2015年4月十大城市土地出讓金收入分析

　　4月作為二季度的首月，土地市場入市總量延續了第一季度的較為低迷的狀態，一方面由於假期因素影響，尚未正式進入政府供地窗口期，土地市場供應量較小，另一方面，房地產行業進入「新常態」已成業內共識，企業拿地相較之前明顯謹慎很多，因此成交總量呈現大幅低開的狀態。

　　據悉，4月10大典型城市土地出讓金收入285.5億元，環比下降35.1%，同比下降60.3%，較上月相比，降幅擴大61.7%。鑑於本月土地成交量下降近六成，成交均價雖有小幅上漲，但是土地出讓金收入比上月有所減少。

　　4月十大城市土地出讓金收入大跌

　　接連出台的房地產利好政策，並未扭轉4月份全國土地市場的整體下滑。中國指數研究院最新數據顯示，4月份全國300個城市土地成交總面積環比、同比均下降，成交金額環比下跌近四成，同比降幅則達到65%。

　　土地市場的冷清態勢，除在三四線城市蔓延外，中大型城市也難以倖免。上海易居研究院日前發布報告稱，4月份北京、上海、廣州、深圳、天津等十大典型城市，土地成交建築面積 596.1 萬平米，環比同比分別下降了58.9%和62.1%。

　　成交量的下滑，直接導致了十大城市土地出讓金收入的大幅下跌。該數據顯示，4月十城土地出讓金收入總計僅285.5 億元，與3月相比減少35.1%，同比降幅則高達60.3%。

　　「4月份十大城市土地出讓金的大幅縮水，主要源於二線城市土地市場持續低迷，北、上、廣、深土地市場已明顯升溫。」 上海易居研究院研究院嚴躍進分析。

　　一線城市住宅地價逆市上漲

　　日益熱鬧的土地拍賣現場，佐證了一線城市土地市場熱度的攀升。以北京為例，4月27日兩地塊出讓攬金超百億元，其中海淀區地塊經過139輪競價成交，住宅樓面價高達4.3萬元/平米。即便是昨日出讓的遠郊密雲地塊，在8家房企的競爭下，溢價率也達到了35%，遠超3月份溢價率平均值。

　　值得關注的是，據中國土地行業市場發展前景深度研究了解，儘管全國整體土地市場冷清，4月一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創下去年以來的新高，平均樓面價達18591元/平米，溢價率為65.82%。而3月份兩項指標分別為13848元/平米和26.12%。

　　「對於一線城市的住宅地塊，房企再次出現了明顯的爭奪現象。」中原地產首席分析師張大偉認為，房企拿地正全面回歸一線城市，隨著一線城市宅地供應縮減，市場競爭激烈程度將加劇。

　　下半年全國土地市場或整體升溫

　　對於土地市場後市走向，業內人士普遍預期向好。上海易居研究院報告指出，4月份10大典型城市土地成交量大幅下跌，主要受限於政府供地量不高，以及房企拿地態度謹慎，但成交均價已現小幅上漲，預示土地市場將邁入回暖上升通道。

　　張大偉也認為，5月份一二線城市可能出現的土地集中出讓，將進一步帶動市場回暖，甚至很可能出現部分地王。「房地產市場刺激政策將繼續出現，而一二線城市土地供給卻越來越少，房企之間激烈競爭下，勢必會影響未來土地價格。」

　　此外，不少業內人士認為，與商品房交易市場類似，未來土地市場分化局面也將越發凸顯。「三四線城市樓市極易飽和，且目前市場調整程度較大，這些風險將使房企對於一線城市更加青睞。」嚴躍進分析。