住房抵押貸款市場環境分析

　　我國住房抵押貸款業務真正開展於90年代後期，隨著我國經濟的發展，對住房抵押貸款的需求在一個相當長的時期內仍將保持較快增長，住房抵押貸款已經成為各商業銀行必爭的業務品種和利潤來源。中國住房抵押貸款二級市場的情況是，住房抵押貸款從無到有初具規模，雖然住房抵押貸款一級市場是否發達對二級市場的建立和發展存在一定製約，導致建立一種過渡性機構成為現實選擇。以下對住房抵押貸款市場環境分析。

　　個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。

　　首先，個人住房按揭貸款屬於長期貸款，貸款期限一般都在10年以上，大多數都在20年左右，甚至達到30年，但貸款利率定價只有5年以上這一檔(6.55%)可參照。其中，首套住房按揭貸款利率還要在6.55%的基礎上打折，即使二套及以上可以上浮利率，上浮幅度也只能在20%以內，這樣的資產收益與銀行通過銀信合作、城投債等形式獲得的資產收益(多數在10%以上)差距非常大，甚至與銀行的小微貸款(利率可以上浮50%左右)相比優勢也在下降。因此，在收益誘惑和考核的體制下，銀行降低個人住房貸款業務比重，甚至停止住房貸款發放是可以理解的。

　　其次，在貸款資產無法證券化的情況下，個人住房按揭貸款要占用銀行資金往往長達20～30年，而資金來源往往是短期的理財產品，業務期限錯配問題非常嚴重，今年6月份由「錢荒」引爆的流動性風險，根本原因就在於期限錯配。在原來央行無條件釋放流動性來施救的情況下，期限錯配的問題沒有暴露出來，但今年以來央行加強對影子銀行的監管，期限錯配不僅加大了銀行短期融資成本(隔夜拆借成本最高達到30%)，而且未來一定會招致監管層嚴厲的懲罰。個人住房按揭貸款屬於期限最長的貸款，對銀行期限錯配和應對流動性風險的短期融資成本衝擊最大。未來，監管層將不再對銀行的流動性無條件施救，要維持資金對高收益資產的支持，只能降低甚至砍掉期限長、收益低的資產，個人按揭貸款首當其衝是被「拿掉」的對象。

　　再次，在未來利潤下行和不良貸款上升周期的背景下，為了滿足資本充足率和保持利潤規模，商業銀行需要降低風險權重高、資本占用多的資產業務。個人住房貸款是占用資本金最多的資產業務，而且2012年以來央行發布的貨幣政策執行報告中，屢次強調銀行要注意防範房地產周期性下滑的風險。因此，長達20年左右的房貸業務在未來的風險權重也將會不斷上升，對銀行資本占用將有增無減。在留存利潤無法滿足補充資本的需求時，降低高風險權重資產規模將是短期內更有效的方法，因此占用資金最長(10年～30年)的個人住房按揭貸款業務被「緊縮」也就不奇怪了。

　　最後，儘管2013年二季度末，銀行資金開始趨於緊張，彼時監管層曾強調銀行要保持對於合理住房購置的貸款支持。但是隨後，各大城市房價進入快速反彈期，而且這些城市的數據也顯示，首套住房及改善性住房購置的占比達到了85%以上，這部分需求大多是需要銀行按揭貸款的，這意味著市場對於房價繼續上漲的預期非常強烈，合理需求加速湧入市場，但這部分需求中很大一部分具有從眾性。此時，如果繼續強調銀行對於合理購房的支持，必然產生過度的槓桿利用，不利於穩定房價預期。因此，二季度以來，監管層也沒有對銀行支持合理住房需求繼續做出表態。在此背景下，當前個人住房貸款緊縮的態勢將會在第四季度繼續延續。明年初，即使銀行額度恢復，房貸緊張會緩解，但在市場化調控為核心的長效機制構建的背景下，除了首套住房外，監管層不會強調對於改善性住房需求的優惠力度。

　　因此，從趨勢上看，個人住房按揭貸款在銀行業務發展中的地位將會下降。即使明年初銀行額度周期性恢復，「額度荒」、利率上浮將大為減緩或者自動消失，但個人住房貸款業務整體發展的大環境將日趨惡化，房貸業務難以保持過去持續增長的態勢。

　　我國雖然已經出台實施了《城市房地產管理法》、《擔保法》、《保險法》、《商業銀行法》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等相關法律法規，構成了個人住房抵押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強的配套法律法規，不能從房屋交易、估價、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束，影響了相關業務的發展。所以，我國應儘快制定和頒布關於消費信貸的法律，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險。在此基礎上建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，減小個人住房抵押貸款的法律風險。

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