2016年中國土地市場分析：一二線城市土地成交刷新歷史紀錄

　　受政策調控和信貸收緊的大環境影響，中國整個樓市都處於一個降溫的趨勢，但與之相對應的是，土地市場卻未收到環境的影響，反而有愈演愈烈的趨勢。以下是宇博智業小編整理的2016年中國土地市場分析。

　　現象：多城土地市場火熱依舊

　　就在11月30日，合肥迎來首場「限價+搖號」式土拍。在嚴格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價率均超過150%，甚至200%。

　　在最近的全國土拍市場上，合肥並不是個例。同樣是在11月30日，濟南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競價輪次突破百輪，溢價率超過150%。

　　11月28日，杭州主城區7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業用地，成交金額達133.9億元。其中，丁橋宅地溢價率達100.73%，三墩北單元地塊溢價率也達82.75%，刷新板塊樓面價。

　　回溯至11月22日這一天，廣州、武漢、長沙三個城市同時迎來土地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，土地出讓時間竟持續了近9個小時。武漢雖然在出讓地塊中有5個地塊觸動「熔斷機制」，但仍然誕生了總價為110億元的單幅地塊，且當日入帳近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的樓面價更是刷新了長沙的最高紀錄。

　　在此前一天，福州公開出讓了9幅可建住宅用地，雖然首次採用了限地價、競無償提供住宅建築面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達到限價標準，總成交金額超過117億元。

　　北京的土地市場也不例外。11月16日、17日，北京「9·30新政」後首批「控地價、限房價」四宗住宅地塊上市。其中三宗地進入「高標準」住宅建設環節，房企將100%自持住宅用地部分。11月28日，房山兩宗綜合商業金融服務業地塊現場競拍。其中，長陽地塊經過200多輪角逐，龍湖首開聯合體以37.8億元拿下該地，溢價率達200%。

　　數據：一二線城市土地成交刷新歷史紀錄

　　據2016-2021年中國土地行業市場需求與投資諮詢報告統計，截止12月5日，二線城市包括京滬廣深以外的36個熱點城市，合計住宅土地面積成交2980宗、30376萬平米，平均樓面價為4252元每平米，同比上漲了87.3%。

　　但規劃建築面積依然下調了17.8%，住宅類二線城市合計土地出讓金達到了13081.9億，同比2015年全年上漲了52.2%。

　　2016年也是2013年來，二線城市住宅土地歷史上第二次突破萬億成交的年份。

　　全國看，超過千億住宅土地成交的城市南京、蘇州、杭州、天津，上海，前四全部為一線城市。

　　一線城市雖然出台了非常嚴格的調控政策，特別是土地方面，包括北京、上海等城市的在土地調控方面的政策已經歷史最嚴格，限價、限屬性、限持有，但因為供應刷新最低記錄，所以多宗土地出現了全面持有的現象。

　　一線城市已經進入城市化末期，整體看，市場已經二手房周期，新房供應高端化，改善化。

　　據悉，2016年截止日前，已經有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史。

　　原因：優質地塊供不應求

　　實際上，在此之前，上述多個城市已經紛紛出台限購限貸政策，並在土地拍賣政策上出台嚴格限制，以試圖減少高地價的產生。但是為什麼依舊難以限制房企在這些城市的拿地熱情？

　　「這次福州土地拍賣有政策限制，價格方面更好把控。」一品牌房企相關負責人表示。另一方面他也坦言，從去年開始福州這類熱點二線城市的優質地塊消化了不少，現在不出手，未來這樣的地塊恐怕會越來越少。

　　正如他所說，福州最近土地供應表現出趨緊態勢。數據顯示，10月福州土地供應明顯收緊，供應面積僅為14.67萬平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬平方米，但供求比依舊降至0.41，呈現出明顯的「供不應求」狀態。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區地塊的機會，加碼此次的福州土拍。

　　而在這次土地市場成交熱潮中，南京、合肥等城市也表現出土地不算充裕的狀況。

　　據了解，南京市曾在10月5日發文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬平方米宅地入市，並且其中還包括了超過30萬平方米有著苛刻條件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

　　無獨有偶，之前一直傳聞市場供應緊張的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批准供應的居住土地信息，面積超6000畝。此次大面積地塊信息披露也被業內認為是為了平抑市場預期，從供應端對房地產市場進行的一次調控。

　　根據統計，在剛剛過去的10月，其監控的調控城市土地成交建築面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

　　「近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。」研究員楊科偉表示，這是房企在限購限貸背景下依舊熱衷於在一二線城市拿地的重要原因。

　　市場：高價拿地風險多

　　樓市調控成交下調，給高價拿地的企業帶來巨大風險。

　　二線城市的土地成交熱度在2016年甚至超過了一線城市。

　　首先，隨著各地政策出台，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

　　其次，當下市場在連續重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

　　第三，整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，但整體看，市場未來的調整期將維持6-9個月。這一輪市場的調整幅度要看，信貸收緊的尺度。

　　第四，之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題，房價上漲已經明顯放緩，預計四季度大部分城市的房價都將處於平穩中。

　　綜上所述，單簽土地市場並未收到樓市調控政策的影響，高價拿地仍然為主流。預計未來在樓市平穩之前將繼續保持。