深圳樓市分析：臨近春節 新房供應增多

　　據2016-2021年中國深圳房地產行業市場需求與投資諮詢報告，漸近傳統春季，為促進銷售，各項目營銷活動持續開展，新盤訪客指數也持續震盪回升，實際成交逐漸向好。新房供應量明顯增多，大有年底翹尾的跡象，但是受新政影響，觀望情緒濃厚，成交周期拉長，整體銷售雖然較前期稍有回升，但目前仍不容樂觀。後期春節期間，處於傳統銷售淡季，新房供應及實際成交將處於低迷狀態。

　　2017年初，二手住宅放盤量與訪客量均雙雙回落，但受新房入市項目增多影響，二手成交預期開始回穩，引導價格波動走向平緩。上周深圳中原經理指數與報價指數雙雙回落，其中深圳中原報價指數回落至榮枯線上，受10月政策影響，市場預期回穩的過程預計會拉長，從目前的情況來看，波動性仍不可避免。

　　【入市項目】3項目入市 供應房源1172套

　　上周有遠洋新天地和華盛。西薈城四期兩個項目取得預售，共有763套住宅和307套商業獲批。上周共有三個項目入市，分別為海楓葉大廈以及剛剛取得預售的遠洋新天地和華盛。西薈城四期。其中遠洋新天地商業性質公寓集中入市，整體均價相對較高達4.5萬/平，外加項目配套的變更，銷售不及預期。而華盛。西薈城四期配套雖然由原來宣傳的精裝轉變為毛坯，但相對摺扣力度較大，定價較低，取得了比較樂觀的銷售率。可見，價格是客戶決定是否入市的關鍵因素。目前客戶價格抗性高，後期入市項目需注意合理定價。

　　【市場預期】兩指數雙雙回落 預期波動修正

　　2017年第二周，二手住宅放盤與訪客量均減少，市場預期明顯下滑。

　　據深圳中原研究中心監測顯示，上周深圳中原報價指數31.4%，環比下跌3.8%，跌至兩周前的水平。從近期來看，深圳中原報價指數處在榮枯線附近高頻次小幅度波動，反映出業主報價調整積極性比較高，並且目前隨著二手住宅價格進一步回落，報價調整幅度也在收縮。

　　上周深圳中原經理指數45.5%，環比下跌3%，經理人對後市信心稍有減弱，自10月新政後經理指數尚未達到榮枯線水平，目前來看經理人成交信心仍在波動調整。

　　自10月新政調控以來，二手住宅均價普遍下跌3個月，年末跌幅收窄價格有平穩的趨勢。未來市場預期將在修正中恢復平穩，價格波動也將被平抑，成交也更趨穩定。

　　圖1中原經理指數（CMI）走勢圖

　　圖2中原報價指數（CAI）走勢圖

　　上周深圳中原報價指數震盪下調，又回落在榮枯線上。報價下調房源占比明顯增加，同時調價集中向下調幅度較大的區間。具體來看，上周調價區間在-5%~-1%的房源占比仍然最大，達到4成以上，相比之前變化不大。但比較明顯的變化是，價格下調幅度在5%以下的房源占比增加較多，大約增加4.4%。其中主要增加在-10%~-5%區間段，影響了整體的報價水平。

　　從各區來看，上周各區報價又呈現出普跌的態勢，除羅湖之外其他區域報價下調幅度均有擴張。擴張幅度最大的屬寶安、龍崗和南山，這3區也是前一周報價下調幅度較小的區域，可見報價調整總是呈現波動態勢。

　　不過，由於此次政策影響力度較大，未來調整的周期也將會拉長，預期將會在動態中逐步回穩。

　　圖3中原二手住宅盤源報價變動分布情況

　　圖4中原各區域二手住宅盤源報價平均變動情況

　　根據深圳中原研究中心監測，上周（01.09-01.15）一手住宅成交427套，成交面積約4.0萬㎡，環比分別大幅下跌58.6%和64.8%。結束1月首周的集中備案潮，上周備案成交回落至500套以下，鑑於年底開發商營銷力度加大，入市量增多，備案成交將出現震盪波動狀態。成交均價來看，相對穩定，上周一手住宅成交均價53556元/㎡，環比僅僅下跌2.7%。

　　【一二手成交量價】一手備案量回落 均價維持穩定

　　上周（01.09-01.15）二手住宅共成交965套，成交面積約為9.3萬㎡（前期1月4號數據未監測到），環比分別上升88.1%和103.5%。備案成交量處於今年來的低位，但短期內隨著市場盤整以及市場預期不斷修正會有一定起色。成交均價為52240元/㎡，保持平穩。

　　一手成交項目TOP10

　　【後市預測】工行2017年完善房地產信貸政策 樓市預期回穩周期拉長

　　1月12日，在銀監會例會上，工商銀行副行長胡浩表示，目前工行信貸資金的投放總量保持合理、使用效率不斷提高、投向結構持續優化。未來工商銀行在房地產的相關政策，在房地產開發貸款上，原則是按照貫徹落實國家的有關房地產宏觀調控的要求，其中包含禁止向高價拿地及過度融資的開發商提供貸款等內容。要堅持完善信貸政策、加強對房地產市場的研究以及合理把握信貸投放，未來房地產市場有望進一步平穩發展。

　　上周樓市熱度持續，新房共三項目入市，供應房源較多，從市場表現來看，客戶價格抗性較高，後期入市項目需注意合理定價。上周深圳中原經理指數與報價指數雙雙回落，近期來看兩指數仍在波動調整，市場預期也在持續修正。不過，預計短期內隨著春節假期到來，樓市成交將更趨冷淡，預期回升難度較大。

　　附表：深圳各片區跌幅排行榜

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