2016年北京土地市場現狀：住宅用地創近五年最低

　　在「9·30調控」政策發布以來，北京土地市場越發顯得冷清，一方面土地供應達近年來最低點；另一方面，北京住宅用地進入全面限價時代。以下是宇博智業小編整理的2016年北京土地市場現狀分析。

　　現狀：

　　土地供應達最低點

　　據北京市規劃委公布的相關數據統計，2016年內，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的建築用地約84.56萬平方米，規劃建築面積約186.27萬平方米，預計獲得相關土地出讓金455.655億元。

　　無論是規劃建築面積，還是建築用地面積，均是北京含住宅用地供應，近五年來的最低值。

　　而其中的住宅用地，隨著四宗企業自持商品住房地塊全部被開發商競拍為100%持有，目前北京住宅用地市場出讓，實際上已經落幕。

　　過去一年中，在嚴控地價的思路下，北京陸續推出各種土地市場調控措施，限價格、限住宅面積、限資金、限自持比例，被認為反映了其高端有市場，低端靠保障的新思路。

　　不過，在對北京土地價格看漲的背景下，僅僅限制供應並不能完全解決問題。目前開發商仍然對拿地充滿熱情：幾乎所有含住宅用地的出讓價，均達到了限價；而年末推出的企業自持商品住房地塊，更是被開發商全部持有。

　　1年的供地只夠賣1個月

　　來自中原地產數據顯示，截至目前，北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地，合計用地面積為142萬平方米，用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

　　2016-2021年中國土地行業市場供需前景預測深度研究報告顯示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供應面積702萬平方米，月均新增面積為70萬平方米；成交面積1264萬平方，月均銷售面積126萬平方米。

　　金地集團一業內人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過2，以此計算，今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

　　這也即是說，2016年北京推了一年的地，最後建成的新房，或只能滿足市場1個月的銷售。

　　原因探究：價格難理性

　　實際上，整個2016年，北京相當長一段時間沒有住宅用地供應。據統計，在6月2日，北京市延慶新城05街區05-043地塊R2二類居住用地成交以後，一直到10月9日，經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊R2二類居住用地使用權被博大新元拍下，北京沒有任何住宅用地成交的時間，其間長達4個月。

　　業內人士分析，這是因為在當時的市場火熱程度下，北京一旦出地，價格很難控制在理性範圍內。

　　「9·30調控」之後，情況發生了變化。在北京被認為拉開了本輪全國樓市調控序幕的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》中，第一條措施，就是加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構。

　　9月份以來，北京陸續成交了6塊包含住宅用地的建築用地，面積達到了39.93萬平米，接近全年此類用地面積的一半。

　　值得注意的是，這6塊地中，一塊全部用於自住房，一塊全部為自住房和公租房，剩下4塊，則是「限房價、競地價」項目中的自持商品住房地，沒有任何商品房住宅用地。

　　而據中原地產研究中心數據，除了保障房、持有房，2016年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積，只有38.9萬平方米。

　　未來：北京住宅用地進入全面限價時代

　　業內專家認為，從最終成交的地價以及企業自持的面積看，設置地價上限起到了引導市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間的效果。競投企業自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，北京住宅用地進入全面限價時代，目前北京待售的10宗經營性地塊中，已經全面控制價格。按照北京的土地政策實施，基本杜絕了產生高價地的可能性，也將直接影響未來售價市場，預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應後，部分區域的價格很可能出現調整。

　　北京市規土委相關負責人表示，首批試點地塊是落實北京市「9·30」新政的具體舉措，圍繞著新政中提出的嚴控地價、有效控制房價快速上漲的要求，採用了限定銷售房價、設定地價上限、競投企業自持面積比例、競投建設品質方案等多項措施，目的是嚴格落實新政要求，促進房地產市場健康發展。