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2016年北京土地市場現狀:住宅用地創近五年最低

2017-07-04 16:25:27報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:土地
  報告大廳摘要: 在“9·30調控”政策發布以來,北京土地市場越發顯得冷清,一方面土地供應達近年來最低點;另一方面,北京住宅用地進入全面限價時代。

  在“9·30調控”政策發布以來,北京土地市場越發顯得冷清,一方面土地供應達近年來最低點;另一方面,北京住宅用地進入全面限價時代。以下是宇博智業小編整理的2016年北京土地市場現狀分析。

北京土地市場

  現狀:

  土地供應達最低點

  據北京市規劃委公布的相關數據統計,2016年內,北京市將會完成13宗地塊的出讓交易,共計出讓含住宅用地的建築用地約84.56萬平方米,規劃建築面積約186.27萬平方米,預計獲得相關土地出讓金455.655億元。

  無論是規劃建築面積,還是建築用地面積,均是北京含住宅用地供應,近五年來的最低值。

  而其中的住宅用地,隨著四宗企業自持商品住房地塊全部被開發商競拍為100%持有,目前北京住宅用地市場出讓,實際上已經落幕。

  過去一年中,在嚴控地價的思路下,北京陸續推出各種土地市場調控措施,限價格、限住宅面積、限資金、限自持比例,被認為反映了其高端有市場,低端靠保障的新思路。

  不過,在對北京土地價格看漲的背景下,僅僅限制供應並不能完全解決問題。目前開發商仍然對拿地充滿熱情:幾乎所有含住宅用地的出讓價,均達到了限價;而年末推出的企業自持商品住房地塊,更是被開發商全部持有。

  1年的供地只夠賣1個月

  來自中原地産數據顯示,截至目前,北京已經挂牌成交的10宗含住宅用地,合計用地面積為142萬平方米,用于銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

  2016-2021年中國土地行業市場供需前景預測深度研究報告顯示,前10月,北京商品住宅(不含保障性住房)新增供應面積702萬平方米,月均新增面積為70萬平方米;成交面積1264萬平方,月均銷售面積126萬平方米。

  金地集團一業內人士表示,商品住宅用地容積率一般不超過2,以此計算,今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

  這也即是說,2016年北京推了一年的地,最後建成的新房,或只能滿足市場1個月的銷售。

  原因探究:價格難理性

  實際上,整個2016年,北京相當長一段時間沒有住宅用地供應。據統計,在6月2日,北京市延慶新城05街區05-043地塊R2二類居住用地成交以後,一直到10月9日,經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊R2二類居住用地使用權被博大新元拍下,北京沒有任何住宅用地成交的時間,其間長達4個月。

  業內人士分析,這是因為在當時的市場火熱程度下,北京一旦出地,價格很難控制在理性範圍內。

  “9·30調控”之後,情況發生了變化。在北京被認為拉開了本輪全國樓市調控序幕的《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的若幹措施》中,第一條措施,就是加大住宅用地供應力度,合理調整土地供應結構。

  9月份以來,北京陸續成交了6塊包含住宅用地的建築用地,面積達到了39.93萬平米,接近全年此類用地面積的一半。

  值得注意的是,這6塊地中,一塊全部用于自住房,一塊全部為自住房和公租房,剩下4塊,則是“限房價、競地價”項目中的自持商品住房地,沒有任何商品房住宅用地。

  而據中原地産研究中心數據,除了保障房、持有房,2016年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積,只有38.9萬平方米。

  未來:北京住宅用地進入全面限價時代

  業內專家認為,從最終成交的地價以及企業自持的面積看,設置地價上限起到了引導市場主體理性參與競爭,將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間的效果。競投企業自持商品住房的面積,也將增加城市的租賃住房供給,這也將滿足不同層次自住性的住房需求,特別是保障以居住為目的的住房需求。

  中原地産首席分析師張大偉表示,北京住宅用地進入全面限價時代,目前北京待售的10宗經營性地塊中,已經全面控制價格。按照北京的土地政策實施,基本杜絕了産生高價地的可能性,也將直接影響未來售價市場,預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應後,部分區域的價格很可能出現調整。

  北京市規土委相關負責人表示,首批試點地塊是落實北京市“9·30”新政的具體舉措,圍繞著新政中提出的嚴控地價、有效控制房價快速上漲的要求,采用了限定銷售房價、設定地價上限、競投企業自持面積比例、競投建設品質方案等多項措施,目的是嚴格落實新政要求,促進房地産市場健康發展。

(本文著作權歸原作者所有,未經書面許可,請勿轉載)

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