2025年上海房地產發展趨勢：新房成交705.51萬平方米深度剖析

在 2024 年，中央積極出台優化稅費政策、降低首付比例和利率等手段，為樓市的穩定發展注入了強大動力，明確釋放了樓市 「止跌回穩」 的決心。作為全國樓市風向標的一線城市，其房地產市場表現備受關注，而上海更是其中的典型代表。

一、二手房成交量連創新高，市場活力顯著恢復

2024 年上半年，上海房地產市場整體氛圍以觀望為主，但隨著 「滬九條」 和 「滬七條」 等新政的陸續出台，下半年市場迎來了明顯的轉折。據上海鏈家的監測數據顯示，2024 年全年，上海共成交二手住房 21.6 萬套，同比增長超兩成。其中，四季度以來，上海二手房成交持續保持活躍，單月住宅成交套數均達到 2 萬套以上，12 月份更是超過 2.5 萬套，同時，該機構的整體帶看客戶量也達到歷史新高，甚至比 2020 年的帶看量還增長了近 50%。

2024 年 5 月 27 日出台的 「滬九條」 政策，使上海限購迎來大力度鬆綁，外地單身可以在外環內購買 1 套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數量等，儘可能滿足了不同層次的住房消費需求3。「滬九條」 落地後，6 月，上海二手住房成交沖高，達 2.39 萬套，環比增長近四成，不僅刷新年內新高，更創近 3 年新高。

9 月末，上海再度出台 「滬七條」，在調整住房限購政策的同時，優化信貸政策、調整住房稅收政策。在雙重政策的推動下，2024 年四季度二手房成交量持續走高，12 月份更是再創新高3。例如浦東聯洋板塊，作為金融人士聚集的居住區，在 2024 年 10 月份成交量為 90 套左右，創下年內新高，隨後的 11 月和 12 月，成交量也穩定在 70 套左右，相較於平時的 30 余套，市場有顯著回暖。在價格方面，隨著成交量的穩步提升，該板塊的房價已經趨於穩定。

二、新房市場低開高走，豪宅走出獨立行情

隨著二手房市場的活躍，上海新房市場也展現出積極的變化。據上海中原地產市場分析師的報告，2024 年上海新建商品住宅交易走勢呈現低開高走，中間多波折的走勢。儘管年初受到傳統淡季和政策調整的影響，成交量處於低位，但隨著政策的落地和市場的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在 「滬九條」 和 「滬七條」 的推動下，市場出現了明顯的回暖跡象，到了年底，12 月份的新房成交量達到了 82 萬平方米的高點，創下了年內新紀錄，實現翹尾收官。

從全年數據看，上海新建商品住宅共計成交 705.51 萬平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動全年成交均價的上漲，全年新房成交均價為 76522 元 / 平方米，環比上漲 15.16%。在區域成交方面，市區供應量的增加推動了長寧、黃浦和虹口的成交量較 2023 年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過了 2000 套。

各樓盤之間的分化現象仍然存在，一些優質樓盤依然能夠觸發積分，開盤即售罄，而部分樓盤的去化速度則相對較慢。2024 年，上海 317 張新房預售證共觸發積分 38 次，觸發高積分的新房項目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環區域的唐鎮、嘉定新城等熱門區域則繼續扛起外環外的去化重任。

此外，2024 年上海一共有 4 個項目觸發了 「千人搖」，包括徐匯濱江的中海領邸、浦東唐鎮的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門、普陀長風的嘉佰道。其中認購最多的是中海領邸・玖章，該項目於 2024 年 11 月 15 日開盤，單價 13.2 萬元的 552 套房源吸引了 1558 組購房者認購，認購率達 282%，刷新 2024 年新盤認購數紀錄，項目開盤即售罄。

值得注意的是，2024 年上海豪宅市場表現突出，共產生了 30 個 「日光碟」，其中均價 10 萬元 / 平方米的豪宅盤就有 17 個 「日光」，占比接近六成。放眼全國，上海的豪宅市場更是 「一枝獨秀」，據克而瑞統計，2024 年，上海總價 3000 萬元以上的一手高端住宅成交套數達到 2530 套，占全國的比重達到 61.6%。業內認為，上海豪宅熱銷背後的原因，本質上還是上海城市強大的吸引力。在全球經濟不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對穩定的投資方式，吸引了眾多投資者。

三、政策助力市場回暖，土拍熱度攀升

2024 年，上海房地產市場進入了近十年來政策環境最為寬鬆的時期，先後出台的 「滬九條」 和 「滬七條」 等政策，涵蓋了放寬購房限制、降低首付門檻、優化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標準等。這些政策的實施不僅有效激發了購房需求，還降低了購房門檻和交易成本，促進了市場的活躍。

同時，2024 年上海土拍熱度迅速攀升，出現了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對上海房地產市場的堅定信心，預計這些優質地塊在 2025 年入市後，將為市場注入強勁動力。

總結

2024 年上海房地產市場在政策的有力推動下，二手房成交量連創新高，新房市場低開高走，豪宅更是走出獨立行情，市場整體呈現出回暖的跡象。從二手房的活躍到新房的逐步走強，再到土拍市場的熱度攀升，都顯示出上海房地產市場的韌性和潛力。隨著一系列政策的持續發力以及優質地塊的後續入市，預計 2025 年上海房地產市場將繼續保持穩定發展的態勢，成交量有望進一步提升，價格也將總體趨穩。同時，豪宅市場可能仍會延續其獨特的優勢，吸引更多的投資者。上海房地產市場的發展也將為全國其他城市提供重要的借鑑和參考。

更多房地產行業研究分析，詳見中國報告大廳《房地產行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。