2017香港樓市有所降溫 元旦新盤成交炙熱

　　1月3日，香港署理財政司司長陳家強出席立法會財經事務委員會會議時表示：「自從去年11月初政府加推樓市需求管理措施後，過去兩個月樓市已有所降溫。」

　　據2016-2021年房地產行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告了解，香港特區政府為了打擊樓市炒賣，於2016年11月初宣布，11月5日起把購買第二個物業的買賣印花稅劃一調高至成交價15%。新稅率適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易，但不包括非住宅物業。

　　香港差餉物業估價署最新數據顯示，截至去年11月，香港私人住宅售價指數報306.6點，比去年9月的306.1點歷史高位微升0.2%，環比上升約0.79%，已連升8個月。去年首11個月該指數累計升幅約7.6%。

　　陳家強指出，去年11月樓價指數環比升幅僅為0.8%，相比8月至10月每月2.6%的平均升幅，升勢已顯著放緩，「樓市成交過去兩月減少，政府會繼續觀察樓市情況，在適當時間推出適當措施，保持樓市健康發展。」

　　「新辣招對樓市的影響主要體現在二手市場成交進一步減少，在投資者絕跡市場的情況下，交投量已見明顯下滑，雖然樓價依然上升，以目前的情況推斷，未來幾個月樓價將有下調風險，今年整體樓價大約將有5%的波幅。」萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示。

　　元旦新盤成交炙熱

　　然而，香港的一手樓市卻依然十分堅挺。

　　根據公開數據顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤市場錄約86宗成交，相比去年同期40宗成交明顯增加。其中，恒隆地產旗下位於西九龍浪澄灣項目於2016年12月31日早上10時開始公開發售48個單位，截至當日下午3時全部售出，平均呎價17730港元，套現5.2億港元。恒隆宣布將於1月7日加價加推58個單位，售價平均上調4.1%。

　　事實上，浪澄灣地皮於2000年12月拍賣，由恒隆地產前身淘大置業以底價25.8億港元投得，當時的樓面呎價僅1582港元。然而，恒隆在2004年項目落成之後卻一直「捂盤」至2007年才首次發售。

　　「香港一些地產商對某些項目採取投資性物業的計算方法，通常在持有10年左右等待物業大幅升值後進行出售，因此恒隆可能設定了某個時點出售這個項目，考慮地段因素，定價相對合理，仍吸引了一大批的購買力。」高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚向21世紀經濟報導記者表示。

　　去年前六個月，恒隆在香港市場明顯加快了賣樓步伐，共出售了226個「浪澄灣」住宅單位及最後兩個「君逸山」住宅單位，因此其香港物業銷售收入及營業利潤分別飆升223%、147%，達到24.04億港元及13.89億港元。

　　市場人士指出，恒隆採取精品的住宅物業發展模式，由於定價進取而惜售，因此利潤率亦十分可觀。截至2016年6月底，公司在香港已落成待售的住宅物業的帳面總值為31.44億港元。

　　同時，新鴻基地產於1月3日宣布，旗下元朗GrandYOHO二期首批推出166個單位，平均呎價17998港元。

　　新鴻基地產副董事總經理雷霆透露，項目首批折實均價1.45萬港元，相比第一期首批約1.2萬港元調高21%，與GrandYOHO第一期最後一批單價相若。

　　雷霆表示：「公司推大型樓盤通常首批以較優惠價格推售，稍後加推將有加價空間，此次出售的單位相比第一期更優越，因此對銷情有信心。儘管今年第一季度香港有多個大型樓盤推售，由於地區不同，各有優點，相信可吸引不同買家。」

　　加息箭在弦上

　　一直以來，美聯儲加息都是懸在香港樓市之上的一把「達摩克利斯之劍」。

　　陳家強在1月3日立法會會議上指出，美國加息後香港短期拆借利率上升，而美元上升將會增加對香港出口業的壓力，資金流向亦可能轉變令市場波動，「香港經濟面對的不明朗因素，包括美國經濟政策的變化、英國脫歐、義大利銀行業危機，以及地緣政治局勢，對香港外貿帶來隱憂。」

　　根據香港財資工會公布的數據顯示，港元銀行同業拆借利率（Hibor）仍然徘徊在高位。1月3日，按揭利率的主要基準利率1個月Hibor升至0.74643％，相比2016年5月0.2％的低位已大幅反彈。香港金融管理局數據顯示，2016年11月H按計劃使用比例，環比上升0.3個百分點至95.1%，創歷史新高。以2017年新批核的樓按息率為H+1.35厘計算，實際息率已達到2.09厘。

　　光大銀行香港分行金融市場部資金業務副主管顏劍文表示，儘管香港銀行體系結餘未有變動，但同業拆息上升速度非常快，這表明市場對於美國加息反應比預期強，認為香港已有條件加息。如果年結後一個月或三個月期拆息仍高企，香港最優惠利率有可能會提前上升。但他仍認為，此次美國加息後，香港在六至九個月後會跟隨加息。

　　「香港銀行最快將於今年下半年開始加息，香港最優惠利率（P）加幅將少於0.25厘，按揭利率主要仍處於2.5%以下的低水平，相比歷史平均水平4.5%-5%仍有一定距離。」高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，並認為香港有條件暫時不追隨美國加息。

　　同時，中原地產按揭經紀董事總經理王美鳳向記者指出，以每100萬港元貸款額，供款25年及以最優惠利率按加息0.25厘計算，每月供款將增加124港元，影響十分有限。目前，香港買樓人士要通過3厘的壓力測試，香港金管局數據顯示，目前的供款占收入比率只有33.8%，假設加息至3%，這一比率將達到46.5%，顯示香港供款人防守能力較高。