經濟去泡沫化過程中超級豪宅在市場上並不好銷售

　　當勞特萊斯開始生產寶馬，結局會怎樣?

　　據中國報告大廳了解：2013年歲末，曾經堅持要打造中國地產界「勞斯萊斯」的星河灣在北京發布了他們最新的產品戰略——「第一居所」計劃。

　　所謂「第一居所」計劃，其核心內容是，星河灣將繼續深耕一線城市，供應量將占整體供應量的50%以上，務求為一線城市的財智人群提供更多優質住宅。他們根據財智人群家庭結構和生活方式的變化，除了對原有250-350平方米經典戶型的繼續研究與優化，增加120-150平方米的戶型。

　　一位豪宅開發商告訴記者，不管是園林實景，還是現房精裝，星河灣是用一種理想化的方式做房地產。但在工業化複製成為市場主流的時代，現實往往太殘酷。

　　從廣州到北京，再到上海、太原，星河灣在2000年到2010年的10年間，只打造了4座樓盤。2009年，僅憑北京、上海、廣州3個城市4個樓盤，星河灣銷售額就突破百億，同比增長300%。

　　2010年，星河灣開始全面提速，但全國化擴張卻並不順利。2011年鄂爾多斯星河灣和太原星河灣，暴露了集團化管理模式的一些問題。這也最終推動了星河灣的內部變革。自2012年開始，星河灣副董事長吳惠珍稱，「星河灣集團由二級管控體系『集團——項目公司』調整為『集團——城市公司——項目公司』的三級體系，都是近兩年來，星河灣集團邁向現代企業的重要戰略部署。」吳惠珍透露，星河灣集團是當下鄂爾多斯為數不多仍在開工的房地產企業。

　　星河灣發布「第一居所」計劃時，除了一慣低調的黃文仔，星河灣幾經調整後的新老高管全部亮相。按照副總裁張學鳳的解釋，星河灣所謂的第一居所並不等同於剛需，而是指目標客戶群的第一居所。比如，某客戶有20套房子，但他們會把星河灣作為居住的首選。這個第一居所的面積可能是258-300平方米，也可能是1000平方米，但如果是在一線城市核心地段可能是150-180平方米。星河灣承認，他們的客戶群體正趨於年輕化。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　有人比喻，這是生產勞斯萊斯的星河灣也同時生產寶馬了。不過星河灣堅持稱，第一居所也不意味著星河灣會走規模化高周轉的模式，他們仍然堅持精工細作。

　　與「第一居所」計劃相匹配的是2012年提出的「大品牌戰略」。張學鳳稱，近20年來，星河灣還涉足了建材、酒店、教育、物業、商務、酒業等領域，這些業務板塊如今都已經各具規模，可以獨當一面了，而且都具備星河灣品牌的價值屬性。

　　據介紹，在繼續深耕一線城市的同時，星河灣將首選省會級城市或國家重點戰略布局，這些城市需滿足宜居、對周邊城市客群有很強的吸附能力、經濟增長速度快等條件。包括瀋陽、青島、西安以及長三角地區的蘇州、寧波已納入規劃之中。張學鳳稱，「以什麼標準選擇城市，以什麼產品進入，星河灣是非常清晰的。今後的星河灣會更加穩健，更加有序，更加專業。」

　　業內人士認為，星河灣此前的風格更像是用藝術家的心態做地產，甚至近乎偏執。財富人生房地產經紀有限公司執行董事韓樂在接受記者採訪時表示，星河灣進行一系列調整後，更像一個「接地氣並走下神壇」的企業。他認為，在經濟去泡沫化的過程中，超大戶型的超級豪宅在市場上並不好銷售。頂級市場豪宅空間較少，中低檔豪宅反而更有空間。星河灣的「第一居所」計劃更適應市場的需求。未來，星河灣將要面臨的主要挑戰，是多城市管控保證品質以及產品創新。

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