綠地59.5億元底價拿地 為加快發展速度打下基礎

　　據中國報告大廳了解：綠地集團香港上市平台——綠地香港控股有限公司，正在發力擴張。

　　12 月11日，上海市規土局公告稱，黃浦區商住辦用地——五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，當天以59.5億元底價成交，競得人是綠地香港旗下的True Thrive Investments Limited。根據上海中原地產的測算，該地塊的成交樓板價約32067元/平方米。

　　綠地集團辦公室相關負責人稱，綠地香港此次拿地，是為了加快發展速度。據他介紹，綠地香港此前在滬一共有兩個項目，是10月在浦東拿下的兩幅宅地。

　　綠地香港稱，此番拿下五里橋地塊，將為公司繼續實現立足上海、重點布局長三角和泛珠三角地區的目標打下基礎。

　　前述綠地集團辦公室相關負責人稱，綠地香港未來會在多省市布局，目前綠地香港在長三角及泛珠三角區域有的已經拿了地，有的還在談項目，「我們在產品類型上會更加全面，商業、住宅、辦公都會涉及。」

　　由於購地總金額超過了綠地香港目前的總市值，前述購買五里橋地塊的交易還需得到綠地香港股東的批准。

　　「宅地占比低」

　　前述五里橋地塊59.5億元的成交總價，是年內上海土地成交總價的次高，僅次於今年9月成交的巨無霸地塊——徐家匯中心項目。

　　根據上海市規土局公告，前述五里橋地塊東至蒙自路，南至龍華東路，西至魯班路，北至規劃綠化;出讓面積為64980平方米，2/2宗地塊和7/2宗地塊的容積率分別為3.0和2.0。

　　五里橋地塊位置優越。北靠內環線，西臨南北高架，南接世博園區，地下空間還可以連通至地鐵站。

　　據上海中原研究諮詢部高級經理龔敏稱，該地塊關注者很多，但由於起始總價較高，而且是帶設計方案出讓，實際參與競拍的人僅有兩家開發商，最終以底價成交可以理解。

　　按她的統計，前述五里橋地塊周邊在售住宅項目價格4.2萬-6萬元/平方米，辦公物業租金在4元/平方米/天。如果算是建安成本，五里橋項目未來的成本價可能要超過4萬元/平方米。

　　滬上某房企高管進一步說，前述五里橋地塊雖然位置較好，但宅地占比並不大。如果按宅地算，3.2萬元/平方米的樓板價不算高，但從商辦用地的角度算，這一樓板價也差不多到頂了，「目前該地塊周邊商辦物業的售價在5萬-6萬元/平方米。」

　　按答疑紀要所述，99街坊7/2宗地塊面積為9390平方米，土地用途為住宅。這意味整個五里橋地塊的宅地占比僅14.5%。其中，還需配建5%保障房，但如有極特殊原因無法安排建設實物房源，可折算為貨幣交納。

　　前述滬上房企高管認為，該地塊的利潤率不會太高，但綠地香港可以通過該項目做大市場份額，通過長期持有商辦物業做大平台，有利於其在資本市場進一步融資，「綠地香港剛剛在香港借殼上市，拿地應該是綜合考量後的舉措，不應單從短期盈利角度去考慮。」

　　2013年5月，綠地集團宣布，通過其在香港註冊的全資子公司以約30億港元的代價，購得有盛高置地擴大後60%股權，盛高置地也更名為綠地香港。

　　開發周期較長

　　據某大型房企相關人士透露，五里橋地塊他們公司一度頗為關注，也跟過，並且做了方案，「當時政府出的保底樓板價就是3.2萬元/平方米。」不過由於他們公司2013年拿地已經花了近百億元，最終選擇了放棄。

　　「綠地此前在濱江板塊開發過兩個項目，回報都很不錯。」他也提到，五里橋地塊宅地占比太少，即便按單價賣8萬元/平方米算，1.8萬多平方米的住宅房源只不過14億元左右。而且由於項目和地鐵相連，開發周期較長，約需兩年左右時間。」

　　某外資房企總經理則認為，前述五里橋地塊體量大，總價單價都很高，能夠參與競標的企業不多，「此次綠地能以底價競得該地塊，應該說收益值得期待。尤其是在綠地開始回歸一線城市的背景下，拿下該地塊的意義不言而喻。」

　　某品牌房企華東區副總經理亦稱，據他了解，該地塊綠地已經關注了很多年，甚至部分前期工作綠地也有參與跟進，可以說志在必得。而底價成交也在意料之中。

　　他認為，綠地在黃埔、原盧灣區有著較為明顯的資源優勢，增加持有型物業，對上市公司有提升作用。

　　綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍稱，將把五里橋項目發展成綠地香港在上海的旗艦項目，為2014年的跨越式增長打下基礎。

　　綠地香港12月11日則在公告中稱，將以內部資源撥支土地收購款項。

　　按2013年8月綠地集團宣布的目標，該公司將把優質內地項目注入綠地香港，助後者2014年實現合約銷售目標100億元人民幣，2018年達到500億元。

　　根據公告，綠地香港在內地布局的城市包括上海、昆明、黃山、蘇州、常熟、無錫、海口及太原。

　　催熱南外灘

　　在前述滬上房企高管看來，此次綠地拿地，政府和企業是雙贏。

　　他認為，雖然五里橋地塊宅地占比小，但未來綠地可以通過出售這部分住宅，為整個項目回籠一些資金。考慮到綠地的國企身份，此次拿地不排除和政府做過一些溝通，「一直以來南外灘的商業氛圍不夠成熟，政府也想把這一區域搞上去。」

　　綜合德佑地產和21世紀不動產的統計，2013年以來，黃浦區已陸續出讓四幅地塊。其中，9月，老西門街道673 街坊1/1宗地以17.15億元成交;11月，黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗地塊以11億元成交，但其42821元/平方米的成交樓板價創下年內新高。而小東門街道611街坊3/1宗地塊、613街坊2/1宗地塊，12月12日有望揭曉競得方。

　　德佑地產研究總監陸騎麟稱，黃浦區的土地供應一直較少，2013年以來黃浦區已有四幅地塊入市，這在以往頗為少見。在開發商資金充裕的情況下，地方政府樂於推出這樣的優質地塊的，能獲取更大的收益。

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