2025年土地投資分析：核心城市高溢價地塊引領市場回暖趨勢

  中國報告大廳網訊，——基於2024年前兩月土地成交數據的觀察

  開年以來，全國多個核心城市的土地市場顯著升溫，杭州、北京等熱點城市頻現高溢價地塊，部分區域溢價率突破20%，甚至達到87.5%。與此同時，房地產銷售端同步改善，新建商品房銷售額同比降幅收窄超14個百分點，市場需求釋放與土地熱度形成共振。這一現象折射出當前土地市場結構性分化加劇，核心資源向優質地塊和高能級城市集中，也為未來三年的土地投資方向提供重要參考。

  一、核心城市土地高溢價成交頻現 今年前兩月市場顯回暖跡象

  2024年開年以來，杭州、上海等城市土地市場熱度攀升。3月18日杭州市第五次土拍中，2宗宅地分別以9.09%和24.07%的溢價率成交；同日北京市海淀區一宗地塊更是以27.93%的溢價率成交。數據顯示，杭州年內16宗土地中有12宗溢價成交，其中多宗溢價超40%，上海兩次土拍出讓的5宗宅地全部實現溢價。鄭州金水區某住宅地塊更是在255輪競價後以87.5%的高溢價率成交，成為近期市場焦點。

  二、優質土地供給優化推動房企投資聚焦

  核心城市土地市場升溫的核心驅動力在於供需兩端的良性互動。一方面，地方政府主動調整供地策略，通過提升出讓地塊品質（如配套完善的核心區域用地）吸引企業參與；另一方面，房企在資金壓力下選擇性布局高能級城市核心板塊，形成對優質土地資源的競爭溢價。這種「雙向優化」機制使得一線城市及強二線城市土地成交規模同比擴大，同時帶動市場預期改善。

  三、土地市場分化加劇 需求端改善支撐長期預期

  當前土地市場的熱度呈現顯著的結構性特徵：杭州、上海等城市核心區地塊溢價率普遍超過20%，而三四線城市流拍現象仍存。這種分化的背後是市場需求面的修復差異——國家統計局數據顯示，前兩月40個重點城市新房銷售面積和金額同比轉正增長1.3%和7.1%，房價預期穩定指數達71.8%，購房者信心回升直接支撐了房企對核心地塊的投資意願。

  總結來看，2025年土地投資需重點關注「核心非核心」的市場分化趨勢。高能級城市優質土地將成為企業競爭焦點，其溢價率或持續高位運行；而低能級城市的土地市場則面臨去庫存壓力。隨著政策端繼續優化供給結構和需求刺激，土地市場的回暖效應有望從核心區域向具備「強購買力+低庫存」特徵的外圍板塊擴散，形成新一輪投資循環。房企需在精準研判區域價值基礎上，把握結構性機會以應對未來三年的土地市場競爭格局。