房地產開發地王頻生「戲中有戲」 地方政府淪為「二道販子」

　　9月4日北京出爐單價地王，一天後上海、杭州、蘇州三地總價地王同日現身。在這戲劇性的一幕中，看似房企進入一線城市意願強烈，但戲中有戲，其幕後或許還有一場由地方政府自編自導的放盤大戲。

　　首先，不妨先了解下上海此次出讓地塊的背景。上海徐家匯中心項目地塊其實是上海徐匯區規土局在今年5月底，用上海濱江、世博中心土地等4宗地從上實城開手中置換而來，原因實際是上實城開無力開發。當時項目估值為42.45億元，這也是上海規土局置換的價格，但誰也想不到這塊地在2個月之後，以175億元的起拍價橫空出世。

　　上海方面將土地在手中捂一捂，規劃稍變動，價值便連翻幾番，實在奇貨可居。同樣，杭州華家池三宗地附近地塊基本上均成交於2009年、2010年，而這三宗連體地塊卻在當地土地局手中整整囤了3年多。

　　為何出現這種情況?很大程度上是由於在土地出讓體制之下，地方政府其實既是賣方，也是買方。

　　開發商是商人，是商人便會逐利，在地塊開發困難時，開發商可以選擇將土地有償還回地方政府，或者開發商違規時，地方政府將土地從開發商手中有償收回——「奇貨」暫時重回地方政府懷抱。

　　而至於土地何時再次入市，這一切皆由地方政府說了算。一旦發現開發商有拿地意願，或者地方財政出現真空時，地方政府便可啟動對土地規劃的修改，然後向市場放出土地，坐擁土地升值帶來的利益。而在這整個過程中，開發商的議價空間並不大。這種案例並不罕見，南京昔日地王仙林湖地塊，實際上是2009年招商地產與九龍倉的退地，該地塊在今年5月再次入市，但出讓起拍價已經高出45億元。

　　這背後的根本原因在於，地方政府囤地沒有任何成本以及風險，並把囤地美其名曰「儲備用地」。相比較之下，房企一旦競買到地塊，反而卻有囤地成本，一年之內不開發處以罰金，而兩年之內不開發則收回土地。

　　顯然，原本為了控制地價而生的土地儲備制度在很多地方已經開始走樣，不少地方政府已經淪為土地市場「二道販子」。正因為地方政府能夠壟斷土地市場，導致其既是賣方又是買方，並從中強勢取得巨額差價。如此一來「麵粉」價格被推高，「麵包」價格也自然水漲船高。