從被人認知的心理範疇來講,由於每個人的人生閱歷、經濟實力、審美觀點、知識水平等等因素構成的生存狀態不盡相同,從其本身作為物質存在這個範疇來講,豪宅概念的成立也必須要依託於一個參照系作為標準,其中包括所處的時代、所在的地區、當地生產力的發展水平、市場發育程度、居民富裕程度、公眾審美觀點等等諸多要素。用這個參照系來衡量,針對不同時代、不同地區、不同人群,作為房屋建築的兩極——豪宅、陋室 ——也將呈現出不同的形態,先進、發達地區的一般標準,搬到落後和欠發達地區就很可能榮升為領先新潮的高標準。因此,就象「好」與「壞」,「前」與 「後」,「高」與「低」相對伴生一樣,在動態的時空背景下,豪宅是一個相對概念。
宇博智業市場研究員表示,2014年下半年,北京農業展覽館等地王項目將入市,預計高端住宅市場成交量將止跌回升
2014年的上半年已經過去,與2013年的「火熱」相比,2014年的樓市基本處在「成交冷淡」的輿論行情中。面對這種情況,不少房產企業都面臨著資金回籠與消化庫存的壓力,為了吸引購房者,各種促銷手段可謂「花樣迭出」。
2.1億元的頂級豪宅售出了,均價直逼14萬元/平方米的合生·霄雲路8號賣了3套,這就是上海和北京兩地2014年上半年豪宅市場的表現。
據宇博智業市場研究中心了解,從北京高端項目2014年上半年的表現來看,雖然千萬元級高端盤成交量下跌,銷售金額同比減少了105億元,但單套總價2000萬元以上級別的豪宅銷量卻陡增。
「頂級豪宅成交量走高,公寓豪宅市場銷量卻下行,這主要是受改善型產品的拖累所致。」亞豪機構副總經理高姍向記者表示,今年下半年,農業展覽館等地王將入市,預計將刺激高端盤市場,其成交量將止跌回升。
高端盤少賣105億元
據最新統計數據顯示,2014年上半年,北京公寓豪宅產品共成交897套,與去年同期相比大幅下降57%;成交面積為15.9萬平方米,同比回落59%;銷售金額總計為92億元,同比減少105億元。
事實上,2013年年末,北京樓市實行的價格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間,而隨著今年上半年「限高令」的解禁,此前被擱淺的高端住宅紛紛「下場」。
根據宇博智業市場研究中心統計數據顯示,2014年上半年,北京共有13個單價超過5萬元/平方米的高端住宅獲批入市,為市場提供了1888套供應量。而從6月份北京高端盤的市場表現來看,63個報價超過5萬元/平方米的高端盤項目在售,其6月份累計成交了81套,同比下降63%。
不過,雖然高端盤供應量較為充足,但整體成交量卻同比大降六成。不過,頂級豪宅與千萬元級豪宅的成交量卻出現分化現象。其具體表現為,2014年1月份至6 月份,北京單套總價在1000萬元-2000萬元之間的改善型高端項目共成交539套,比去年同期少銷售了404套;而單套總價在2000萬元-3000 萬元以上以及單套總價超過3000萬元的頂級豪宅則同比各多銷售了4套和16套。
值得一提的是,從6月份北京高端盤的價格水平來看,上漲趨勢明顯。據宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》數據顯示,2014年6月份,北京高端盤市場整體成交均價為64297元/平方米,同比上漲21%,創有統計數據以來的歷史新高。
更為值得注意的是,單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅成交4套,而去年同期則沒有售出頂級豪宅,其中,合生·霄雲路8號以均價133590元/平方米的單價成交3套,合計成交金額為2.06億元,而且其直逼14萬元/平方米的成交均價創下北京今年最高房價的紀錄。
對此,高姍認為,頂級豪宅銷量的提升拉動了高端盤銷售均價,從而創下歷史新高。
多項目單價將超過10萬元
事實上,2014年下半年,隨著融創中國的農業展覽館地王、中赫置業的萬柳地王的入市,高端住宅市場或將整體回暖。
對此,主要負責紫辰院項目的嘉源置業營銷總監張大東向記者表示,2014年年底,多個項目售價可能突破10萬元/平方米。
無獨有偶,有消息人士向記者透露,融創中國的農業展覽館地王有可能以15萬元/平方米的價格入市,屆時若促成成交,那麼,北京樓市將邁入 「15萬元時代」。不過,融創中國董事長孫宏斌曾高調宣布要將該項目賣到20萬元/平方米。對此,該人士認為,「這種樓王房源今年不一定推出,畢竟,稀缺性的頂級豪宅要惜售,低開高走或許是該項目入市的銷售策略」。
「對於開發商來說,不同於普通住宅需要快速去庫存以回籠資金,頂級豪宅是拉升利潤、樹立品牌形象的有效法寶」,高姍坦言道,在拿地不易且賣一套少一套的情形下,擁有位於四環內的豪宅的開發商出於惜售心態,會不斷提升項目售價。
值得注意的是,由於拿地不易,不少開發商都在力爭提升高端項目的軟實力,包括從教育資源、戶型等方面升級老項目的後期產品。比如五礦萬科·如園,其引入中關村二小後,銷售量快速增長,今年上半年成交87套,成交金額高達9.58億元,位於北京高端盤銷售額榜首。
「如園項目2014年8月份將有樓王產品入市,戶型及裝修都更為精緻。」 北京萬科高端住宅事業部負責人高廣漢告訴記者,「我們很看好下半年的豪宅市場」。
不過,對於下半年豪宅市場的走向,張大東則向記者直言,「我持謹慎樂觀態度」。
「10萬元/平方米左右的物業,有可能在下半年出現集中式的爆發,但其售價會有波動」,亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示,至於融創的農業展覽館地王能否以15萬元/平方米的價格順利入市,甚至入市後能否當年就有成交量,現在都不好說。
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