應理性看待房地產市場

　　2019年春節期間，有人說，「今年年輕人的心態發生了變化，對買房有點恐懼，擔心房價會跌，擔心高位接盤」，還說「很多人已經感覺到房地產市場已經發生了變化」。這種現象非常值得關注。

　　告別狗年，迎接豬年。同樣在這個春節，有人說，農曆2019年，天干「己」屬土，地支「亥」是生肖的豬，因此，屬於「土豬年」。豬年是樓市的福星。過去三個豬年顯示，樓市逢「豬」必漲，土豬年買房說不定能讓投資者過個大肥年，信不信由你。這種觀點同樣值得警惕，有鼓動炒房的嫌疑。

　　正確的態度是理性看待房地產市場。應該說，擔心房價會跌的人的確不少，以前也是，但是一到年底你會發現，買房的人還是不少，甚至比上一年還多。有的原本看衰房地產的人也加入了買房大軍。這就是現實。現實逼迫你必須理性看待房地產市場。

　　為什麼會出現前面這種情況，大家都好像著了魔式地買房?還得從中國國情說起。而提起與房地產有關的國情，很多人覺得是土地制度，往大了說是房地產制度，譬如土地財政導致的地價越拍越高，這都不是根本上的問題，根本的原因是戶籍制度「獎勵」你多買房，並且很多人買房都賺了，這種賺錢效應進一步擴大了需求。

　　現在我國居民家庭為什麼住房自有率高?有人說是中國人有喜歡置業的傳統，簡言之，就是愛買房，其實這種分析也是所謂的專家糊弄人的。在傳統戶籍制度下，出生地往往意味著發展不平衡，城鄉差距、地區差距較大，以農民為代表的人口大規模遷徙就在所難免。與戶籍掛鉤的教育、就業、醫療、養老等福利不一致，也在迫使城裡人從小城市流向大城市，從教育質量差的地區流入教育質量好的地區。

　　城市居民比較好理解，你在這個城市裡長期生活工作，你不買房那是不務正業，連媳婦都不好找。國外沒有戶籍限制，在哪個地方工作生活都可以，你不買房只租房沒有人說三道四，也不影響娶媳婦。所以國外租房的人比較多，譬如美國，有的人一生喜歡搬十幾二十次家，喜歡開著房車過隨遇而安的生活，在哪裡生活社會保障基本都差不多，買房反倒成了一種負擔。中國不一樣，很多人在一個城市買了一套房，發現這裡教育不太好，環境也不太好，想方設法得換一套又大又好的房子，最好是學區房。

　　農民就更好理解了，打工已經成為了一種時尚，在老家有房子不說，現在很多農村的房子和土地都已經荒廢了，在工作地買房很普遍，但是一線城市由於有戶籍限制，即便買了房也很難立足，所以有的人為了解決孩子教育的問題，在一線城市周邊買房。如果沒有戶籍制度的問題，是不用到工作地周邊城市買房的，但因為戶籍制度使得這種需求變成了剛需。很多農民除了在工作地買房，還在老家縣城買房，為將來留一條退路，在老家地級市乃至省會城市買房也多起來，只要戶籍制度不取消，以後還會是這種趨勢，還會創造很多買房需求。

　　農村年輕人假如在城裡沒房子，已經很難找到對象。對於很多農民而言，雖然老家田地荒蕪，農村也回不去了，但老家畢竟是一個熟悉的社會，歸屬感更強，所以除了在工作地買房外回老家縣城或地級市置業的也比較多，這屬於典型的兩手準備，將來如果回去，也不耽誤孩子上學，而且這些城市有的學校並不比大城市差。老家本身是直轄市或二線城市的，有的就直接在這些城市買房。這種需求還沒完全得到滿足，將推動房地產市場進一步發展。

　　現行的戶籍制度短期對農民來說是一種門檻，短期可能累點兒，但從長遠來看是一種鼓勵性的政策紅利，讓廣大農民多買房多受益，當然這種政策紅利還讓其他很多人受益，包括房地產業，對稅收的貢獻也很大。

　　事實上，有關部門也注意到了戶籍制度問題，開始推出新的政策，有的城市租房也可以上學或落戶了，但是有點晚了。而且今後的問題是，如果取消戶籍制度，很多縣城或地級市的房地產市場可能受到重創。

　　所以，從某種意義上來說，戶籍制度可以說是房地產市場的重要支撐，取消很難，在可以預見的時期內還必須堅持。在這種情況下，中國居民家庭平均兩三套房仍然是剛需，現在平均還不到1.5套，後面的需求還很大。為此，我們還須嚴格控制炒房以促進市場健康發展。

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