2016年10月北京豪宅市場分析：降溫明顯

　　2016年是房地產銷售大年，而房地產市場近日出現降溫的情況，京城房地產行業也如此，甚至蔓延到了豪宅市場，2016年10月北京豪宅市場銷量情況分析如下。

　　9月30日，北京市住建委等六部門聯合出台「關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施」，提出本市房地產調控八大措施，其中提高首付比例的政策被業內認為是最有效措施。據中國報告大廳發布的豪宅行業市場調查分析報告顯示，在此次調控政策落地後，北京豪宅市場首當其衝，成交量迅速下滑。

　　2016年7萬+公寓豪宅月度成交情況

　　有業內人士評論，2015年被京城地產界定義為「豪宅元年」，而僅僅兩年時間京城豪宅就從嶄露頭角到遍地開花的格局，然而，「9·30」樓市調控政策的出台則終止了豪宅市場不斷上揚的勢頭。

　　豪宅領跌

　　10月北京新房成交8368套，環比下降40.5%;成交面積環比下降30.2%;成交均價36129元/平方米，環比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上漲20.8%。

　　相比樓市整體的表現，北京豪宅市場的降溫更為顯著。

　　最新統計顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平方米，環比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。但從價格上來看，10月公寓豪宅市場成交均價仍高達10.7萬元/平方米，這一價格也是今年第二次站上均價10萬+高峰，並超越7月創造的價格紀錄，達到歷史新高。

　　亞豪（微博）機構（博客）市場總監郭毅分析認為，「京八條」新政執行一個月後，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅，由此可以看出，新政之後公寓豪宅市場所受到的衝擊更為直接。

　　分析顯示，一方面受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規的加入，再加上「認房又認貸」條款的收緊，使得豪宅市場當中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及，特別是高端置業客群，不僅受制於增加首付的資金壓力，同時減槓桿也使得看空預期普遍形成，造成在售豪宅的銷量放緩。

　　另一方面，北京對於預售價格和銷售價格的管控，一些項目取證困難，不得不延遲上市。從10月供應市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一入市，預計這一供應低迷的狀況將持續至明年。

　　此外，從成交特徵來看，10月公寓豪宅成交當中200平方米以上的大戶型共成交97套，占比高達51%，居絕對主導地位，相比9月的市場占比提高了25個百分點。

　　市場預期改變

　　「高端項目的成交量還可能進一步下滑，」一位業內人士分析，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風險，所以一些項目可能選擇索性「封盤」的自我保護政策。事實上，越來越多的計劃入市樓盤出現「爽約」現象。記者在踩盤時發現，位于海淀區西北旺的地價標杆項目——首創天閱西山（資料、團購、論壇）項目售樓處就處於「歇業」狀態。

　　據機構統計，11月北京住宅市場預計有13個項目入市，其中包括華潤崑崙域（資料、團購、論壇）（樓盤資料）、綠地·海珀雲翡（資料、團購、論壇）（樓盤資料）等7個純新盤，以及包括萬科翡翠公園（資料、團購、論壇）（樓盤資料）、金地未未來（資料、團購、論壇）（樓盤資料）等在內的6個老項目後期。這些計劃入市的項目中，只有華潤崑崙域、綠地·海珀雲翡是豪宅項目。其中，華潤崑崙域項目由華潤、招商、九龍倉和平安四家在2015年初聯合取得，項目地處南三環，樓面價高達4.5萬元/平方米。而位於大興黃村的綠地·海珀雲翡當時拍地的樓面價也高達4.7萬元/平方米，甚至超過區域內所有在售樓盤的售價。

　　業內人士預計，這兩個高端項目在定價上可能會比較謹慎，定價過高要麼難以取證，要麼客戶不買帳而出現踏空。

　　北京土地政策的調整也正在讓樓市預期發生改變。10月28日，北京「控地價、限房價」的土地交易政策正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價也對外公布，而且四宗地塊均實施「90/70」政策。

　　隨著市場預期的改變，「控地價、限房價」將有效抑制開發商拿高價地的積極性，甚至杜絕地王出現的可能，高端項目供應將呈下降趨勢。但也有專家給出另外的預測，就是隨著「90/70」政策的重新實施，加之自住房的供地增加，未來新增供應將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應受到擠壓，供應稀缺，但高端改善客群對於居住面積和品質的高要求不會改變，大戶型豪宅在調控後仍會保持一定程度上的堅挺。

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