我國房地產開發2016年投資現狀：發展增速面臨反彈

　　未來的土地競拍市場或將呈現出分化加劇的態勢，即一線城市當地政府寧流拍不降價，二線和三線城市流拍現象將屢見不鮮。在一線城市房地產升溫的背景下，一線城市土地市場將會持續升溫，土地市場的競爭會更加激烈，地王或將頻現。當前，全國房地產開發資金有向一線城市加速集中的趨勢，二線城市因市場環境的一些不可捉摸的變化，可能還會有新的流拍現象產生。現對2016年我國房地產開發行業投資現狀分析。

　　房地產開發投資增速面臨下調壓力

　　近期高頻數據也已經顯示部分原來的熱點城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，後續房地產開發投資增速不會大幅持續回升，且仍面臨下調壓力。

　　1-9月份，房地產開發投資完成額同比名義增速反彈至5.8%，較1-8月份提高了0.4個百分點。究其原因：一是房地產企業資金狀況有所改善。1-9月份，房地產開發資金來源同比增長15.5%，結束了連續三個月累計增速下滑態勢。但需要說明的是，在同期資金來源結構中，定金及預收款、個人按揭貸款兩項同比增速分別為31.5%和51.4%，處於歷史較高水平，國內貸款累計同比增速為1.2%，較1-8月份還下降了0.5個百分點。這也說明，這一輪資金狀況改善的主要原因來自需求釋放，而金融機構對房地產開發投資貸款仍持較為謹慎態度。二是近期部分熱點城市的土地購置行情火爆，導致土地購置面積同比降幅收窄，進而支持了投資增速回升。1-9月份，全國土地購置面積同比下降6.1%，降幅較1-8月份收窄了2.4個百分點。這是土地購置面積的同比降幅連續兩個月擴大後，再次出現收窄。三是銷售情況較好，特別是在調控政策出台實施前，一批潛在住房需求加速釋放。1-9月份，銷售面積同比增速為26.9%，較1-8月份提高了1.4個百分點，9月份，全國商品房待售面積同比增長4.7%，增速已經較上年同期下降11.7個百分點。

　　房地產開發行業市場調查分析報告認為，後續房地產開發投資增速缺乏持續反彈的基礎條件。首先，房屋施工面積同比增速持續下降，在實物量規模上對後續投資缺少有效支持。1-9月份房屋施工面積同比增長3.2%，較1-8月份下降1.4個百分點。其次，新開工增速出現大幅下滑，也對後續投資增速帶來一定壓力。1-9月份，房屋新開工面積同比增速為6.8%，較1-8月份下降了5.4個百分點。另外，隨著「分城施策」調控政策的逐步落實，20多個城市的住房調控收緊必然會對當地住房需求產生一定抑制作用，市場緊張情緒將得到有效緩解。近期高頻數據也已經顯示部分原來的熱點城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，後續房地產開發投資增速不會大幅持續回升，且仍面臨下調壓力。

　　房地產開發房貸增速回落

　　中國人民銀行10月21日發布2016年三季度金融機構貸款投向統計報告。截至9月末，金融機構人民幣各項貸款餘額104.11萬億元，同比增長13%，增速與上月末持平;1-9月增加10.16萬億元，同比多增2558億元。

　　報告指出，房地產開發貸款增速回落，個人購房貸款增長較快。截至2016年9月末，人民幣房地產貸款餘額25.33萬億元，同比增長25.2%，增速比上月末高0.6個百分點;1-9月增加4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5個百分點。個人購房貸款餘額17.93萬億元，同比增長33.4%;1-9月增加3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。

　　企業貸款企穩回升。截至2016年9月末，本外幣非金融企業及機關團體貸款餘額73.64萬億元，同比增長8.8%，增速比上月末高0.2個百分點;1-9月增加4.88萬億元，同比少增9670億元，其中，9月增加5650億元，比上月多增4222億元。

　　從用途看，非金融企業及機關團體固定資產貸款餘額30.44萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末低0.3個百分點;經營性貸款餘額32.03萬億元，同比增長7.6%，增速比上月末低0.1個百分點。

　　同時，小微企業貸款較快增長。截至2016年9月末，人民幣小微企業貸款餘額19.92萬億元，同比增長15.9%，增速比上月末高1個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高6.8個和9.9個百分點。

　　另外，服務業中長期貸款增速回升。截至2016年9月末，本外幣服務業中長期貸款餘額25.38萬億元，同比增長10.3%，增速比上月末高0.6個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業中長期貸款餘額同比增長6.2%，增速比上月末高0.2個百分點;文化、體育和娛樂業中長期貸款同比增長12.5%，增速比上月末低0.3個百分點。

　　業內人士建議房地產開發行業未來發展需堅持落實好「分城施策」的一系列措施，對於價格高企、供求偏緊的城市，加大土地供應力度，做好土地供後監管工作，增加有效住房供給，緩解區域性的供求失衡矛盾。對於目前庫存仍然較高的城市，需控制土地供給速度，以消化存量為主，並打通棚戶區改造與商品房之間的政策通道。降低房地產交易環節稅收負擔，促進住房資源流動配置效率。進一步規範發展租賃市場以及住房保障供應體系，為城鎮化過程中的「新市民」，提供更加多元化、多層次的住房解決方案。

 

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