房地產市場存在不確定性 整合重組已步入深水區

　　房地產行業銷售規模保持持續增長，行業集中度進一步提升，「強者恆強」已是不爭的事實。面對生存or淘汰的殘酷現實，各家房地產企業都使出渾身解數，只為在市場競爭中占有一席之地。

　　房地產市場存在不確定性

　　當前，在金融領域去槓桿和嚴監管的影響下，房地產企業資金面全面收緊。面對調控繼續從嚴和外貿不確定因素對宏觀經濟的影響，未來房地產市場存在一定的不確定性。

　　我國經濟轉向高質量發展階段，預計2019年中央房地產政策仍以從緊為主。但只要房價不出現明顯上升趨勢，就難以再出台更緊的措施，接下來將更多會加大力度督促地方對從緊房地產政策的落實。

　　各地政府在落實租售並舉的政策上，仍會加大租賃性住房建設力度。同時，房地產企業拿地速度加快，必然使得2019年開發力度加大。加上2019年整個金融市場的流動性可能會好於2018年，房地產企業投資也會受益，但相對上年的高基數而言，增速降低在所難免，預計全年增速保持在6%左右。2019年房地產企業拿地會受到宏觀經濟環境和2018年四季度以來下滑趨勢的影響，積極性會有所下滑，購地面積增幅會出現前低後高的態勢。

　　各界對於中央調控房地產市場決心逐漸認同，經濟運行面臨一定的壓力，同時，隨著棚改貨幣化比例的降低和市場需求自2018年四季度開始減緩，可以預期，2019年上半年房地產市場銷售會延續弱勢格局。後期隨著穩經濟下的流動性相對寬鬆，可能會促進房地產銷售有所上升，加上2018年較低基數的影響，2019年全年房地產市場銷售增速有望達到5%左右。

　　房價的地區差異會更加明顯，對於那些土地價格依然高企，供給依然不足的一二線城市而言，房價難以出現大幅下行，而對一些人口流入不足的區域，房價會有明顯下降。鑑於房價持續上漲不僅推高了實體經濟成本，擠壓了企業利潤，也削弱了居民消費能力，降低了城市競爭力，中央對於房價控制的決心不會動搖，房價即使出現上行也難以出現大幅攀升。

　　受房地產銷售和投資都可能延續2018年四季度下行趨勢的影響，2019年房地產景氣指數可能會呈現出低開高走的趨勢，但是受到房地產市場從嚴調控的影響，高走的幅度有限，全年指數仍將在101-102之間波動。房地產企業在嚴厲的調控環境下，一方面會繼續加快開發進度，加快周轉;另一方面會根據市場環境適當減緩拿地需求，因此房地產企業到位資金增速會比較平穩。

　　整合重組已步入深水區

　　除了面對市場的競爭升級，在深化供給側結構性改革推動中央企業高質量發展背景下，央企房地產的重組整合已步入「深水區」。房企之間的合併重組，特別是央企房地產的重組整合，或成為影響行業發展格局的重要力量。

　　從保利收購中航地產，到招商蛇口合併招商地產，從2017年中交系地產整合，保利地產收購保利置業，再到2019年中糧地產完成收購大悅城，以及中冶置業和五礦地產的重組拉鋸戰，地產央企內外整合重組持續不斷。

　　昔日「招保萬金」之一的招商地產，在2014年前後漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業區吸收合併招商地產，以招商蛇口重組上市。重組三年後，招商蛇口2018年銷售額已達1705.84億元，被業內視為首個地產央企重組樣本。

　　中交集團正在推進房地產板塊重組整合工作，未來中交體系里會有三個平台，包括中交地產、綠城中國、中交海外地產。這三個平台既占據內地和香港兩大資本市場，又覆蓋國內和海外房地產市場。但目前來看，中交地產還無法擔起重任。成為地產巨頭，中交地產還要面臨與綠城如何保持協同的課題。

　　多年懸而未決的保利地產、保利置業整合迎來突破。券商分析人士認為，保利發展此前礙於和保利置業同業競爭緣由，自從展開對保利置業收購後，也陸續在此前受限制區域展開拓展，業務範圍進一步擴展，業務規模保持提升，未來隨著公司完成對保利置業的整合，將進一步鞏固和提升公司在行業內的龍頭地位。

　　記者從中國五礦集團官網獲悉，2018年是中國五礦與中冶集團「互補式重組」的第三年，也是融合漸入佳境、互補效應更加湧現的一年。通過包括千億內部市場等有效措施，中國五礦重組後的融合發展成效顯著，企業盈利能力顯著增強，資產質量不斷夯實。

　　關於中冶置業與五礦地產之間的業務整合，五礦地產方面此前曾表示涉及地產業方面還沒具體的計劃，但首先要做的事情就是業務協同。「關於整合重組的具體進展，現在不太方便透露。」王新芳說。

　　據了解，下一步央企重組的重點之一是加大專項整合力度，另外還將進一步推進中央企業的戰略性重組，加強重組整合以後的融合。「融合是關鍵，更好融合才能真正實現『1+1>2』的效果。」國資委有關負責人強調。

　　「基於市場不斷發展和演變的現實，一些地產央企的先天優勢開始喪失，當前總體感覺在慢慢掉隊。」一位房企人士說，雖然在整體上並沒有表現出太多的擴張趨勢，但隨著部分地產央企逐步完成整合重組任務，將會有所發力。

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