房地產貸款利率降至近年最低點抑制投機購房行為

　　7日，最新房貸利率報告顯示，北京、上海、廣州、深圳一線城市房貸利率全線下調，8.5折成為房貸絕對主流。同時，北京二套房貸首付首現4成，有繼續降低趨勢。

　　對此，業內人士指出，經過2014年底到目前的6次降息，房地產貸款利率降至近年最低點。與此同時，在住房政策大面積鬆綁的背景下，各家銀行盲目跟風大打利率價格戰。利率的下調帶來的是投資客大幅增加。值得注意的是，一線城市房價由於單價的影響，套價整體較高，因此，應警惕過高槓桿運用帶來的風險，房貸也應採取分城施策，以抑制一線城市的投機性購房。

　　春節前夕，央行再次降准，銀行資金充裕，更多銀行下調了首套房利率。據統計數據顯示，北京下降了0.031個百分點，上海下降了0.068個百分點，深圳下降了0.07個百分點，廣州下降了0.005個百分點。

　　據《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》公開數據顯示，首套房方面，8.5折已經成為北京、上海、廣州的絕對主流，只有深圳相對保守，維持在9折。二套房利率方面，一線城市各銀行並沒有多大變化。

　　二套房方面，北上廣深的銀行普遍給出上浮10%的利率，不同的是首付比例。報告顯示，廣州對二套房的限制最嚴格，首付達到7成，上海對二套房購房者最為寬鬆，四五成的首付為主，北京的首付比例也首次出現4成首付。

　　胡飛船表示，廣州首付比例一直嚴格控制，這也是2015年廣州樓市價格變動幅度較小的主要原因。但對於北上深，較低的首付則再次刺激了投資客的大幅增加。

　　的確，有數據顯示，深圳投資客比例已高達50%，而上海方面，也漲至3成。此外，二手房換手率也有此現象。據鏈家地產監測的兩組數據顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個月房屋換手更為頻繁，近兩個月內成交的二手房中，業主持有時間不足半年的比例就高達8%。同時價格也呈現了非理性的上揚。

　　中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示，近期的市場火爆是人造的牛市，並不是尊重市場規律而形成的。其上漲的基礎並不牢靠，炒作噱頭較大。「這種背景下的發展是不可持續的，也不是長期的。」

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，近期槓桿在房地產交易的作用已經顯現，現階段短期內的暴漲便是加槓桿的結果。「雖然槓桿的運用並不會改變市場的趨勢，但其帶來的爆發性釋放，將大大縮短走勢變動的幅度，帶來例如原本需要半年的漲幅，也許1個月或幾天就會達到。」

　　因此，張大偉認為，應警惕槓桿效應帶來的風險。一線城市應加強對資金運用的掌控，抑制投機購房行為。

　　事實上，監管部門已有此意，胡飛船透露，此前上海監管部門曾表示，在當前槓桿增加、房貸火熱的時候，各家銀行不應該再打利率價格戰。言外之意，似乎暗示各家銀行應該對房貸加強控制，限制投資炒房客，保障剛需人群貸款買房。

　　「但當前整個市場利率下調的趨勢已經形成，銀行也會出於自身經營的考慮，再考慮是否做出調整。」胡飛船認為，出於對提高利率產生的客戶流失的擔憂，各家銀行誰也不願意冒險，誰也不願意做領軍者，也不敢做領軍者。如果利率提高，在高房價背景下，購房者還貸壓力會增加很多，大量房貸客戶可能流失。

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