北京房地產發展或面臨拐點 住宅去化速度不甚理想

　　總體來看，2018年四季度北京房地產市場整體表現較前三個季度有所下滑，這主要是受宏觀經濟放緩等多重因素影響所致。住宅市場方面，商品住宅新房供應量遠高於成交量，住宅項目去化面臨較大壓力。寫字樓市場則面臨著部分行業出現調整、企業需求有所疲軟的現狀，租金增速略有放緩。另一方面，無論是內資還是外資機構在投資市場方面均表現得十分活躍，本季度大單頻出，北京存量資產的投資價值在不斷攀升。

　　2018年四季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩座新增寫字樓供應，分別位於望京與菜市口，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環比上升0.3個百分點至7.0%。受經濟增速放緩、金融監管日趨嚴格等諸多因素影響，以往的租賃主力金融類及信息技術類企業在四季度均表現出一定程度的疲軟，導致租金增長缺乏動力，目前全市平均租金為人民幣每平方米每月369.0元，租金指數環比微漲0.9%。

　　北京甲級寫字樓市場經過多年的高速發展後，現階段面臨需求減弱、增速放緩的新挑戰，無論是租戶還是業主方均需主動調整租賃策略，以適應當前環境下所帶來的變革。此外，2019年北京寫字樓市場新增供應將集中在CBD核心區中服地塊與麗澤金融商務區，兩個區域的完工項目有望在年內開始放量供應，預計將對寫字樓市場的格局與供求關係產生重大影響。

　　在零售市場方面，2018年1-11月，北京全市社會消費品零售總額同比增速僅為3.0%，繼續維持在低位水平，但商業零售市場整體表現仍較平穩。本季度零售市場迎來三個新增項目開業，即位於崇文門的合景泰富摩方、位於回龍觀的昌發展萬科廣場，以及位於大興區的凱德Mall天宮院。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示，全市購物中心入住率保持穩定，環比上升0.4個百分點至93.7%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月944.9元，租金指數環比和同比分別上升0.5%和2.9%。

　　在住宅銷售市場方面，2018年四季度樓市供應充足，但去化速度不甚理想，整體呈現出供大於求的態勢，而新建商品住宅銷售價格指數的走勢仍保持平穩。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示，2018年四季度，一手普通住宅市場新增供應持續增加，達269.86萬平方米，環比、同比分別上升54%、271%;與之對應的是，四季度成交面積111.5萬平方米，環比、同比分別上升4.8%、73%。

　　高端住宅租賃市場，2018年四季度，服務式公寓的租賃需求和平均房價均穩中有升。全市服務式公寓整體入住率環比微降0.3個百分點至90.1%，但較去年同期上漲2.5個百分點;平均租金達人民幣每平方米每月256.28元，租金指數環比上升0.7%、同比上升7.5%。

　　在投資市場方面，四季度北京大宗投資市場表現得極為活躍，連續出現成交金額極高的大單。本季度共錄得7宗大宗物業成交，成交金額合計人民幣294.22億元，為近十年來單季度的最高值。無論是外資機構還是內資投資者都對北京的存量市場表現出極為濃厚的興趣，並通過極具針對性的投資來完善自身的布局。

　　展望未來，在宏觀經濟下行壓力加大的背景下，房地產相關政策微調的機率在增加。中央層面的調控核心框架，如建立房地產調控長效機制、「房住不炒」、「租售並舉」等綱領性精神仍不會動搖，但也會適度放權給地方，強調「因城施政，分類指導、夯實城市政府主體責任」。可以判斷，2019年北京的房地產市場將充滿變化，這也需要所有相關的從業者保持高度警醒，因勢利導，去迎接未知的挑戰。

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