新型城鎮化土地問題

　　土地制度改革將是新型城鎮化頂層設計的核心突破點之一。中國過去十多年的城鎮化更多的體現為「土地城鎮化」過程，這加劇了城鄉利益矛盾，是一種不可持續的城鎮化模式。新型城鎮化回歸「人口城鎮化」，核心是有序推進現有2 億多和每年新增1000 多萬農民工的完全市民化，統籌推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化，關注進城農民的利益，其關鍵在於保障農民合法的土地財產收益權。土地改革的核心理念在於以權利保障為中心，關鍵在於集體土地市場化改革。

　　土地財政已被逐步打破，土地流轉市場化構建新的「土地財政」。一方面土地出讓的成本正在不斷攀升，地方政府土地出讓收益的空間必然收窄，另一方面，土地出讓的收益也正在被其他開支所分流。而土地流轉的交易稅費逐年攀升，在地方財政收入中的占比也不斷提高，已經超過土地出讓收益所提供的城市建設資金。集體建設用地的自由流轉並不會給地方政府的「土地財政」帶來明顯的掣肘，相反土地自由流轉增多還能為地方政府稅收增加新的來源。因此，新一輪土地改革的最大利益障礙事實上已經不攻自破，集體建設用地的直接入市、自由流轉將成為政府土地政策改革的大方向。

　　解決地方政府資金困境靠「非土地信用」的財稅體制改革。突破口之一或許在房產稅等財產稅和土地流轉的交易稅費，同時輔以公共財政法案下的地方債券融資和其他創新融資模式。此外，存量土地的調整或將給地方政府提供另一部分新的城鎮化建設資金來源——地方政府手中仍握有包括大量工業用地在內的存量土地，這些土地完全可以進行更集約化利用，廣東「三舊改造」模式正在擴大試點範圍，未來有望在全國推廣。

　　未來的土地制度改革及相應投資機會或將主要包括兩方面：

　　其一是征地制度的改革以及建設用地增值收益分配問題。將看到對集體建設用地入市的逐步有條件確權和放行，以及對城鄉結合部的更大力度的改造，如廣東「三舊改造」的經驗有望在更大範圍內推廣。新型城鎮化的推進有利於開發中小城鎮或大城市周邊衛星城鎮土地的相關地產類上市公司。同時，集體建設用地流轉放開，土地增值給擁有土地儲備的上市公司帶來投資價值提升。

　　其二是農村承包土地使用權合法流轉的問題，這是實現農業現代化和規模化經營的基礎，亦是解決農業、農村長期發展的關鍵手段。一方面，農地的資源、經營價值體現，擁有農地資源的上市公司或將得到估值提升，同時規模化經營也將帶來生產效率提升，促進農業產業盈利改善;另一方面，規模化經營帶來農業生產集成化、勞動過程機械化和生產經營信息化，對基礎設施、科技投入等要求提升，農田水利建設、農業機械農資產業鏈、農業服務流通相關的上市公司也將受益。

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