福建出台「閩七條」全面提振樓市住宅發展趨勢

　　2014年8月率先在全國出台省級救市政策的福建又一次走在全國前列。近日，福建出台《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，被稱為「閩七條」，藉此全面提振樓市發展。

　　二套「基本」等同首套

　　根據意見，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。個人購買首套房後再次購房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買「學區房」等情形認定為首改房外，所購房屋屬於舊房換新房、家庭成員上班及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。

　　在房貸方面，興業銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行等福建地方法人金融機構對購買首套房、首改房申請貸款，應執行貸款利率不高於基準利率，並應根據實際適當下浮貸款利率。鼓勵其他商業銀行比照福建金融機構執行。

　　對於繳存住房公積金的職工，如果是首次申請公積金貸款，首付比例降低至20%;已還清首次公積金貸款的可以第二次申請公積金貸款;首次及第二次公積金貸款均執行基準利率。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對記者稱，閩七條是全國兩會之後首個省級調控房地產的政策，符合兩會提出的支持自住和改善性住房需求、因城施策這兩大原則。該意見中，最大的亮點就是對首套房認定標準的變化。「基本上，二套房等於首套。」

　　此外，相比2014年出台的「閩八條」，閩七條在信貸支持方面更落到實處。張大偉說，此次出台的意見是福建省住建廳會同該省財政廳和金融辦三部門聯合發布的，執行力更高。此外，像興業、廈門國際銀行、海峽銀行等機構均屬福建省轄銀行，也更有利於信貸新政的實施。

　　各地將跟進

　　據宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》統計數據顯示，跟去2014年相比較，福建房地產業下滑勢頭很明顯。福建省統計局的數據顯示，2015年1~2月，福建省房地產開發企業土地購置面積149.58萬平方米，同比下降41.0%。

　　在銷售方面，前兩月，福建商品房銷售面積376.17萬平方米，同比下降27.7%;其中，住宅銷售面積303.61萬平方米，下降32.2%。商品房銷售額325.75億元，下降29.6%;其中，住宅銷售額245.29億元，下降37.9%。

　　與此同時，2月末，商品房待售面積1478.63萬平方米，同比增長39.6%。其中，住宅待售面積744.20萬平方米，增長55.1%。可以說目前當地樓市面臨著不小的庫存壓力。

　　廈門均和房地產評估公司董事長王崎告訴本報記者，在去年以來樓市下行的情況下，各地的土地市場成交並不好，因此很多地方都面臨著比較大的財政壓力。另一方面，相比江蘇、山東等其他沿海省份，福建對房地產的依賴度更高，尤其是很多山區縣市對地產的依賴度很大。因此出台樓市調整新政，也有緩解地方經濟下行壓力的需要。

　　不過，如此大的扶持力度之下，不同區域之間的分化仍將進一步加劇。廈門一家地產公司人士對本報稱，在閩七條之後，像廈門這樣的核心城市房價將更加堅挺，成交量很可能回升。但像周圍一些三四線、四五線城市，由於缺乏外來人口進入，樓市已呈現絕對過剩的狀態，因此政府再努力救市，效果也會比較有限。

　　例如，毗鄰廈門的泉州某鎮一樓盤，去年的開盤價格是4100元/平方米左右，2015年價格降到3800元/平方米，原計劃的二期已經暫停。

　　張大偉認為，閩七條將會成為全國其他省份調控樓市的參考範本，接下來將有一系列省市會根據自身的特點和需要，出台類似的調控舉措，以促進樓市消費。

　　例如，在廣州，針對貸款難的情況，廣州住房公積金管理中心初步提出了公積金貼息貸款方案，計劃用商業貸款置換公積金貸款，目前這一方案已經初步與部分銀行進行過溝通協調，但最終仍待上報批准。

　　3月16日，濟南住房公積金管理中心規定，按照新的認定標準，對擁有1套普通自住住房並已結清相應購房貸款(含商業住房貸款和住房公積金貸款)的家庭，為改善居住條件而申請使用住房公積金貸款購買自住普通商品住房的，執行首套房住房公積金貸款政策，即購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率按基準利率執行。

　　張大偉說，接下來各地因地制宜出台的政策可以防止市場的繼續下滑，將會影響到購房者的心理預期，帶熱整體市場，即便是在三四線城市，也能起到一個托底的作用。

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