2012年下半年中國房地產市場市場環境分析

　　基於對宏觀環境和房地產調控政策的預判，2012年下半年主要城市供應量將放大，與降息等貨幣政策微調共同促進成交量的回升，但主要城市庫存壓力仍在高位，總體偏緊的調控政策、對投資投機需求的繼續抑制，限制了量價繼續上行的空間，不同城市表現更加分化。

　　1、供應

　　大部分企業年初制定計劃時將推盤重點放在下半年。2012 年上半年供應量處於近三年同期較低水平，很重要的原因在於年初主流企業預期上半年市場形勢不佳，因而放慢開工，把大部分推盤計劃放在下半年。隨著二季度成交量的回升和9-10 月季節性供應高峰的來臨，加上貨幣政策微調（6-7月連續降息）進一步釋放市場回暖信號，預計下半年主要城市供應量將明顯放大。

　　過去兩年大批新開工項目逐漸推向市場，下半年庫存壓力依然顯著。2010-2011 年，全國住宅新開工面積增速處於近十年來的高點，在建規模創歷史新高。主要城市過去兩年的新開工項目也處於較高水平，比同期批准上市規模超出1000 萬平米以上，說明這兩年新開工項目由於調控政策放慢入市步伐。隨著下半年季節性推盤高峰的到來，這批項目將逐漸推向市場，主要城市的庫存壓力在下半年仍將處於較高水平。

　　2、需求

　　貨幣政策微調、成交量回升推動購房者入市意願提升。隨著今年兩次下調存准和兩次降息，各地出台的微調政策，降低了剛需群體的入市門檻和成本，剛性需求對市場的預期已逐步轉變，部分城市中低價樓盤出現日光現象。北京、上海等地中高端樓盤成交量回升表明改善性需求也開始入市。央行發布的二季度儲戶問卷調查報告顯示，未來三個月內準備購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，達到兩年來的最高點，而預期下季房價上漲的居民占20.4%，較上季高2.8 個百分點。

　　綜合來看，由於供應放大、貨幣政策微調、購房意願上升等促進因素，主要城市成交量仍將回升，帶動全國銷售趨穩，但總體偏緊的房地產調控政策、投資投機性需求的抑制，將限制成交量上行的空間。目前市場消費主力為首次置業、首次改善等剛性需求，在階段性釋放後需要時間來積累，同時各重點城市6 月成交量已經接近2010 年調控來高點，較2009 年高點也僅相差約15%，因此下半年成交量將穩中有升，繼續持續大幅上升可能性不大。

　　3、價格

　　重點城市部分新房和二手房出現的價格上漲苗頭可能隨著成交量的放大而向更多區域和城市蔓延。十大城市主城區二手住宅平均價格3-6 月持續環比上漲，百城新建住宅價格自2011 年9 月起連續9 個月環比下降後到今年6 月止跌回升。另一方面，除此前低價入市項目在取得較好銷售業績後試探性漲價外，部分城市具有資源優勢的高端項目也出現提價現象。考慮到一線城市和二手房市場對全國總體的領先情況，預計在下半年，將有更多城市在成交量和政策利好的推動下，價格逐漸企穩並略有上漲。

　　總體來看，在政府的密切監督之下，供應量逐漸增加、庫存壓力依然高企、房地產調控政策總體趨緊將弱化價格上漲動力，全國整體價格基本保持平穩，但各類城市表現分化。在成交繼續回升的形勢下，一線和部分二線城市由於供應量相對不足，價格可能略有上漲，而多數二三線城市成交量暫未明顯好轉，價格仍會繼續盤整。需要注意的是，在觀望情緒緩解和成交繼續回升的形勢下，若政府不出台政策給市場降溫，任由調控放鬆預期蔓延，則價格恐難保持平穩。

　　4、土地

　　上半年全國土地市場量價水平繼續下降，但近一兩個月部分龍頭企業拿地動作明顯加強，目光更多集中在一二線城市的優質地塊，下半年這些城市土地市場將較為活躍，但全國整體難超去年。迫於地方財政壓力，下半年地方政府會加大推地力度，但由於企業拿地仍保持謹慎態度、秉承量入為出策略，土地供應計劃完成率不會太理想。從不同城市來看，一二線城市的優質地塊由於稀缺性可能得到更多企業的關注，下半年將有更多溢價成交的地塊提振市場熱度和企業拿地意願；而多數二三線城市由於過去幾年土地供應相對充足，去庫存壓力較大，企業在這些城市拿地將較為謹慎。

　　從近年土地成交總量來看，部分城市下半年甚至更長時間內供應壓力大，有些城市如武漢、天津等有能力消化，有些城市則需要更長時間，而北京、上海等一線城市供應仍在較長時期內相對不足。過去三年，天津、武漢、瀋陽、重慶、成都、青島、杭州、貴陽等二線城市住宅用地的供應量（按建築面積計算）均超過4000 萬平米，遠高於其他城市。按近三年住宅年均銷售面積計算，唐山、杭州等過去三年的土地供應需要10 年以上消化，寧波、鎮江、天津、武漢、太原等地需要7年以上，表明這些城市供過於求風險較大。重慶的土地供應規模雖然大，但相當於約3 年的銷售量，消化速度較為合理。同時應當看到，這些二線城市多為所在區域的中心城市，人口基數龐大且能吸引本區域人口的轉移，經濟增長較為迅速，潛在需求和居民購買能力將在未來較長時間內支撐其房地產業的發展，風險中依然存在機遇。而北京、上海等一線城市土地成交量與住宅銷售量的比值則普遍較低，表明其過去幾年土地供應相對不足。

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