營改增最新消息：過渡政策或將給予房企緩衝的機會

　　營改增最新消息：3月24日財政部公布了《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》細則，明確從 2016 年5月1日起，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。並為房地產企業和建築企業提供了過渡政策。

　　作為我國稅制改革收官階段的營改增，在全國範圍內對剩餘的所有行業全面實施，其中三個重要板塊是：房地產及建築業、金融服務業、生活服務業，具體包括酒店業、餐飲業、醫療、教育、文化娛樂服務等。

　　四大會計師事務所之一的畢馬威指出，從政策角度來看，這些行業是增值稅改革難度最大的行業;從經濟角度而言，這些行業是對中國財政收入有重要影響的行業。從政策角度來看，對這些行業適用增值稅將會遇到重重挑戰，比如，房地產交易收益可能產生於被動活動(即房產價值上升)，也可能產生於主動地對房產進行改善，例如建築和施工。房地產業也可能會影響很多的利益相關者，例如開發商、投資者、投機者和個人。並且，政府已經對房地產業徵收了其他很多種稅。

　　建安鏈條或傳導房價

　　實際上，多家房企從去年開始就已經在內部建立小組就營改增政策出台進行討論與制定預案。營改增細則出台前，有關部門也在業內展開了密集調研。財政部諮詢營改增政策的其中一個單位就是中化集團，其中中國金茂作為房地產行業的代表單位，也參加了財政部諮詢會議。

　　中國金茂財務長江南透露，公司去年就把營改增作為重大事項在內部開展工作，並有具體應對方案。

　　由於營改增具體到各個項目，民企同樣高度關注。旭輝控股執行總裁林峰透露，由於公司多個項目屬於合營，對於營改增也成立了專門小組進行研究。

　　融信中國財務長曾飛燕透露，公司此前做項目預增也差不多以11%為基準，並且沒有考慮到進項部分的抵扣，因為有一些稅項已經明確不能抵扣。

　　房企最關注的還是建安成本，如果建安鏈條封閉(建築業與房地產業分開徵稅)，則不會影響房企成本;如果不能封閉，可能會存在一定的成本傳導問題，最終由消費者買單。

　　正如新城控股高級副總裁歐陽捷所言，營改增是國際趨勢也是國內稅制改革的重要一步，建築業或將改變以往的增長模式，加快推進企業轉型升級，房地產業也將面臨利潤挑戰。

　　歐陽捷的依據有兩個方面：建築業稅前的工程報價包含人工費、材料費、施工費等，人工費、材料費多數不能開發票，增值稅就不能抵扣，按照11%徵收就漲了很多，但是這一方面的影響比例應該不會超過10%，因此不會馬上傳導到房價。第二個方面是房企土地增值稅如果不能抵扣，營業稅和增值稅重複計稅，額度則會較大，例如在上海，地價越高營改增影響就越大。

　　「例如一般房地產開發項目毛利率在25%左右，如果建築業按照11%、房地產業按照11%徵稅，土地款不抵扣，則幾乎與25%左右的利潤率持平。」歐陽捷指出，這就要看項目是盈利還是虧損，若遇上不賺錢的項目，按照過去標準，5.5%的營業稅是必須繳納，在營改增之後就不用交了。

　　據不完全統計，大部分房地產企業的毛利率一般在22%-30%，淨利率達到8%-10%。營改增之後，對房地產項目的利潤率要求就更高了。

　　過渡政策緩衝

　　曾飛燕直指，過渡性政策對於房企而言非常重要。

　　過渡性政策包括房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。

　　這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率。這一安排是為了實現營改增的平穩過渡，增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日後取得的或新開發房地產項目才適用於11%增值稅率。

　　營改增總體上是完善稅務鏈條的舉措，對整體經濟有促進作用。由於建築、金融服務業都被納入進來，這涉及到對單個項目甚至單一環節的影響。此次細則，讓房企此前揣測的諸多內容得以落地，比如土地成本能否抵扣等。

　　某機構總裁丁祖昱指出，房地產下游的承擔能力，受制於市場，因此大部分房企很看重項目測算。此次政策給出過渡期選擇，確定一個5%的具體利率，相當於給了房企一個緩衝的機會。

　　再比如，除了二手房交易「營改增」基本平移了現行二手房交易營業稅政策之外，融資租賃行業對於房地產業也有影響。而這也需要通過過渡政策避免因稅制改革出現所謂的「贏家」和「輸家」。

　　融資租賃行業早在2013年就被納入了營改增試點。此次營改增提及差額納稅、即征即退、納稅人必須具備融資租賃經營資質、租賃公司實收資本必須大於1.7億的原則沒變。

　　變化的地方有，增值稅分為四種稅率徵收;「直租」與「回租」分類;不動產租賃與有形動產租賃區分;差額納稅扣除項有所變化;經營租賃包括無形資產等。

　　在目前宏觀經濟環境下，政府致力於減輕稅負，但這並不意味著所有企業稅負都將降低。財政部部長樓繼偉在今年3月7日的新聞發布會上也提到這點。在很多情況下，單個企業的稅負是減輕還是增加，是受其自身增值稅管理情況，及其與客戶、供應商的商業談判能力影響。

　　比如，一份於2014年同商業租戶簽訂的租賃合同並沒有約定業主可以在租金之外另行將增值稅納入。畢馬威一名相關人士指出，在中國，普遍而言，是否可以另行收取增值稅取決於合同約定，換句話說，業主並沒有權利因營改增而自行提高價格。

　　在缺乏過渡政策的情況下，業主很有可能需要從收取的租金中拿出部分金額交納 11%增值稅，即使在最初確定房租價格時是基於業主只需要負擔5%營業稅的假設。商業租戶可能表示他們只需支付其簽訂的租賃合同所約定的租金，但實際上，在未多支付租金的情況下，租戶已經可以通過抵扣租金相應11%的增值稅進項稅而從中獲利(營改增之前並不能抵扣任何進項稅)。

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