北京地王項目將入市預計高端豪宅成交量將止跌回升

　　從被人認知的心理範疇來講，由於每個人的人生閱歷、經濟實力、審美觀點、知識水平等等因素構成的生存狀態不盡相同，從其本身作為物質存在這個範疇來講，豪宅概念的成立也必須要依託於一個參照系作為標準，其中包括所處的時代、所在的地區、當地生產力的發展水平、市場發育程度、居民富裕程度、公眾審美觀點等等諸多要素。用這個參照系來衡量，針對不同時代、不同地區、不同人群，作為房屋建築的兩極——豪宅、陋室 ——也將呈現出不同的形態，先進、發達地區的一般標準，搬到落後和欠發達地區就很可能榮升為領先新潮的高標準。因此，就象「好」與「壞」，「前」與 「後」，「高」與「低」相對伴生一樣，在動態的時空背景下，豪宅是一個相對概念。

　　宇博智業市場研究員表示，2014年下半年，北京農業展覽館等地王項目將入市，預計高端住宅市場成交量將止跌回升

　　2014年的上半年已經過去，與2013年的「火熱」相比，2014年的樓市基本處在「成交冷淡」的輿論行情中。面對這種情況，不少房產企業都面臨著資金回籠與消化庫存的壓力，為了吸引購房者，各種促銷手段可謂「花樣迭出」。

　　2.1億元的頂級豪宅售出了，均價直逼14萬元/平方米的合生·霄雲路8號賣了3套，這就是上海和北京兩地2014年上半年豪宅市場的表現。

　　據宇博智業市場研究中心了解，從北京高端項目2014年上半年的表現來看，雖然千萬元級高端盤成交量下跌，銷售金額同比減少了105億元，但單套總價2000萬元以上級別的豪宅銷量卻陡增。

　　「頂級豪宅成交量走高，公寓豪宅市場銷量卻下行，這主要是受改善型產品的拖累所致。」亞豪機構副總經理高姍向記者表示，今年下半年，農業展覽館等地王將入市，預計將刺激高端盤市場，其成交量將止跌回升。

　　高端盤少賣105億元

　　據最新統計數據顯示，2014年上半年，北京公寓豪宅產品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%;成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%;銷售金額總計為92億元，同比減少105億元。

　　事實上，2013年年末，北京樓市實行的價格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間，而隨著今年上半年「限高令」的解禁，此前被擱淺的高端住宅紛紛「下場」。

　　根據宇博智業市場研究中心統計數據顯示，2014年上半年，北京共有13個單價超過5萬元/平方米的高端住宅獲批入市，為市場提供了1888套供應量。而從6月份北京高端盤的市場表現來看，63個報價超過5萬元/平方米的高端盤項目在售，其6月份累計成交了81套，同比下降63%。

　　不過，雖然高端盤供應量較為充足，但整體成交量卻同比大降六成。不過，頂級豪宅與千萬元級豪宅的成交量卻出現分化現象。其具體表現為，2014年1月份至6 月份，北京單套總價在1000萬元-2000萬元之間的改善型高端項目共成交539套，比去年同期少銷售了404套;而單套總價在2000萬元-3000 萬元以上以及單套總價超過3000萬元的頂級豪宅則同比各多銷售了4套和16套。

　　值得一提的是，從6月份北京高端盤的價格水平來看，上漲趨勢明顯。據宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》數據顯示，2014年6月份，北京高端盤市場整體成交均價為64297元/平方米，同比上漲21%，創有統計數據以來的歷史新高。

　　更為值得注意的是，單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅成交4套，而去年同期則沒有售出頂級豪宅，其中，合生·霄雲路8號以均價133590元/平方米的單價成交3套，合計成交金額為2.06億元，而且其直逼14萬元/平方米的成交均價創下北京今年最高房價的紀錄。

　　對此，高姍認為，頂級豪宅銷量的提升拉動了高端盤銷售均價，從而創下歷史新高。

　　多項目單價將超過10萬元

　　事實上，2014年下半年，隨著融創中國的農業展覽館地王、中赫置業的萬柳地王的入市，高端住宅市場或將整體回暖。

　　對此，主要負責紫辰院項目的嘉源置業營銷總監張大東向記者表示，2014年年底，多個項目售價可能突破10萬元/平方米。

　　無獨有偶，有消息人士向記者透露，融創中國的農業展覽館地王有可能以15萬元/平方米的價格入市，屆時若促成成交，那麼，北京樓市將邁入 「15萬元時代」。不過，融創中國董事長孫宏斌曾高調宣布要將該項目賣到20萬元/平方米。對此，該人士認為，「這種樓王房源今年不一定推出，畢竟，稀缺性的頂級豪宅要惜售，低開高走或許是該項目入市的銷售策略」。

　　「對於開發商來說，不同於普通住宅需要快速去庫存以回籠資金，頂級豪宅是拉升利潤、樹立品牌形象的有效法寶」，高姍坦言道，在拿地不易且賣一套少一套的情形下，擁有位於四環內的豪宅的開發商出於惜售心態，會不斷提升項目售價。

　　值得注意的是，由於拿地不易，不少開發商都在力爭提升高端項目的軟實力，包括從教育資源、戶型等方面升級老項目的後期產品。比如五礦萬科·如園，其引入中關村二小後，銷售量快速增長，今年上半年成交87套，成交金額高達9.58億元，位於北京高端盤銷售額榜首。

　　「如園項目2014年8月份將有樓王產品入市，戶型及裝修都更為精緻。」 北京萬科高端住宅事業部負責人高廣漢告訴記者，「我們很看好下半年的豪宅市場」。

　　不過，對於下半年豪宅市場的走向，張大東則向記者直言，「我持謹慎樂觀態度」。

　　「10萬元/平方米左右的物業，有可能在下半年出現集中式的爆發，但其售價會有波動」，亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示，至於融創的農業展覽館地王能否以15萬元/平方米的價格順利入市，甚至入市後能否當年就有成交量，現在都不好說。

更多豪宅行業研究分析，詳見中國報告大廳《豪宅行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。