中國養老地產住區項目規模太大產品缺乏細分服務

　　2013年中國老年人口達到2億，並將加速步入老齡社會，到2053年，老年人口將達到頂峰，養老產業也將成為規模達到35萬億元的龐大產業。

　　據宇博智業市場研究中心了解，對「適老化」住區和養老住區的需求集中爆發，使「銀髮經濟」蘊涵巨大商機。自去年以來，中國各地興起了一股養老地產業投資熱，地產商和投資機構紛紛投身養老地產。保利地產等地產商和泰康人壽等險資機構宣布進軍養老住區，並制定了雄心勃勃的計劃。

　　「以星級物業、智能尋呼、邦尼養老、藍卡診所4維度的服務系統，創造老年人全新生活標準」「擁有三甲醫院醫療水平的社區醫院，可以讓專家與住戶面對面進行醫療諮詢」「溫泉山谷養生，著名的森林氧吧，集旅遊、休閒、度假、養生於一體」……不同的養老社區都在使出渾身解數撩撥老年人入住的欲望。

　　中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，全聯房地產商會副會長張雪舟說「中國養老住區形式多樣、各有特色，地產商主導的養老住區精於開發經營，項目品質較好；大型國企主導的養老住區資金實力雄厚，社會口碑良好；金融機構主導的養老住區資金實力雄厚、融資方式多樣化、項目以長期持有為主；其他運營機構主導的養老機構專業性強，符合市場需求。」

　　為什麼養老地產成為關注的焦點？中國房地產業協會副會長朱中一說：「目前，中國房地產市場處於增速換檔期、結構調整期和政策完善期，不少企業主動轉型進入養老地產。養老產業這個蛋糕很大很誘人，整個養老服務包括老年人的生活照料、產品用品、健康服務、文化娛樂、金融服務、住區建設等，產業鏈很長。」

　　與以往開發房地產不同，養老地產提供給老人的不只是房子，更多的是服務。因此，儘管養老地產被譽為「朝陽產業」，但是一些專家對目前的發展情況充滿了憂慮「地產」大於「養老」、養老地產太貴了買不起、「以房養老」離普通人有點遠等一系列問題給這個新興產業帶來風險，由於沒有可複製推廣的商業模式，中國的養老地產還有點「摸著石頭過河」的感覺。

　　前不久，首屆全國養老住區創新發展大會就在寧夏銀川舉行，14家機構發起成立了中國養老住區創新品牌聯盟，以分享養老創新模式，推動行業發展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會議上介紹說，養老住區不是傳統意義的房地產開發，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開發仍存在重硬體、輕軟體，重設施、輕服務的傾向。

　　據中國報告大廳、宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》顯示中國養老地產發展時間比較短，大規模開發也就三五年時間，去年全國新增了100多個養老地產項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地產開發商提供了一些模式，但是養老產業進入成熟期大約需要20年。

　　北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星、北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊等人分析說，中國老齡化勢不可擋，但是「淘金」養老地產也並非易事，雖然養老地產發展潛力巨大，進入的企業越來越多，但是叫好不叫座，由於「未富先老」問題的困擾，多數人購買養老服務的能力偏低，這就造成一方面公辦養老機構一床難求，民辦養老機構床位閒置。

　　養老不能只為少數人服務。很多養老住區項目規模太大，產品缺乏細分，一些地區動輒斥資數十億元，建設占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養老社區，這並不符合養老需求。不少養老住區項目收費過高，月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險產品等，都超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、運營能力不高、缺乏標準和規範等問題也是不小的困擾。

　　現在，大多數養老地產項目處於虧損或微利狀態，一些專家認為，未來必須創新發展理念和模式，把潛藏的商機轉化為真正的大產業，從而提高中國的養老水平。

　　全國房地產經理人聯合會常務副秘書長姜煒說，「養老產業是中國未來經濟支柱產業，養老住區作為養老產業重要的資源整合平台、運營服務平台與資本運作平台，是房地產企業進軍養老產業的主要目標。」

　　烏丹星說：「首先要轉變觀念，養老是永久性消費，養老地產的價值在於生活感受和文化價值所產生的人居價值，是生活方式的創造，與普通地產截然不同。一旦養老地產發展模式成熟，這個產業將蓬勃發展。」

　　朱中一說：「養老住區必須考慮配套設施、服務等問題，發展老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。要避免走豪華路線，設計符合中國老年人需求的項目。另外，開發模式要多樣化，可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅遊、度假和養老相結合等形式上有所作為。」

　　而吳玉韶則認為，要明確養老服務的定位，理解「家」才是養老機構和養老住區的最高境界。因此，即便開發建設的是機構，也要儘可能去機構化，進行居家的配置和設計，營造居家的濃厚氛圍，提供居家的親情化服務。

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