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商品房發展趨勢

2020-10-27 11:18:19報告大廳(www.chinabgao.com) 字號:T| T

  商品房精裝樓盤數量比率逐年上升,並在三年時間裡,商品房精裝樓盤數比率從3%攀升至近30%。商品房的主要成本是原材料、人工、地價,開發商利潤在5%到10%之間。以下對商品房發展趨勢分析。

  2018年推出商品房項目的開發商和商品房項目數量分別同比增長80%和72%,商品房市場規模同比增速在60%左右。商品房滲透率不斷提高,2018年底已達到27.5%,據預測,2019年底商品房將達到336萬套,滲透率達到32%,提前完成《建築業發展「十三五」規劃》提出的30%的發展目標,2020年商品房滲透率還將繼續提升2%。

  2016-2020E商品房滲透率變化情況


  商品房待售面積繼續減少,房地產開發投資保持增長,但是在2月份剛剛公布的1月份房價當中,我們也看到一線城市房價開始回落。現從三大趨勢來分析商品房趨勢。

  其一,人口增長即將到頂。

  中國出生人口從2017年的1723萬人、2018年的1523萬人大幅降至2019年的1100萬人。商品房發展趨勢分析,二胎放開後,並沒有如想像的那樣大幅度增加生育率。中國社會科學院發布的最新《人口與勞動綠皮書》預計,中國人口將在2029年達到峰值14.42億,從2030年開始進入持續的負增長,2050年減少到13.64億,2065年減少到12.48億,即縮減到1996年的規模。中國人口另一個大趨勢是老年人在增加年輕人在減少,而年輕人是購買住房的主力軍,因此住房剛需在減小。

  其二,人均居住面積基本到頂。

  商品房發展趨勢分析,房子是用來住的,人均住房面積達到一定程度就會停滯。已開發國家人均住房面積也就是40-50平米。例如,巴黎、紐約、倫敦人均住房都在50平方米左右。土地價格低而富裕的美國人是世界上房子比較大的,但也沒有變成人均100平米,因為多數家庭沒有那個必要。 中國城市人均住房面積已經達到40平米,由於中國土地稀缺還不富裕,因此人均住房面積基本見頂了。典型的三口四口之家,有120-160平米的住房,完全可以滿足一般家庭的需要。

  其三,城市化率正在減速。

  中國城市率已經達到60%,已開發國家城市化率一般是75-80%。商品房發展趨勢分析,我國情況特殊,農民是原住民,很難形成類似於北美那種將印第安人趕走後形成的大農場經濟。因此,我們城市化率的劉易斯拐點大概在70%-75%,也就是說今後十來年還會有十多個百分點,差不多還會有2億人進城。但中國不會再出現每年一二千萬農民進城的景象了,今後二十多年還會陸陸續續每年有幾百萬農民進城,而且越往後人數越少。

  自住型商品房在市場經濟條件下,將生存在一個既要由政府這隻手控制,又要看市場臉色的環境中。城鎮化的浪潮讓更多的農民產生了進城市生活的夢想。

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