2024年開年中國房地產市場觀察：二手房價格持續企穩核心城市或迎「小陽春」

  中國報告大廳網訊，中國房地產市場在經歷深度調整後呈現分化修復態勢。最新數據顯示，全國百城二手住宅價格連續7個月收窄跌幅，部分熱點城市出現結構性回暖跡象，新房市場在優質改善項目帶動下顯現回升勢頭，租賃需求隨節後返城潮有所提振。政策端持續釋放優化信號，核心城市供需兩端協同發力的「小陽春」行情正在醞釀中。

  一、二手房價格連續七個月收窄跌幅 成都逆勢四連漲

  2024年2月全國百城二手住宅均價為14071元/平方米，環比下跌0.42%，跌幅較上月收窄0.09個百分點。值得注意的是，在市場整體承壓背景下，成都二手房價格已連續4個月環比上漲，成為當前市場復甦的典型樣本。一線城市延續微跌態勢，北京、上海、深圳二手房價環比降幅均在0.1%0.2%之間；二線城市平均跌幅擴大至0.46%，但成都等區域核心城市持續釋放需求韌性。

  二、一線城市微跌持續 二線及三四線分化明顯

  分能級來看，一線城市受存量市場調整影響，二手房價已連續5個月處於溫和下跌區間。二線城市內部呈現顯著分化：部分資源集聚型城市如成都在產業人口導入支撐下保持上行動力，但多數非核心城市價格仍面臨下行壓力。三四線城市則延續弱勢表現，2月二手房價格環比下跌0.46%，反映出區域供需失衡問題尚未根本緩解。

  三、新房結構性上漲改善項目成推動力

  與二手市場不同，新建住宅市場呈現溫和回暖態勢。2月份百城新建商品住宅均價達16711元/平方米，環比微漲0.11%。一線及二線城市分別實現0.24%和0.08%的環比增長，主要源於高端改善項目的集中入市。例如一線城市通過加大核心地段優質地塊供給，吸引品牌房企推出高附加值產品，帶動區域價格中樞上移。三四線城市新房價格則延續弱勢，環比跌幅達0.13%。

  四、租賃市場春節後回暖 租金環比止跌

  節後返城潮推動住房租賃需求釋放，2月全國50個重點城市住宅租金均價為35.3元/平方米，結束連續8個月的下跌趨勢實現環比持平。一線城市因職住平衡改善需求集中釋放，平均租金環比增長0.4%；新市民聚集的重點二線城市同樣出現企穩信號。

  五、政策協同發力 市場預期持續修復

  從政策端看，地方政府正通過優化限購限貸措施、加大保障性住房供給、推進城市更新等方式提振市場信心。土地市場方面，多地通過降低競拍門檻、提高配建靈活性等舉措穩定房企拿地意願。金融支持層面，專項債資金持續注入城中村改造項目，貨幣化安置政策加速存量資源盤活。

  六、供需兩端協同發力 「小陽春」行情可期

  當前市場呈現需求端購房預期改善與供給端產品結構升級的良性互動。若熱點城市人才引進、公積金支持等政策持續落地，疊加房企推盤節奏加快，34月核心城市有望形成量價聯動的「小陽春」。但三四線城市庫存壓力仍需警惕，行業整體復甦進程將呈現顯著分層特徵。

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