房地產開發投資走勢由負轉正說明市場看漲預期趨強

　　房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬於房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。所謂房地產開發，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的範圍越廣，程度越深，內容越豐富。

　　7月15日，中國國家統計局發布的「2015年1-6月份全國房地產開發和銷售情況」顯示,雖然前6個月全國房地產開發投資增速持續下行,但商品房銷售卻出現了量價齊升、整體回暖趨勢。市場人士分析認為,在前期改善型需求集中釋放的背景下,三季度樓市或將步入成交淡季,呈現溫和縮水態勢。

　　國家統計局數據顯示,1-6月份全國商品房銷售面積50264萬平方米,同比增長3.9%;商品房銷售額34259億元,增長10.0%,增速提高6.9個百分點

　　此外,1-6月份全國房地產開發投資43955億元,同比名義增長4.6%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。

　　專業人士表示,房地產開發投資增速依然沒有擺脫2013年12月以來的下跌態勢,與2014年上半年的14.1%相比,2015年前6月該數據下降了近10個百分點。

　　據房地產開發行業市場調查分析報告顯示，作為分析房地產開發投資走勢的重要先行指標之一,房地產開發企業到位資金增速2015年以來首次由負轉正,1-6月份,房地產開發企業到位資金58948億元,同比增長0.1%,而前5個月為下降1.6%。該指標「轉正」也反映出未來房地產開發投資的增長潛力。

　　業內人士認為,房企到位資金增長的動力一是房屋銷售規模的增加,促使個人按揭貸款規模增加,這是房企資金回籠的主力;二是房企銷售業績看好,投資者信心回歸,因此通過各類金融工具融資的規模增加;三是6月貨幣流動性進一步釋放,如存貸比考核取消釋放了銀行信貸投放空間,央行[微博]同日實施降息、降准「雙降」政策,使房地產企業資金面進一步寬鬆。

　　然而,分析房地產開發投資走勢的另一重要指標——土地購置面積及金額的同比跌幅仍在30%左右徘徊。國家統計局數據顯示,1-6月份,房地產開發企業土地購置面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;土地成交價款2866億元,下降28.9%,降幅擴大3.1個百分點。

　　一位中國房企投資總監告訴記者,開發商並非沒有加大拿地的力度,而是加大了一二線城市的布局。所以整體來看,拿地面積和成交金額呈「雙降」局面。

　　調研機構數據顯示,2015年上半年,20大標杆房企在一二線城市購入土地金額高達1342億元,占所有土地支出的90.1%,創歷史新高。而與一二線城市土地市場的熱度相比,三四線城市土地市場依然冷清。

　　專業分析師表示,房地產市場升溫後,土地市場開始火熱。一線城市和部分二線城市,再現地王頻出現象。由於三四線城市市場持續低迷,標杆房企開始全面回歸一二線城市。

　　業內人士分析稱,隨著各類寬鬆政策的有效釋放,尤其是信貸政策的繼續寬鬆,剛需和改善型購房者積極入市成為快速拉升成交量的重要基礎。此外,從銷售面積和銷售金額的增速來看,銷售金額增長明顯超過銷售面積。這說明市場看漲預期趨強。

　　但也有業內人士普遍認為,隨著淡季來臨,市場供應節奏開始放緩。上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦表示,由於面臨較高的成交量透支購買力,購房熱情有降溫苗頭。樓市下半場房企需要重新蓄客,因此也將對供應節奏進行調整,預計後市成交會呈現溫和縮水走勢。

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