2015年我國房地產開發行業技術特點分析

　　隨著我國社會制度的逐步完善，人們對生活品質的追求不斷提高，我國大面積持續快速的開展了各類城鎮房地產開發項目，為改善人民生活和發展國民經濟做出了巨大貢獻。基於未來中國房地產市場的蓬勃發展前景，本文對房地產開發項目的技術管理理由進行了深入探討，闡述了技術管理的內涵以及技術管理人員在項目技術管理中的目標、任務和措施。

　　房地產開發項目不僅在國內生產總值、財政收入、國民經濟增長率中占有重要比重，而且對相關產業起到了巨大的帶動作用，在中國的經濟產業結構中占據著較為重要的位置。同時，作為中國的支柱性產業，房地產領域的發展、走向牽動著每一個中國老百姓的神經。中國人自古就有很強的「安土重遷」的思想，所以中國人對「房屋」的概念往往與對「家」的概念具有同等重要的作用。基於房地產項目與國民經濟和社會生活的緊密聯繫，我國對房地產開發項目的工程質量制約一直都有較高的要求，將質量制約作為項目管理的主要制約目標之一。

　　一、房地產開發項目技術管理的內涵

　　(一)技術管理的內涵

　　技術通常指根據生產實踐經驗和自然科學原理總結而發展起來的各種工藝操作策略與技能。現代企業技術管理就是依據科學技術工作的規律，對企業的科學研究和全部技術活動進行的計劃、協調、制約和激勵等方面的管理工作。

　　技術管理是指用於計劃、開發和實現技術能力，完成組織戰略和運營目標的管理手段。技術管理通常是指在技術行業當中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術水平，同時帶領著自己所管理的團隊完成某項技術任務。技術管理的實際操作當中，強調的是管理者對所領導的團隊的技術分配，技術指向和技術監察。管理者用自己所掌握的技術知識和能力來提高整個團隊的效率，繼而完成技術任務。技術管理是技術和管理的融合，是較高知識容量的高深行業。

　　(二)技術管理的基本原則

　　技術管理在落實的過程中，要保證技術管理可以發揮出對不同計劃實現過程中的推動作用，就要求技術管理必須遵守組織目標原則、技術能力發展原則、活動和組織相聯繫的原則。

　　二、落實房地產工程項目的技術管理的要點分析

　　(一)房地產工程項目實施前的技術管理

　　據房地產開發行業市場調查分析報告顯示，房地產工程項目實施前的技術管理，主要包括管理房地產工程項目規劃與策劃質量、管理房地產工程項目圖紙設計質量、管理房地產工程項目統籌審查質量三個方面。

　　1、管理房地產工程項目規劃與策劃質量

　　因為房地產行業本身存在一定的特殊性，所以房地產工程在開展的過程中，往往涉及到質量職能、監管職能、安全職能等較多部門。如果對這些相關職能部門的協調工作不能具備有效性，那麼房地產工程項目的落實必定受到影響。所以管理房地產工程項目規劃與策劃質量，必須保證規劃與策劃的統一性，考慮好項目的市場定位，明確發展目標，在總體上指引項目的順利開展。

　　2、管理房地產工程項目圖紙設計質量

　　房地產工程項目實施過程中，圖紙設計質量高低，直接影響後期工程建設的質量、效率、成本投入等情況。所以落實管理房地產工程項目圖紙設計質量必須從以下兩個角度開展。(1) 要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。(2) 要做到建築造型和風格有藝術感，對牆體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發的房地產具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設計質量的管理可在較大程度上避開後期產生各種不必要的衝突和監控困難現象。

　　3、管理房地產工程項目統籌審查質量

　　房地產工程項目統籌審查質量，就要以國家政策為標準，組織施工單位、監理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，並與設計、監理、主要材料供應商等單位溝通、協調，隨時解決現場出現的一切技術理由，嚴格審核圖紙中的建築與結構的關係，和園林與線路之間的關係等。

　　(二)房地產工程項目實施過程中的監控管理

　　房地產工程項目實施過程中的監控管理，首先要求監管人員要對房地產工程項目監管工作有較強的責任意識。其次是要求監管人員，對房地產工程項目實施過程中的技術要點、風險要素等情況進行詳細的掌握。監管人員要針對進入施工現場的施工材料進行嚴格的審核，做到沒有施工材料質量合格證書，和施工材料質量檢驗證書的施工材料，絕對不能放進施工現場。在對工程建設過程中，與工程有關的成品半成品進行檢驗的過程中，一定嚴格按照抽檢流程執行，對於檢驗標準一定要嚴格遵守施工設計方案給出的設計標準值。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙或方案施工，應立即採取果斷措施，作出返工處理。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好「日誌記錄」，詳細記錄「施工過程主要事項」、「隱蔽工程的驗收情況」、「檢驗的工程質量理由」、「詳細部位處理意見、措施及整改情況」，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房地產質量的提高。

　　組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產及保修的作業指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工策略、各類資源配備等一系列理由，同時涉及由於施工策略等理由造成的經濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理。

　　(三)房地產工程項目竣工後的技術管理

　　項目施工完成後的技術質量管理，是提高房地產質量的歸宿和落腳點。工程結束並不意味著房地產開發技術質量管理已經結束，即使所開發的房屋已經銷售出去，其質量管理也並沒有劃上句號，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關單位主要負責人，按照國家有關驗收規範和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售後服務。按照建設和管理並舉的方針，對開發出售後的房地產，要建立專門的機構，配備專人管理，並採取切實可行的管理策略。再次是要做好徵求意見和調查研究工作。要組織人員，廣泛徵求住戶的意見和要求，並及時地進行處理;要深入調查研究開發的房地產還有哪些理由，進一步提高房地產開發的質量。

　　組織各相關單位(施工單位、監理單位)完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術管理人員要制定內部的技術措施，編制和實施企業內部發展規劃。收集科技情況，及時了解國內外房地產科技發展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發產品的科技含量。

　　三、總結與展望

　　本文以項目管理的思想和體系為指導，研究房地產開發過程中的項目管理的具體工作和體系，具有重要的現實作用和指導價值。對房地產工程項目進行技術管理，就要求房地產企業要嚴格落實房地產工程項目實施前的技術管理、房地產工程項目實施過程中的監控管理、房地產程項目竣工後的技術管理。只有將這三個大方面的技術管理工作逐一落實，才能實現我國房地產開發項目的工程質量不斷提高，房地產產業不斷發展。