2007中國房地產上市公司TOP10研究報告

　研究背景

　　由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三
家研究機構共同組成的「中國房地產ＴＯＰ１０研究組」，自２００３年開展中國房
地產上市公司ＴＯＰ１０研究以來，已連續進行了五年，引起了社會各界特別是投資
者的廣泛關注。

　　２００６年，中國股市迎來了前所未有的「牛市」，上證指數和深圳成指全年分
別上漲１２６．５５％和１２５．４２％，地產指數（３９９２００）上漲１６８．
０３％，漲幅超過大盤４０個百分點以上。進入２００７年後，隨著財富效應的逐步
顯現，證券市場得到了更多投資者的關注。截至５月２８日，滬深兩市帳戶總數突破
１億大關，上證指數收於４２７２．１１點，累計上漲５７．３％，地產指數收於２
０２７．５５，累計上漲９８．８％，再次成為此輪上漲行情的重要推動力。

　　針對證券市場的新形勢，中國房地產ＴＯＰ１０研究組本著「公正、客觀、準確
和全面」的原則，進一步完善了此次房地產上市公司研究的評價理論和方法體系，力
求更準確地反映房地產上市公司的市場表現和未來前景，為投資者提供全面、綜合的
評價結果。

　　研究結果及分析

　　◆房地產上市公司綜合實力ＴＯＰ１０

　　研究組沿用了２００３－２００６年連續使用、客觀性較強的《福布斯》５００
強評選標準，以總資產、總市值、主營業務收入、利潤總額四項指標對中國房地產上
市公司進行綜合實力評價。如某公司總資產指標排第１０位，則其總資產得分為１０
分，以此類推。對四項指標賦予相同權重計算其綜合得分，然後按照綜合得分從小到
大的順序得出公司的綜合實力排名。

　　（１）２００７滬深房地產上市公司綜合實力ＴＯＰ１０：行業和區域龍頭受到
市場重點關注，新上市企業表現突出，資產注入和重組成上市公司綜合實力上升的重
要手段。

　　萬科繼續占據綜合實力榜首，新上市的保利地產占據第二，其次是在往年研究中
表現突出的陸家嘴、招商地產、金融街（並列第４），首隻從Ｈ股回歸Ａ股的房地產
公司北辰實業排名第六。中寶股份、泛海建設因資產注入重組，綜合實力大幅上升，
分列第９和第１０位。

　　２００６年，上證指數和深圳成指分別上漲１２６．５５％和１２５．４２％，
地產股更是成為此輪上升行情的領漲板塊，２００６年最後一個交易日，地產指數收
於１００８．３９點，全年累計上漲１６８．０３％，超過同期大盤整體漲幅４０個
百分點。綜合實力ＴＯＰ１０企業的市場表現尤為突出：其中的行業龍頭——以萬科、
保利地產、招商地產、金地集團為代表——憑藉優良的持續增長能力、有序的跨區域擴
張和合理的土地儲備，為短期內的高估值提供了可靠的長期消化能力；而區域龍頭——
以北京的金融街和北辰實業、上海的陸家嘴和中華企業為代表——在特定區域有著其它
開發企業難以比擬的土地、資金及政府資源優勢，業務特色和成長能力得到投資者關
注與認可，與行業龍頭一併受到市場重點關注。

　　萬科２００６年末市值達６７５億元，同比上升３２１％，股價全年上漲２６３
％（除權後，下同）。與此同時，優質資產注入、併購重組等題材成為市場追捧熱點。
中寶股份和泛海建設完成資產重組後，全年股價分別上漲達３３７．８７％和７１４．
０１％，總市值更是分別大幅增長１５．７５倍和１６．７倍。

　　綜合實力ＴＯＰ１０企業在資產和市值大幅增加的同時，經營業績同樣快速增長。
２００６年，ＴＯＰ１０企業共實現主營業務收入４３０億元，同比增長４８．８％，
與上年ＴＯＰ１０企業相比增長５２．４％；實現利潤總額達９８．９億元，同比增
長５９．６％，與上年ＴＯＰ１０企業相比增長６０．７％。

　　進入２００７年後，房地產板塊繼續成為投資熱點。截至２００７年５月２８日，
地產指數收於２０２７．５５點，累計上漲９８．８％，超過同期上證指數漲幅４０
個百分點。萬科總市值更是突破１２００億，成為滬深股市首家市值突破千億的房地
產企業。同期陸家嘴、中華企業增幅分別達１２０．９％和１７５．７％，在整個房
地產板塊中位居前列。

　　（２）２００７中國內地在港上市房地產公司綜合實力ＴＯＰ１０：資產規模和
經營業績增長明顯，新上市企業表現更為突出。

　　中國海外發展仍位列中國內地在港上市房地產公司綜合實力ＴＯＰ１０榜首。新
上市公司表現突出，分別是排在第二位的世茂房地產（２００６年７月上市，募集資
金３７．２億港元）、第五位的瑞安房地產（２００６年１０月上市，募集資金約６
２億港元）和第七位的綠城中國（並列第７，２００６年７月上市，募集資金約２９
億港元，並於１１月發行價值３１．２億港元的七年期高息票據）。其它表現優秀的
企業還有合生創展、富力地產、華潤置地等。

　　中國內地在港上市房地產公司綜合實力ＴＯＰ１０企業在２００６年取得了較快
的發展，總資產和Ｈ股市值　平均達到２４９億港元和２９２億港元，股價平均漲幅
達１０５．７％，而同期恒生指數漲幅為３３．６％，表明綜合實力ＴＯＰ１０企業
的投資價值得到國際投資者的肯定。其中，中國海外發展Ｈ股市值達７３９億港元，
全年股價漲幅為２１４．０％；華潤置地股價上漲１８８．７％，漲幅僅次於中國海
外發展，當年末市值達３１１億港元。以上市首日收盤價計算，三家新上市企業股價
漲幅遠高於同期恒生指數漲幅，其中世茂房地產上市不到半年，股價漲幅高達１２０．
９％，超過同期恒生指數漲幅近１００個百分點。資產規模方面，除中國海外發展和
新世界超過３００億元外，排名第二至第六的世茂房地產、合生創展、富力、瑞安房
地產、華潤置地等五家企業均在２５０億至２８０億港元之間，差異很小。

　　除資產規模和總市值大幅增加外，中國內地在港上市房地產公司綜合實力ＴＯＰ
１０的經營業績也有較大程度的提升，全年實現主營業務收入和利潤總額均值分別為
６０．７億元和２１．３億元，平均同比增速分別為９５．１％和１２４．５％。其
中，中國海外發展和富力地產兩家企業的主營業務收入首次突破１００億港元，同比
增速分別為５６．５％和８１．７％，表現出很好的成長能力。同期兩家企業利潤總
額分別達到３１．８億和３１．２億港元，在ＴＯＰ１０企業中位居前兩位，同比增
速分別為５５．１％和１００．４％。新上市企業再次表現出良好的業績增長水平。
瑞安房地產當年主營業務收入同比增長３６２．５％，增幅在所有ＴＯＰ１０企業中
最高。世茂房地產主營業務收入６８．９億，是中國海外發展的６３．１％，而其利
潤總額為２９．７億港元，是中國海外發展的９３．６％，足見其利潤率水平之高。

　　◆房地產上市公司經濟增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０

　　ＴＯＰ１０研究組沿用２００３－２００６年連續使用的經濟增加值（Ｅｃｏｎ
ｏｍｉｃ　Ｖａｌｕｅ　Ａｄｄｅｄ，ＥＶＡ）評價理論和方法，第五次對房地產上
市公司的經營業績進行財富創造能力評價，按經濟增加值（ＥＶＡ）排出中國房地產
上市公司財富創造能力ＴＯＰ１０。

　　（１）２００７滬深房地產上市公司經濟增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０：房地產
上市公司整體財富創造能力進一步增強，ＴＯＰ１０企業表現突出。

　　萬科、陸家嘴、Ｂ股上市公司江蘇新城以及金融街財富創造能力表現突出，分列
經濟增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０榜單前四位。新上市公司的財富創造能力良好，保
利地產和北辰實業分列第５和第６位。棲霞建設和億城股份進步明顯，首次入選經濟
增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０。

　　２００６年，經濟增加值（體現上市公司財富創造能力）為正的企業為３２家，
在上年１７家的基礎上增加近一倍。這些經濟增加值為正的公司為股東所創造的總價
值為４６．９９億元，同比增長１０９％。其中ＴＯＰ１０企業所創造的價值為３６．
７８億元，占比７８．３％。除招商地產外，其他公司的財富創造能力均表現出良好
的增長勢頭，萬科表現尤為突出，其經濟增加值已達１５．７４億元，同比增長近９
５％，占ＴＯＰ１０企業總體經濟增加值的４２．８％。對比以往的表現，可以看出
萬科、陸家嘴和金融街等行業與區域龍頭為股東創造財富的能力逐年增強，並保持著
良好的穩定性。

　　進一步分析ＴＯＰ１０企業的稅後經營利潤和資本成本可以發現，資本成本的相
對降低是ＴＯＰ１０企業財富創造能力增強的關鍵因素。２００６年，滬深房地產上
市公司ＴＯＰ１０企業的稅後經營淨利潤總計約６２．３８億元，與去年的ＴＯＰ１
０企業相比增長４５．４％。而資本成本增長僅１３．９％，明顯低於稅後經營淨利
潤增幅。

　　（２）２００７中國內地在港上市房地產公司經濟增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０：
與滬深上市公司相比，在港上市房地產公司財富創造能力表現更為突出，增長來源更
為多樣。

　　中國海外發展、合生創展集團和富力地產的財富創造能力依然表現優秀，分列第
１、３、４位。去年新上市的公司表現再次突出，世茂房地產位於第２位，綠城中國
和瑞安房地產分列第５和第７位。

　　與滬深上市的房地產公司相比，中國內地在港上市房地產公司財富創造能力更為
突出。２００６年，在香港上市的２１家中國內地房地產公司中，１６家具有正的經
濟增加值，合計經濟增加值約為１３５．３３億港元。其中經濟增加值（ＥＶＡ）Ｔ
ＯＰ１０創造的經濟增加值為１２２．７８億港元，與上一屆經濟增加值（ＥＶＡ）
ＴＯＰ１０相比增長９１．７％。對稅後經營利潤和資本成本進行分析可以發現，雖
然存在資本成本相對或絕對降低的情況，但其稅後經營淨利潤大幅增加才是中國內地
在港上市房地產公司財富創造能力顯著增強的重要原因。

　　◆地產績優股ＴＯＰ１０：經營業績良好，投資回報高於大市，但其估值水平依
然低於地產板塊平均水平

　　與２００６中國房地產上市公司ＴＯＰ１０研究相比，此次研究結合中國房地產
行業和證券市場的發展現狀，對「中國地產績優股評價指標體系」進行了完善，在企
業資金管理水平、估價水平、財務穩定性等方面分別補充了資金周轉率、市淨率、資
產負債率等指標，力求更準確地反映房地產上市公司的市場表現和未來前景，為投資
者提供全面、綜合的評價結果。

　　萬科再次位列績優股榜首，新上市企業保利地產、北辰實業表現良好，分列績優
股排名第２和第６位。招商地產和金地集團落後於新上市的保利地產，分別排在第３
和第４位，其後依次是各區域龍頭股，如金融街、北辰實業、北京城建、上實發展、
蘇州高新和首次納入研究範圍的福星科技。

　　績優股ＴＯＰ１０經營業績良好，現金紅利支付率高於行業平均水平。２００６
年，績優股ＴＯＰ１０平均每股收益（ＥＰＳ）和淨資產收益率（ＲＯＥ）分別為０．
５５元和１０．５％，而滬深地產股平均水平分別為０．１９元和７．４％，其中保
利地產和福星科技的ＥＰＳ分別為１．２元和０．９７元，ＲＯＥ分別為１６．４％
和１４．３％，位列績優股ＴＯＰ１０前兩位。從現金紅利支付率（現金紅利／淨利
潤，三年均值）來看，績優股ＴＯＰ１０也更傾向於與股民分享企業收益，三年平均
現金紅利支付率達３３％，也就是說績優股ＴＯＰ１０每賺１元，投資者就有０．３
３元現金收入。萬科、金地集團、北京城建三年平均現金紅利支付率分別為３６．９
％、３８．８％、４０．２％，而金融街和上實發展更是高達４１．３％和４５．１
％。

　　以市盈率衡量，績優股股價依然低於行業平均水平。２００６年最後一個交易日，
績優股ＴＯＰ１０平均市盈率為４０，平均市淨率為３．５，而滬深房地產股整體市
盈率達５０（剔除虧損和市盈率超過２００的企業），平均市淨率為３．２。排在績
優股ＴＯＰ１０前５位的是萬科、保利地產、招商地產、金地集團等企業，市盈率均
低於行業平均水平。蘇州高新和福星科技的市盈率更是僅為１７和１５，遠低於行業
平均水平。２００７年以來，績優股得到投資者廣泛關注，股價大幅上升，市盈率上
升較快。截至５月２８日，績優股ＴＯＰ１０平均市盈率為５７，其中金地集團、蘇
州高新、福星科技市盈率低於５０，但同期滬深房地產股整體市盈率達９１（剔除虧
損和市盈率超過２００的企業）。

　　結語

　　（１）在行業利好和流動性過剩的大環境下，地產板塊擁有雙重利好

　　今年一季度，全國７０個大中城市房屋價格指數同比上漲５．６％，漲幅比上季
度提高０．３個百分點，其中深圳、北京、廣州分別為１２．６％、９．０％、８．
０％。開發建設數據顯示，一季度全國房地產開發投資同比增長２６．９％，同比提
高３．９個百分點，但新開工面積增幅比２００６年降低６個百點，意味著未來市場
供應減少，房價走勢仍將趨強，為上市公司業績帶來巨大行業利好。資本市場方面，
利率偏低、人民幣升值、經濟快速增長等環境短期內不會改變，流動性過剩將成為近
期主題。５月１８日，央行「三管齊下」同時提高存款準備金率、存貸款利率、人民
幣對美元匯率浮動幅度，充分體現了堅決回收流動性的態度。但考慮到前幾次類似政
策的效果並不明顯，一季度ＧＤＰ、ＣＰＩ、新增貸款等宏觀指標增幅依然較高、對
外貿易順差持續上升、人民幣升值預期長期存在，流動性過剩問題在短期內很難發生
改變。在行業利好與流動性過剩的大環境下，土地和房產的價格上漲預期將長期存在，
地產股將同時擁有資本市場和房地產市場的雙重利好。

　　（２）ＴＯＰ１０企業經營業績良好，績優股可望為投資者繼續帶來可靠收益

　　２００６年，綜合實力ＴＯＰ１０綜合實力繼續上升，經濟增加值（ＥＶＡ）
ＴＯＰ１０財富創造能力顯著提高。數據顯示，滬深綜合實力ＴＯＰ１０企業２００
６年主營業務收入和利潤總額分別為４３０億元和９８．９億元，平均增速分別為５
３．５％和７６．６％。中國內地在港上市綜合實力ＴＯＰ１０企業２００６年主營
業務收入和利潤總額分別為６０７億港元和２１３億港元，平均增速分別為９５．１
％和１２４．５％。財富創造能力方面，滬深房地產上市公司經濟增加值（ＥＶＡ）
ＴＯＰ１０共實現經濟增加值３６．７８億元，平均增幅達７１．９％。中國內地在
港上市房地產公司經濟增加值（ＥＶＡ）ＴＯＰ１０共實現經濟增加值１２２．７８
億港元，與上屆ＴＯＰ１０企業相比增長９１．７％。

　　通過經營特徵、資本市場特徵、財務特徵等指標綜合評價產生的績優股ＴＯＰ１
０，具有業績良好、更高現金分紅比例、經營風險相對較低等特點，可望為投資者繼
續帶來可靠收益。２００６年，績優股ＴＯＰ１０企業每股收益（ＥＰＳ）和淨資產
收益率（ＲＯＥ）分別為０．５５元和１０．５％，而滬深地產股平均水平分別為０．
１９元和７．４％。此外，績優股ＴＯＰ１０每賺１元，投資者平均就有０．３３元
現金收入。而以市盈率衡量，儘管２００６年以來，績優股ＴＯＰ１０股價漲幅明顯
快過大盤，但其估值水平目前依然低於滬深地產股平均水平。

　　（３）投資者大量進入，市場投機氣氛較為濃厚，風險與收益同在

　　進入２００７年後，隨著財富效應的逐步顯現，證券市場得到了投資者廣泛關注。
５月２８日，滬深兩市帳戶總數更是突破１億大關。隨著普通投資者的日益增多，交
易量和換手率大幅上升，小盤股、虧損股表現突出，市場投機氣氛較為濃厚。此次研
究發現，新上市企業和資產注入、重組題材過去一年來得到投資者廣泛關注。保利地
產、北辰實業、世茂房地產、綠城中國等新上市企業利潤與股價漲幅均大幅高過地產
板塊平均水平。資產注入重組企業中寶股份、泛海建設的股價上漲超過３倍，市值增
長更在１０倍以上。但２００７年至今，新上市的鴻隆控股（０１３８３．ＨＫ）、
中國地產（０１８３８．ＨＫ）、碧桂園（０２００７．ＨＫ）等企業，股價走勢不
甚理想，中國地產發行首日即跌破發行價，Ａ股上市的廣宇集團上市後股價走勢也弱
於同期大盤。資產注入、重組題材同樣蘊藏著普通投資者無法察覺的風險，如法律風
險、政策審批風險、內部人操縱等。

　　通過２００３－２００７年連續五年的中國房地產上市公司研究，中國房地產Ｔ
ＯＰ１０研究組發現：在流動性過剩的大環境下，證券市場正以遠高於實體經濟的發
展速度持續攀升，同時擁有行業利好和資產膨脹兩大利好的房地產板塊，必將成為此
輪牛市的中堅力量。但在普通投資者大量進入、題材炒作反覆出現、ＳＴ板塊連沖漲
停的情況下，「風險與收益並存」這一金融市場的不變真諦應該引起投資者的足夠重
視，只有堅持「價值投資理念」，從產業環境出發，綜合評價房地產上市公司的經營
特性、資本市場特徵、財務特徵，挖掘地產績優股，才能實現投資價值的最大化。

表 1：2007滬深房地產上市公司綜合實力TOP10

------------------------------------------
排名　　股票代碼　　股票簡稱
------------------------------------------
1　　　　 000002　　 萬科A
2　　　　 600048　　 保利地產
3　　　　 600663　　 陸家嘴
4　　　　 000024　　 招商地產
5　　　　 000402　　 金融街
6　　　　 601588　　 北辰實業
7　　　　 600383　　 金地集團
8　　　　 600675　　 中華企業
9　　　　 600208　　 中寶股份
10　　　　 000046　　 泛海建設
------------------------------------------

表 2：2007中國內地在港上市房地產公司綜合實力TOP10

------------------------------------------
排名　股票代碼　　股票簡稱
------------------------------------------
1　　 00688　　 中國海外發展
2　　 00813　　 世茂房地產
3　　 00754　　 合生創展
4　　 02777　　 富力地產
5　　 00272　　 瑞安房地產
6　　 01109　　 華潤置地
7　　 03383　　 雅居樂地產
8　　 03900　　 綠城中國
9　　 00917　　 新世界中國
10　　 02337　　 上海復地
------------------------------------------

表 3：2007滬深房地產上市公司經濟增加值（EVA）TOP10

--------------------------------------------------
排名 股票代碼　　股票簡稱　　經濟增加值(EVA)(億元)
--------------------------------------------------
1　　 000002　　 萬科A　　 15.74
2　　 600663　　 陸家嘴　　 6.44
3　　 900950　　 新城B股　　2.81
4　　 000402　　 金融街　　 2.70
5　　 600048　　 保利地產　 2.48
6　　 601588　　 北辰實業　 1.84
7　　 000024　　 招商地產　 1.31
8　　 600383　　 金地集團　 1.29
9　　 600533　　 棲霞建設　 1.22
10　　 000616　　 億城股份　　0.93
--------------------------------------------------

表 4：2007中國內地在港上市房地產公司經濟增加值（EVA）TOP10

-------------------------------------------------------------
排名　 股票代碼　 股票名稱　　　經濟增加值（EVA）　(億港元)
-------------------------------------------------------------
1　　 00688　　　　 中國海外發展　　20.25
2　　 00813　　　　 世茂房地產　　　20.12
3　　 00754　　　　 合生創展集團　　16.46
4　　 02777　　　　 富力地產　　　　15.49
5　　 03900　　　　 綠城中國　　　　12.16
6　　 03383　　　　 雅居樂地產　　　11.19
7　　 00272　　　　 瑞安房地產　　　10.24
8　　 01168　　　　 百仕達控股　　　 8.08
9　　 01207　　　　 上海置業　　　　 4.66
10　　01109　　　　 華潤置地　　　　4.12
-------------------------------------------------------------

表 5：2007滬深地產績優股TOP10

-------------------------------------------------------------
排名　股票代碼　　簡稱
-------------------------------------------------------------
1　　 000002　　 萬科A
2　　 600048　　 保利地產
3　　 000024　　 招商地產
4　　 600383　　 金地集團
5　　 000402　　 金融街
6　　 601588　　 北辰實業
7　　 600266　　 北京城建
8　　 600748　　 上實發展
9　　 600736　　 蘇州高新
10　　 000926　　 福星科技

-------------------------------------------------------------

（作者：中國房地產ＴＯＰ１０研究組）

更多房地產行業研究分析，詳見中國報告大廳《房地產行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。