開徵物業稅對房地產市場的影響

　　摘要：本文對提出物業稅的背景、物業稅的性質、開徵的條件及對房地產開發與住房消費的影響，以及開徵的前期準備與步驟，依據我國的國情，進行了較為系統的分析和論證。 

　　1 提出的背景 

　　黨的十六屆三中全會在《關於完善市場經濟體制若干問題的決定》中提出：「實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消相關收費」之後，先是中國人民銀行周小川行長說：「我國將在適當時機選擇試點實施物業稅」，後是建設部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮徵收物業稅。廣東和湖南省也表態可先試點。在這種背景下，各媒體對此討論熱烈，眾說紛紜，引起社會的極大關注。 

　　筆者認為，中央提出「條件具備時對不動產開徵統一物業稅」。這個問題的提出，原因有三： 

　　1．我國已經加入WTO，經濟已經融入世界經濟的大循環，而已開發國家對財產稅，大都採取統一徵收「物業稅」。而我們不能作壁上觀，需要同世界接軌。 

　　2．近些年來，我國房地產業發展迅速，已經成為國民經濟中的支柱產業。但是有些地區房地產炒作比較突出，房價上升過快，出現了房地產過熱，有的地區也出現了泡沫的苗頭，房地產商手中的空置商品房過多，2003年達1．2億平方米，積壓大量信貸資金，嚴重浪費了社會資源；貧富差距繼續拉大，這些問題都需要運用稅收槓桿加以調節。 

　　3．改革開放20多年來，一些沿海地區，尤其是沿海發達地區， 「以地生財」成為地方財政的重要來源，以低價土地為資本惡性競爭外來投資，外商「圈大院」的現象，隨處可見。大批以低價形式出讓的土地，利用率不高，浪費嚴重。在沿海發達地區，目前已沒有多少土地可以再出讓了。土地使用制度，尤其以土地出讓金制度到了非改不可的地步。 

　　應當指出：從長遠看，改革房地產總體稅制，啟動統一的物業稅是正確的，也是改革的方向，應積極地為開徵統一的物業稅創造條件。 

　　2 什麼是物業稅? 

　　近來各媒體對「物業稅問題」的炒作很熱，有的說，開徵物業稅可以使「房價下降30％- 40％」；有的說，開徵物業稅可以給老百姓帶來「自直利益」，有的人還把物業費和物業稅混為一談，總之，眾說紛紜。這說明不少人對什麼是物業稅，其本質是什麼，物業稅和當前有些小區收取的物業費是什麼關係，並未從理論上真正搞清楚。 

　　1．什麼是物業稅?物業稅是政府準備開徵的一個稅種。它是一種政府行為，不是經濟活動。「稅」具有強制性、固定性和無償性特徵。國外有的稱「不動產稅」，有的稱「地稅」，有的稱「物業稅」，不管稱什麼，其實質它是一種財產稅。也就是說，凡是具有私有財產性質的(不動產——土地和房屋)，都要交稅，只是根據其財產性質設置的稅率不同而已，從理論上講，有了這個稅種，政府就有權徵稅，而企業和居民就有義務照章納稅。徵稅和納稅是一種權力與義務的關係。 

　　2．物業稅和物業費是什麼關係?上面論述了物業稅的性質，那麼物業費是什麼性質呢?物業費是一種經濟活動，它與業主是一種服務與補償的關係。物業公司為業主服務，如清潔衛生，公共設施的維護，保安和綠化等等方面的服務，業主向物業公司交納一定的服務費用。這種費用不是無償的，也不是固定的，如果物業公司不給居民服務，居民就可以不交物業費，當然服務就得交，物業公司與業主是一種服務與補償的關係，不具備強制性，這是與稅收的本質區別。 

　　3 開徵物業稅的條件 

　　開徵物業稅的條件，是物業稅開徵的前期準備工作已經完成。那麼開徵物業稅需要哪些條件呢? 

　　1．物業稅徵收要求產權清晰。物業稅是一種政府行為，它不是一種經濟活動。不像有些人所說的，「物業稅開徵就必然使房價下降30％- 40％，這種說法是缺乏科學根據的，因為物業稅與出讓金是兩個不同的概念，稅是政府行為，而出讓金是經濟活動，兩者不能等同。雖然出讓也由政府官員出面，那是以土地產權代表身份出現的。地租與稅也是不同的概念，物業稅不能代替地租。當然，如果房地產開發流通過程中大量減稅，幾個稅種合併，稅率降低，會對房地產開發成本產生影響。但不是絕對要降價，因為決定房價高低的主要因素是價值規律和供求關係、有效需求。開發商開發房地產的目的是追求最大利潤，只要能賣掉，就是土地一分錢不收他也不會降價，這個稅種開徵後，不管你有錢無錢，從法律上講有不動產都得交。徵稅要求產權清晰，政府要向業主，向產權所有者征，尤其是物業稅，它是一種財產稅，而不能向租用者征。現在我國土地產權有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農民的土地，隨便改變土地用途的現象十分突出，農民在這個問題上沒有發言權。其原因就是產權不清晰，誰是集體土地的法人代表不清楚。 

　　2．要理順各種產權關係。首先，國有土地和集體土地應該並軌。當前我國集體土地私有化是不現實的，應把集體土地變為國有，否則的話集體土地(農地)是保不住的，因為村長、鄉長一結合，市縣長一下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應該並軌。現在從土地使用形式上看，有出讓，有劃撥，這兩種不同形式在房地產產品的價值量上差別很大；其三，我國的住宅建設，有多種形式：商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，這幾種形式建房所投入的成本與土地產出價值都不一樣，也應該並軌。可見，沒有這三個並軌，產權就難以理順，就沒有一個基本的平征線，公平就達不到。應該說，這是開徵物業稅的前提。 

　　3．要有一個公平、公正的評估機構。開徵物業稅，首先要對不動產進行評估，當前面臨的問題是：誰來評估?評估費誰來出?現在我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構；二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構；三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可得出三個不同的價值量，有的相差40％以上。在這種情況下怎樣開徵物業稅?其次，評估費由誰來出?如果讓業主自己出錢評估自己的不動產，還要以此向國家交稅，恐怕難以做到。如果國家出錢，來評估每個家庭的不動產 (在國外都是政府做的，不收任何費用)，國家有沒有這筆錢，讓哪類機構來評估?這需要花多大的成本?都有待研究。 

　　由此可見，要開徵物業稅，首先要整頓清理現行的評估機構，使幾家都脫離主管部門，割斷部門利益關係，使評估機構真正成為不以盈利為目的，講道德、講公正、講良心、講誠信的公正、公平的中介機構，老百姓才能信得過。 

　　4．要弄清房地產開發與消費過程中的各種問題。當前，我國房地產開發過程中，確實稅負比較重，稅種多，稅率高，重複徵收嚴重，尤其是各種收費過多過亂。房地產開發成為大家都想吃的一塊「唐僧肉」，都想吃一點，你想啃一口，他想咬一塊，而開發商只好把各種收費(含腐敗——請吃、請喝、送禮的費用)都打人成本，這就大大抬高了住房成本。各種收費及腐敗成本個別的不亞於土地出讓金成本。在這些問題尚未搞清楚和理順之前，就開徵物業稅將會導致混亂。因此，要開徵物業稅，就必須搞清楚當前房地產開發過程中究竟存在什麼問題，癥結在哪裡，哪些收費是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能確定稅種和稅率。搞清房地產開發過程中存在的關鍵問題是物業稅開徵的重要條件。 

　　5．物業稅調節的主體是誰?如何確定調節主體對象定位。物業稅調節主體定位，是開徵物業稅成敗的關鍵所在。如果物業稅把調節的主體定位在多數工薪階層的不動產上(因為大多數人都購買了房改房)，這些中低收入階層，大都是辛苦多半輩子才購買了住宅，現在除了交物業費外，還得交物業稅，恐怕大多數居民難以承受。反過來，如果把調節主體定位在房屋炒作者(投資者)和富餘階層，以抑制房地產的炒作和投機，調節貧富差距的進一步拉大，是正確的，應儘快啟動。但是，在實施中又有一定難度，稅務幹部敢不敢去徵收?比如，1993年北海、海南和惠州等地，在「圈地熱」和「房地產熱」中，炒賣土地成風，一夜之間暴富者不少，為了控制這種情況，國家頒布了「土地增值稅條例」，其目的是抑制投機和炒賣，由於炒賣土地的人大都有背景，稅務部門沒有人敢去徵收，結果最後落到幾經炒作後拿到土地進行房地產開發的誠信開發商的頭上，這是導致開發房地產稅費過重的重要原因。 

　　6．土地使用制度面臨進一步深化改革。土地出讓形式，是我國改革開放初期，面臨外商的進入，借鑑香港的模式形成的(當時香港尚未回歸，是在殖民地狀態下形成的，因此，短期行為明顯)。當然，我們應歷史地看待這個問題，改革開放初期這種形式對中國的發展，尤其是對城市建設資金聚集起了很大作用，這一成績應予以肯定。但是，改革開放20多年後，再繼續延用這種形式就暴露出很多問題。一是沿海發達地區已經沒有多少土地可以出讓了；二是這種形式短期行為突出，促使當屆政府為引進外資的「政績」，以低價土地為代價相互惡性競爭；三是這種機制會促使當屆政府官員多賣地，盲目追求本屆「政績」而不考慮子孫後代的生存和可持續發展。可見，為尋找地方政府的穩定財源，土地使用制度需要進行深化改革，以保護住盡有的一點基本良田，給子孫後代留下生存空間。 

　　土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產開發的基礎，今後發達地區土地如何開發，以什麼方式造就不動產，需要認真研究，通盤規劃思考。沒有土地使用制度的改革，就匆忙開徵物業稅是不現實的。 

　　以上六個方面的問題不解決，各種關係不理順，開徵物業稅的條件就不具備，時機就不成熟。因此，應積極地創造條件，為開徵物業稅做好前期準備工作，在前期準備的基礎上，才能試點和逐步推開。 

　　4 開徵物業稅對房地產開發與消費的影響 

　　近幾年來，房地產開發每年增幅平均在30％以上，住房消費增幅也達20％以上，但商品房空置率每年也增長10％以上，出現開發與空置雙增的局面，2003年商品房空置達1．2億平方米，積壓信貸資金約2500億，說明房地產開發有虛腫現象，隱藏巨大的風險。在這種背景下開徵物業稅，一方面由於稅種的減少、稅率的降低，可能減少開發企業的稅負，但是否由於開發企業稅負減輕就帶動住房價格下調，很難說；另一方面，由於開徵物業稅，房地產炒作，尤其是所謂的房地產「投資性購房」將受到制約，住房銷售數量也將下降(目前在一些城市投資性購房已達20％以上，這是虛假繁榮的表現)，導致空置房面積大幅提升，房地產開發企業，必須要承擔由於長期商品房的積壓所產生的物業稅負擔，這將逼迫一部分企業的破產倒閉，當然比帳面盈利實際虧損的「假繁榮」要好，這完全是可以預料的。 

　　致於對住房消費的影響，可反映在兩個方面：一是對房地產投機活動，以及所謂的「投資」者和擁有多套住房及居住在高檔住宅區的富餘階層人士，將徵收較高的物業稅，以調節貧富差距的繼續擴大，有利於社會安定與協調發展，這應是稅收調節的主體；二是大多數居民所有的私有財產(不動產)，也要徵收物業稅，其稅率可低一些，或部分減免，尤其是自住房。但從理論上講，也是應該繳納的。因為從已開發國家看這個稅種的設置，主要是面對私有財產的，調節財產的過分集中，通過稅收槓桿實現第二次分配。目前，我國住房私有化率已達70％以上，超過了發達資本主義國家。在我國房屋是私有的，土地是國家的，土地與房屋如何區分?這將是個難題。致於這部分私有財產如何徵收物業稅，應依據國情與人民收入水平確定，不能照搬西方的做法。但是，那種「開徵物業稅會給居民帶來利益」的說法是缺乏依據的，也是一種誤導。 

　　5 物業稅開徵的前期準備與實施步驟 

　　物業稅這個稅種，涉及到方方面面的利益，它與每個居民的切身利益相關。因此，政府出台此種稅種政策應慎而行之，做周密系統的調查研究。如在細節上考慮不周，就粗略出台，一旦又難以實施，那將對市場產生「風聲鶴唳」的負面效應。因此，筆者認為，首先，應做好開徵的前期準備；其次，在條件準備成熟時，再明確實施步驟。當前政府要做的應是： 

　　1．政府應儘快成立一個擺脫部門利益，公平、公正，集多方專家參與的課題組。全面系統地研究我國土地、房屋方面的問題，從稅基、稅種、稅率上，進行整體研究，依據調查研究的成果，提出一個整體稅制改革方案。 

　　2．理清我國房地產(不動產)稅費當中的主要問題，搞清這些稅費出台的歷史背景，在現實中存在的主要問題，表現的形式，癥結根源，怎樣才能理順關係(含中介評估機構)，為開徵物業稅創造條件。 

　　3．我國的不動產產權，是從社會主義計劃經濟時代演變而來的，尤其是土地產權，本文上述談到的三個歸併，如何歸併，對現行法規要做哪些修改等等，都應提出具體的建議方案。 

　　4．我國在不動產方面的基本國情是什麼?考察的焦點在哪裡?針對實際稅基覆蓋面應放多大?設立哪些稅種，稅率訂多高，減免稅設定什麼範圍等方面，都必須提出具備方案。在此基礎上再讓公眾討論統一思想。 

　　上述前期準備工作，對開徵物業稅是十分重要的，沒有前期準備，不理順各種關係，就開徵物業稅是不現實的，也是沒有根基的，只有把前期準備工作做好了，才能再去搞試點，然後在試點的基礎上，再全面推開。 作者：劉維新　 

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