廣州宣布租購同權政策分析

　　廣州市政府近日公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，在北上廣深一線城市中率先提出保障「租購同權」，意在加快構建租售並舉住房體系。其中，「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益」的提法，引發社會關注。以下對廣州宣布租購同權政策分析。

　　2017-2022年中國住房消費行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，出台「租購同權」政策，即賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。對此，房地產業內專家認為，北京暫時應該不會出台類似政策。

　　《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中顯示，廣州市政府將從「保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式」「增加租賃住房供應，滿足新增住房需求」「壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極」三方面入手，促進租房市場體系建立。

　　「保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式」這一措施中規定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。「具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。」

　　工作方案中還明確，廣州市將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，並允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。此外，扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟，同時發展「城中村」現代租賃服務業。

　　簡單解讀如下：

　　一：扶持住房租賃企業，促進大、中、小企業蓬勃發展!到2020年，採用一切方法，搶占一切先機，打造廣州現代租賃產業總部經濟。

　　二：做大租賃供應市場，允許商業用房改租賃住房，土地年限不變，水，電，氣通通按居民標準執行;鼓勵城中村做好安防，統一出租。

　　三：減稅，通通減稅，只要干租賃就減稅!對依法登記備案的住房租賃企業，機構和個人，必須落實稅收優惠政策支持。

　　四：做大租賃需求市場，租售同權!賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

　　五：增加住房公積金對租賃住房的支持力度!凡是租賃提取公積金，從以前每月提取不超過上年度平均月工資的60%，提高到80%。

　　政策短期影響不應誇大

　　也有業內人士對「租購同權」的實際效力提出質疑。中原地產首席分析師張大偉在其個人公眾號上表示，學區房問題實際上是教育資源不均衡問題。根據目前各地的就近入學原則，入學的第一順位是房戶合一，第二順位是房主，第三順位後才是租房。從過去的政策看，廣州租房也是可以上學，但前提是學區有餘量的情況下。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，「租購同權」體現了一定的社會公平，但實際操作中很難同權。因為同權的實現要足夠多的租賃型住房供應和充足的教育等公共服務資源配套兩方面支撐。有一方面無法滿足，「租購同權」就沒有辦法保障。另外，該政策明確針對沒有住房的本地戶籍人士和引進人才，並不是所有人都能享受。「租購同權」還有可能導致優質教育資源集中的區域短期內住房租金快速上漲。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，「租購同權」是大勢所趨，是落實購租並舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。廣州的示範意義很大，它意味著這項政策將可能會在全國不少城市逐步落地。

　　楊現領表示，該政策對廣州房價的短期影響不應誇大。首先，廣州試點的准入門檻還是很高的，「符合條件的承租人」要求具有本市戶籍、人才綠卡等，而具有本市戶籍的大部分都有自住住房，人才綠卡的數量又非常有限，因此，邊際效應基本可以忽略。學區房房價過高的問題，核心癥結在於教育資源供給不足，使得學區成為稀缺資源，解決這個問題的關鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力，寄望於「租購同權」並不現實。

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