2017中國樓市預測分析：機會與危機並存

　　2016年，對於房地產市場來說，是跌宕起伏的一年，過山車般的行情讓業內驚嘆不已。那麼，2017年的中國房地產市場，將會呈現怎樣的走勢，將會面臨哪些挑戰與機遇呢？

　　面臨多重挑戰

　　縱觀世界經濟發展趨勢，歷史總是驚人的相似。有規律的、周期性的波動是經濟運行的基本特徵。經濟危機的根源就是經濟的周期性波動。在全球貿易一體化的大趨勢下，國家間經濟危機的同步性愈發明顯。從近幾十年的經濟危機周期性來看，第一次石油危機，第二次石油危機，第三次石油危機，1997年亞洲金融危機及2008年的全球金融危機，十年成為經濟危機的一個「魔咒」。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，首先，如今世界又走到了臨近十年「魔咒」的時間點——2018年。在當下歐洲債務危機還沒有解除的背景下，陸續爆發了「英國脫歐」「義大利公投」等黑天鵝事件，受美元走強的影響，新興經濟體面臨貨幣貶值、資本大規模流出、國際儲備降低以及外債增多等挑戰。

　　從歷史上看，當美國面臨經濟過熱或通脹風險時，美聯儲的貨幣政策通常轉向緊縮，聯邦基金利率和國債收益趨於上升，美元指數走強，國際資本回流美國本土市場，造成全球資金面緊張和利率上升。2017年到2018年美聯儲加息可能將成為潛在經濟危機爆發的導火索。

　　未來一至兩年，中國的房地產市場還面臨觸底局面。根據 M1－M2增速差與房地產市場調控的相關關係，可以判斷2016年7月M1－M2 增速差處於高位，緊接著各城市樓市收緊政策集中出台，那麼在2017年下半年，M1－M2

　　增速差將處於低位，屆時商品住宅市場量價低迷，房地產市場有可能進入觸底期。

　　對於房地產企業來說，未來一年還面臨著借貸兌付壓力。2015年「330新政」之後，在信貸政策相對寬鬆與利率下行的市場背景下，房企通過「加槓桿」來謀求市場擴張。2015年下半年成為房企 「加槓桿」的集中時間點。由於房企「加槓桿」的資金周期一般為2－3年左右，也就是說2017年下半年將是這些「加槓桿」資金集中到期的時間。並隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對於房企的「風險控制」，也會採取一些「降槓桿」的措施。

　　屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對「風險」房企或項目進行「風險控制」，防止樓市出現債務違約，控制自身壞帳率。而當市場進入房地產政策調控期的2017年，房地產市場需求被抑制，開發商去化速度下降，由於2016年短期借債到期，同時疊加2015年中期貸款的集中兌付，2017年下半年至2018年開發商將集中出現借貸兌付壓力。

　　2017年的房地產市場還面臨購房者配資還款壓力。在樓市火熱的狀態下，投資、投機者通過 「加槓桿」（首付貸、二次抵押貸等）進行購房，讓部分能力不足或者想借力投機的人獲得買房融資。根據相關調研，本輪一線城市、核心二線城市投資、投機購房者集中進場時間在2015下半年左右。 投資客配資購房模式的前提是房價持續上漲。一旦房價下跌，投資客棄房違約的機率就會增大，如果房價下跌超過10％，部分投資、投機者將資不抵債，棄房違約是大機率事件。按照樓市調整周期，違約期可能發生在一年半到兩年後，即違約情況可能在2017年下半年到2018年出現，屆時投資、投機購房者集中違約以及由此產生的連鎖反應可能產生巨大的負面影響。

　　張宏偉認為，如果這些問題集中爆發，我國房地產市場將會面臨深度調整。

　　機會與危機並存

　　儘管今年中國房地產市場存在危機，但凡事都有兩面性，在危機存在的同時，機會也蘊藏在市場當中。

　　張宏偉認為，各城市商品住宅成交量同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年上半年，商品住宅成交價格同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年底，市場將處於深度調整期，這對於房地產行業將是一個艱難的挑戰，但深度調整之後就意味著新一輪的市場機會將來臨。

　　2018年為了提振宏觀經濟，樓市 「救市」的大旗可能會重新被扛起，屆時，新一輪的樓市上行周期極有可能來臨。

　　此外，房地產企業也將迎來拿地窗口期和營銷窗口期。儘管2017年下半年和2018年處於房地產市場觸底時期，但對於房企來說仍然存在著機會，商品住宅銷售價格的觸底意味著拿地窗口期的到來，商品住宅銷售價格處于波谷時，市場冷淡，房價出現下跌，房企要變危為機，積極拿地布局，拿地後嚴控開工和銷售的節奏，待市場回到波峰時，企業也將通過房價上漲獲得收益。

　　2016-2021年房地產行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告數據顯示，從房企商品住宅銷售金額TOP10門檻來看，2014年房企商品住宅銷售金額TOP10門檻為658億元，而2016年1—11月，房企商品住宅銷售金額TOP10門檻達到了804億元，反映出房地產市場規模在逐漸增大，市場集中度向規模房企靠攏。

　　張宏偉認為，當房地產市場遭遇寒冬時，對於品牌房企來說或許是一個逆勢發展、實現規模化擴張的機會。根據2016年1月到11月房企商品住宅總銷售金額數據，萬科、恆大、碧桂園三家房企2016年商品住宅銷售金額總和預計達到1．1萬億元左右，占到全國行業市場份額的12％－15％，市場集中度越來越高。

　　隨著樓市進入下半場，2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產行業或被收購，而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對於大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」「快魚吃慢魚」，增強自身在行業內的規模化優勢。