2025年5月中國土地資源配置與地產金融動態觀察

  中國報告大廳網訊，2025年5月底，中國多地密集發布涉及土地資源優化、企業融資創新及房地產市場調控的政策動向。重慶通過專項債券加速回收閒置土地以提升要素配置效率；杭州精準投放優質地塊推動市場結構升級；美凱龍與頭部房企則通過資產證券化和跨境融資緩解流動性壓力。這些舉措既體現了地方政府對存量土地盤活的決心，也反映了企業端在融資渠道創新上的積極嘗試，共同勾勒出當前房地產行業向高質量發展轉型的路徑特徵。

  一、重慶435億元回收閒置土地 倒逼地產開發模式轉型

  中國報告大廳發布的《十五五土地行業發展研究與產業戰略規劃分析預測報告》指出，2025年5月28日，重慶市巴南區率先通過專項債券收回6宗閒置存量土地。此前，九龍坡區、南岸區等20餘個區縣已啟動同類行動：九龍坡累計回收15宗土地（約1218畝），收購價款96億元；南岸區回收10宗土地（約599畝）耗資38億元；北碚區以近10億元收回5宗地塊。截至當前，全市已收回閒置土地達323宗，總面積超2.27萬畝，擬回購金額突破435億元，且多數為非居住用地。

  此舉通過強制退出機制打破傳統囤地模式，推動企業轉向高周轉開發策略，同時釋放出「以效定地」的資源配置導向。長期來看，土地財政依賴將逐步向「存量盤活+高效利用」轉型，為區域經濟注入可持續動能。

  二、美凱龍發行17.68億元資產支持證券 試水商業不動產估值重構

  同日，紅星美凱龍宣布擬以其持有的天津與重慶兩地物業作為底層資產，通過發行不超過17.68億元的資產支持專項計劃募集資金。該計劃期限最長15年，資金將用於償還存量負債及補充運營流動資金，並將在證券交易所上市流通。此舉標誌著商業不動產證券化（CNBS）在實體零售領域的深化應用，既緩解企業短期償債壓力，也為後續公募REITs擴容儲備優質資產標的。

  三、杭州116億起拍核心地塊 核心區域競爭加劇

  杭州市於5月28日集中掛牌6宗住宅用地，總起價達115.85億元，分布於上城、拱墅、蕭山及餘杭等核心板塊。其中蕭山區錢江世紀城地塊以4.5萬元/平方米的樓面價刷新區域紀錄，凸顯政府精準投放稀缺資源的戰略意圖。此類高價值地塊的集中入市將加速行業資源向資金實力強勁的企業集聚，但同時也加劇了非核心區土地市場的冷熱分化。

  四、保利發展85億元可轉債落地 流動性管理成房企核心能力

  保利發展宣布完成發行85億元公司可轉債，扣除費用後淨募資約84.79億元，其中16.4億元用於置換前期自籌資金。剩餘部分將靈活調配至項目開發及補充流動資金（不超過68.4億元），使用期限不超過12個月。這一操作既保障了債務兌付的穩定性，又通過存量資金盤活降低了外部融資依賴，展現了頭部房企在流動性管理上的精細化運作能力。

  五、萬科跨境融資破冰 境外渠道修復加速行業分化

  為滿足境外經營需求，萬科控股子公司以68.72億港元貸款及信用擔保組合方式獲取兩年期跨境資金支持。此舉不僅優化了債務期限結構，更釋放出房企重啟境外融資通道的積極信號。在行業信用分層加劇背景下，此類操作將強化優質企業的流動性安全邊際，並推動市場加速向高信用主體集中。

  總結

  2025年5月的系列動作顯示，中國房地產正經歷「土地-金融」雙輪驅動的結構性變革：地方政府通過存量盤活提升資源效率；企業則以資產證券化、跨境融資等工具突破流動性瓶頸。核心城市優質地塊的競爭與非核心區價值重構並存，而資金端的分化將加速行業洗牌。未來，資產周轉能力、融資渠道多元性及區域布局精準度將成為房企穿越周期的核心競爭力。

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