幅回暖的階段，但實際情況卻並非如此。據亞豪機構統計數據顯示，2013年前11個月北京住宅市場共有287個項目入市，共提供住宅產品63680套，規劃總建築面積666.3萬平方米，雖然相比去年同期出現一定增長，但是仍處於較低位水平。

對於供應未現大幅增長的原因，高姍認為，一方面是受到2011-2012年度土地供應低迷的影響，造成大量房企客觀上無法推出大量新房源入市，直接導致市場供應後繼無力；另一方面，政策因素的影響也使得房企主觀推盤意願受到影響，今年以來實施的限價令政策使得大量項目無法按照既定價格策略進行銷售，雖然會有部分項目通過「曲線漲價」的形式規避政策影響，但是仍有很多項目無法繞過政策漲價銷售，只能不斷推遲入市。

雖然全年供應情況不容樂觀，但是最近幾個月市場供應開始出現回升，項目單次推盤量較為樂觀，並且相比前期價格上漲幅度明顯減少，部分項目甚至出現「平價」推盤的現象。

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高姍認為，出現這一現象的原因在於房企預期的改變，年底前自住型商品房地塊的大量成交以及首個自住型商品房項目的上市，轉移了剛需購房者的關注點。為規避未來大量自住型商品房集中上市可能會帶來的市場競爭衝擊，因此部分房企選擇在這一階段加快推盤節奏，並且以較為「親民」的價格獲得市場認可。另外，由於今年實現成交的宅地將逐漸於2014年開始入市，土地儲備的豐厚將減緩明年市場供應的壓力。

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