2015年我國房地產開發行業競爭格局分析

　　低迷的樓市並沒有降低房地產開發商的拿地熱情，自2015年開年以來，北京市的土地市場依然熱火朝天，賣地收入已超450億元。

　　據記者了解，2015年1月，北京經營性用地共成交12宗，土地成交金額達342.3億元。從樓面地價看，1月份的居住類樓面地價平均為 16442元/平方米，比2014年1月上漲了25.1%。2月10日，北京有3宗土地成功出讓，分別被綠地、龍湖，以及由北京瑞達鑫遠科技、北京永同昌地產和北京旭輝興勝置業組成的聯合體拿下。同日，北京土地市場還有3宗土地成交，分別是順義、門頭溝和太陽宮地塊。其中，位於北京東北三環的太陽宮地塊受到眾多開發企業的熱捧，龍湖、金融街、綠地等實力企業成為競價主體。在經過了近百輪的激烈競爭後，該地塊最終由綠地摘得。2月12日，北京平谷夏各莊地塊、順義趙全營地塊、順義新城地塊出讓成交，收入為19.16億元。截至農曆羊年春節前夕，今年北京已有24宗土地掛牌成交，土地總成交額達465.34 億元。

　　在地價不斷上漲的同時，房地產開發商對一線土地的競爭仍處於白熱化狀態。從各房企的拿地節奏可以看出，企業對市場的判斷從2014年9月就已開始，知名房企已再次集中出現在土地市場。中原地產的靳瑞欣分析指出，三四線城市的整體趨勢已經明確，預計後市一二線城市拿地的競爭將更加劇烈。而房企扎堆一二線城市的現象在推高當地地價的同時，也在醞釀風險。但相比三四線城市已經可以看到的風險，一二線市場的風險要低很多。

　　據房地產開發行業市場調查分析報告顯示，從成交的情況來看，在資金和庫存的雙重壓力下，有越來越多的開發商選擇聯合拿地，以分攤成本和風險。2015年1月7日，在北京總價地王豐臺區白盆窯地塊的拍賣現場，記者發現，除了萬科外，華潤、首開、平安聯合體，龍湖、天恆聯合體，金融街、首創聯合體，住總、保利聯合體等其餘4家競拍單位均是以聯合體的形式進行拿地。

　　在各種用地形式中，居住類用地仍然最受開發商青睞。在2015年1月份成交的經營性用地12宗中，居住類用地有6宗，分別為朝陽區1宗，豐臺區 3宗，昌平區1宗，房山區1宗;商業用地共3宗，分別位于海淀、大興和平谷區;綜合性用地3宗，分別位於豐臺區、通州區和順義區。

　　如今，樓面價格接近或超過房價已成為一線城市特別是北京土地市場的新常態，使得這些城市的房地產市場再現「麵粉貴過麵包」的狀況。靳瑞欣對記者表示：「以1月份成交的東壩地塊為例，其樓面價達每平方米3.2萬元。未來，該區域的商品房售價將在每平方米5萬元以上。」靳瑞欣給記者算了一筆帳：該地塊條件特殊，總建築面積為68269平方米，但其中有兩塊基礎教育用地，分別為2720平方米和16709平方米，剩餘的住宅部分面積合計為48840平方米。最終，該地塊被北京首都開發股份有限公司和北京龍湖中佰置業有限公司聯合體以11.25億元獲得，開發商須額外配建2.15萬平方米、售價在2.2 萬元/平方米的自住房。按照建安(房屋的建築成本和設備設施安裝成本的簡稱)、管理、拿地稅費等成本來計算所有建築面積的成本，則售價為2.2萬元/平方米的自住房部分可以承擔3.44億元的土地成本;1.94萬平方米的學校部分需要額外承擔9714萬元的建安等成本;剩餘的商品房住宅部分面積為 27340平方米，需要承擔的土地成本為87814萬元，綜合以上計算，該地塊商品房住宅部分平均樓面價為3.2萬元/平方米。

　　另據記者了解，自2010年以來，北京東壩區域供應的住宅用地為8宗，土地成交額已突破177.5億元。其中最近2年成交的商品房住宅類土地樓面價全部超過3萬元/平方米，最高的項目樓面價甚至突破5萬元/平方米，這使得東壩區域未來的在售商品房成本價將在5萬元/平方米左右。

　　目前，東壩區域的在售二手房報價在每平方米4萬元左右，但該區域的中介工作人員對記者坦言：「業主報價太高了，成交並不樂觀。」新地塊的成交明顯讓中介對於未來房價充滿期待，「今年東壩會推出幾個新項目，地價都那麼貴了，房價上漲是早晚的事兒。」這位工作人員表示。