眾多開發商及個別地方政府仍對囤地禁令視而不見

　　一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協和城「2068號公館」近期開盤後一度開出的均價。該項目於1992年首次拿地，僅二期項目就「在建」了20多年。年報顯示，開發商中國地產在2010年後曾三度推遲了竣工時間。據上海中原物業顧問研究員劉光富介紹，上海協和城項目首次拿地的1992年前後，周邊區域的居民住宅報價還不到千元。按照開發商如今開出的最高價，單價漲了約100倍。

　　日前召開的國務院常務會議透露的不作為行為核查問責情況顯示，截至8月底，各地2015年已處置閒置土地31.25萬畝。記者調查發現，一些曾經的「地王」、知名開發商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閒置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背後，是開發商暴利和高房價。

　　在北京，曾經的「地王」也存在「囤而緩建」的情況。2011年北京單價最高的「地王」地塊——崇文門菜市場地塊，拍賣時經歷多家房企33輪競價，按出讓價，樓面地價達4.3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無建成的地面建築，目前仍在建設中。記者從多家地產中介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30%。

　　「僅海南省，2014年就清查出閒置土地13.92萬畝。」海南省國土資源廳廳長陳健春說，涉及囤地開發商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等，僅12家知名房企閒置土地就有4.47萬畝，時間最長的達20多年，其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。

　　「很多樓盤不是拿完地就開建，能拖則拖是『潛規則』。」上海萬科房地產有限公司總經理孫嘉等市場人士說。據了解，不少房企拿地後，往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。「一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價低迷盤整時期，就以種種理由囤地。」

　　據房地產行業市場深度分析數據顯示，囤地最終都要由消費者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時，樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。

　　同時，囤地還帶來住宅產權縮水，侵害消費者權益。北京市住建委網站披露的數據顯示，位於通州區宋莊鎮的魯能「格拉斯小鎮」項目拿地10多年目前仍在開發銷售。據銷售人員透露，按2005年前就已拿地計算，京郊一些正銷售規劃中的住房產權或已縮水10年，「買房者還沒住產權就先縮水」。

　　業內人士表示，囤地還不止是開發商暴利的簡單問題：假如一座城市一年計劃供地10000畝，但有20%批而未用，供應的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應混亂，供需被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高的循環。

　　1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。根據國土資源部2012年修訂《閒置土地處置辦法》，開發商原因造成的閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地價款的20%征繳土地閒置費;未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

　　業內人士表示，國家及各省市幾乎年年下發通知、文件，明確要求整治土地閒置中「囤地惜售」現象。2015年9月，河北省住建廳、國土資源廳就聯合印發通知，要求嚴厲打擊京郊等熱點區域房地產企業「囤地炒地」。

　　道道「嚴令」為何管不住囤地抬價?記者調查發現，開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等種種方式實現囤地。

　　上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人坦言，由於現有規定很籠統，開發方極易拖進度。「拿到1萬平方米的地，幾年只開發1000平方米，停停建建算不算囤地?如果算，就改規劃故意超標，總需要時間修改。」還有部分企業乾脆先開工建樓再改規劃，對外宣稱「回購爛尾樓項目」規避囤地之嫌。

　　一家主要在中部開發項目的上海房企負責人說，具體操作中，個別企業故意虛報預售價格，一旦申報價明顯高於市場成交均價，被房管部門暫停預售程序，就可宣稱由於宏觀調控、報價過高未拿到預售證，變相操縱審批程序拖延開發。

　　另一方面，一些地方政府為了土地收入對囤地「睜一隻眼閉一隻眼」。「國土資源部門現已查明，一些地方政府為了土地收入，拿『政府原因』作為拖延開發的擋箭牌。」陳健春說。據統計，海南全省宣稱因政府原因造成閒置的土地，占閒置土地總面積的74%。「應無償收回的，一些地方僅以徵收閒置費了事;應有償收回的，僅以簡單的延長開發期限了結。」

　　此外，囤地中還存在部分官員的個人腐敗現象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜「窩案」中，紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規變更規劃，以權謀利，違法違規倒賣土地。

　　多地國土監管部門表示，由於巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見，應重點推進土地閒置清理，一宗一宗解決「囤地」違規現象。

　　國務院常務會議要求，年底前，對各省(區、市)尚未處置完畢的閒置土地，按面積收回或扣減年度新增建設用地計劃指標。

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