全年業績分化明顯 房地產行業集中度或將進一步提升

　　截至12月17日，27家A股房地產企業發布了2018年全年業績預告，預喜比例為55.56%，行業分化明顯。部分龍頭公司淨利潤總額和業績增長率處於高位，部分公司房地產業務停滯不前，甚至經營不善虧損嚴重，逐漸剝離房地產主業轉型其他行業。同時，2018年以來，第一梯隊房企銷售勢頭較好，部分龍頭公司前11月份銷售業績遠超去年全年。從拿地情況看，集中度進一步提升。第一梯隊企業拿地情況相對強勢，但樓面價格均值下滑幅度較大。

　　部分龍頭公司淨利潤總額和增長率均表現亮眼。其中，榮盛發展預計2018年全年實現歸屬於上市公司股東淨利潤約69.13億元至80.65億元，同比增長20%至40%。對於業績變動的主要原因，公司表示，可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有大幅增長。

　　從公告情況看，金融去槓桿影響融資成本、房地產行業調控趨嚴、A股市場波動使得證券投資失利等成為影響上市公司業績的主要因素。以大名城為例，公司預計2018年全年淨利潤可能大幅下降，主要系受本年金融去槓桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中租賃業務壞帳上升，撥備計提較上年大幅增加;證券投資損失導致經營虧損。

　　ST新光預計2018年實現歸屬於上市公司股東淨利潤1.38億元至1.78億元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地產市場波動的影響，公司房地產業務淨利潤同比下降。公司仍在努力爭取完成業績承諾。

　　此外，企業內部策略調整也是影響業績的一大因素。以世聯行為例，公司預計2018年實現歸屬於上市公司股東淨利潤約7.03億元至10.04億元，同比下滑30%至0%。對於業績變動的主要原因，公司表示，交易服務業務結算進度受市場宏觀政策的影響，確認的收入下降影響當期利潤;公寓管理業務運營規模持續擴大，運營前期帳面虧損預計增加;世聯空間本年新增運營項目尚處於爬坡期，預計增加當期虧損。

　　以碧桂園為例，公司日前公布2018年前11月未經審核運營數據，連同合營及聯營公司，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%;歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。相比前10月份銷售額同比增長34.91%，增速略微放緩。

　　有的企業前11月份銷售業績已經超過去年全年，並逼近今年全年銷售目標。以中國恆大為例，前11月份集團物業累計合約銷售金額約達5352.1億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為5088.4萬平方米及每平方米1.05萬元。2017年全年，中國恆大共實現合約銷售額5009.6億元，累計合約銷售面積5029.9萬平方米。2018年銷售目標為5500億元。

　　龍頭公司拿地情況依然積極。數據顯示，2018年前11月份，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元排名第二，保利以926億元位列第三位，排名前十位的企業1-11月拿地總金額達7609億元，占前五十位企業的42.7%。

　　值得注意的是，房地產企業拿地樓面價相比去年下降明顯。報告顯示，2018年1-11月，在銷售額前一百位的房企中，超過半數樓面價相比2017年同期下降;銷售額前十位的房企中，僅融創中國、保利發展、中海地產3家房企相比去年略有上漲，部分公司平均樓面價降幅逼近20%。

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