2013年中國房地產開發行業分析

　　5月房地產開發投資、房屋新開工面積增速均在下降，原本被寄予厚望的房地產投資似乎前景不妙，但考慮到土地市場供需兩旺，土地推出量和成交量仍在持續增長，年內房地產開發投資增速預計將繼續回暖。以下是對我國房地產開發行業現狀分析：

　　我國房地產開發行業現狀

　　目前一線城市剛需趨於穩定，但現有水平仍可維持，增長主要來自部分二線城市和廣大三四線城市，目前三四線城市房地產市場份額低於其對應的人口占比，將來還有廣闊發展空間。即使在保守假設下，三四線城市的增長也將持續到2020 年以後。

　　1）一線城市房地產銷量目前已趨於穩定，從國際經驗來看，成熟城市的住宅銷售規模約占人口的0.6-1.0%，而北京上海目前的銷售水平恰在這一範圍之內，下降空間比較有限，銷售狀況在未來一段時期內應能維持。

　　2）二線城市房地產市場發展階段差異較大，長珠三角地區的一些城市可能已經處於從成長期向成熟期邁進的階段，而華北和東北地區則可能還處於成長的中早期，還有較大成長空間。3）三四線城市目前的房地產市場規模和其人口相比還並不適應，未來三四線城市將複製我國房地產市場過去十年的發展歷程，相對核心城市將步入成熟區，而增長區域逐漸下沉，直至三四線市場份額達到與其人口規模相適應的水平。即使在很保守的假設下，三四線城市的增長也將持續到2020 年以後。

　　房地產行業市場研究報告監測顯示，2013年6月3日-6月9日20個主要城市整體推出量與成交量均有增加，推出量環比增加19%，成交量環比增加12%，較5月繼續放量。

　　此前，在政府增加土地供應的政策要求和地方財政壓力下，5月多個城市迎來推地潮，全國土地環比、同比均有增長。房地產行業市場調查報告數據顯示，2013年5月，全國300個城市共推出土地3623宗，環比增加9%，同比增加11%；推出土地面積14370萬平方米，環比增加18%，同比增加11%。

　　房地產開發行業現狀分析顯示，土地成交的這一積極變化或可消減5月多項房地產投資數據同比增速下降所帶來的悲觀情緒。在製造業投資持續下降、基建投資受制於財政收入增速放緩難有突破的背景下，房地產投資已經被視為2013年中國經濟穩定增速的關鍵力量。

　　房地產行業市場分析報告數據顯示，1-5月份，房地產開發投資同比增長20.6%，較前四個月下降了0.5個百分點；房屋新開工面積同比增長1.0%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。

　　2季度推地量和成交量都會好於1季度，而歷史經驗顯示，3、4季度還會越來越好。更何況，開放商對未來預期較好，且重點城市推出的好地也比較多。從目前企業拿地的積極態度來看，年內房地產開發投資增速將繼續回暖。

　　儘管5月房地產開發投資單月增速明顯放緩，較上月下降3.78個百分點至19.44%，但肖肖指出，單月投資額的絕對值已經結束了前幾個月逐月下降的趨勢，創年內新高。

　　2013年中國房地產開發景氣指數

　　2013年1-4月，全國房地產市場運行呈現以下特點：一是「國房景氣指數」雖然還未越過景氣臨界值，但已處適度水平；二是房地產開發投資增速房地產投資增速結束了2012年4月以來持續在15%-18%低位徘徊的狀態並反彈至20%以上；三是全國房地產開發企業土地購置面積增速延續了2012年以來的持續負增長態勢，但降幅持續收窄。與此同時，待開發土地面積增速同比大幅下降，企業開發進程有所加快；四是全國商品房銷售額和銷售面積雖然3、4月份在「國五條」及其實施細則影響下，市場銷量略有回落，但仍遠遠高於上年同期；五是新建商品住宅和二手住宅價格仍然整體上升，但環比漲幅收窄。

　　在中央堅持房地產調控政策不放鬆的影響下，2012年以來「國房景氣指數」持續處於下行通道。進入2013年，在上年底房地產市場全面回暖因素影響下，全國房地產開發景氣指數止跌反升，雖然還未越過景氣臨界值，但已處適度水平。國家統計局發布的數據顯示：4月份，「國房景氣指數」為97.35，比上月回落0.21點，但與上年同期相比回升1.73點，與去年12月相比回升1.76點。