2016中國樓市發展分析：暴漲 調控 不確定

　　梳理2016年樓市的時間軸，或可用「暴漲、調控和不確定」三個關鍵詞來概括。

　　樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線城市的地王與「日光碟」齊飛和二線省城集體瘋狂的盛況，又從「去庫存」引爆的房價之「熱」，驟然滑落至嚴酷調控造就的市場之「冷」，其間還穿插著局部調控的失效和不斷加碼。

　　12月中旬，中央經濟工作會議上以「房子是用來住的，不是用來炒的」給來年的樓市定下基調，但對於後市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場「樓瘋」是正應莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——「充滿了喧譁與騷動，卻沒有任何意義」，還是「讓暴風雨來得更猛烈些」的序曲？

　　暴漲

　　2016年2月2日，央行和銀監會發布房貸鬆綁新政，超過150個城市出台「去庫存」新政，包括降低首付、鬆綁住房公積金、減稅、鼓勵農民工進城買房等等，在首付貸等各類金融槓桿的共同作用下，拉開了房價暴漲的序幕。

　　彼時，剛過完春節陸續回城的購房者就掀起了一股搶房狂潮，在北上深，幾乎每個人都在對賭「明天會更貴」，房東緊鎖鐵門隔空「跳價」、簽約現場臨時「尿遁」、交易中心網簽系統多次擠癱的鬧劇頻頻上演。

　　3月下旬開始，眼看著樓市刺激政策沒能將資金引向需要去庫存的三四線城市，率先井噴的一線城市不得已出台第一次調控之舉。上海祭出「3·25新政」，從2015年就開始「翻番之旅」的深圳也打出了限購限貸的組合拳。

　　但和2010年的樓市調控效果大相逕庭的是，雖然頂著「史上最嚴」的名頭，樓市降溫的觀望情緒僅僅持續了兩個多月。到了6月，央企、國企為主導的房企「國家隊」大舉囤地，伴隨各地「地王」的橫空出世，原本趨於平穩的形勢上演了驚天大逆轉，調控重錘之下，樓市瘋狂的局面幾近失控。

　　不光北上深「樓瘋」捲土重來，遍地是「10w+」的樓價，當時尚未限購的二線城市南京、合肥、杭州等省城房價集體飆漲，多個樓盤開盤告罄，第一次調控非但沒有起效，還使過熱區域進一步擴大。

　　調控

　　眼看著「金九銀十」的傳統心理旺季即將來臨，擔心會為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心，終於大規模終結執行了半年左右的寬鬆政策，誓將調控進行到底。

　　9月30日，北京市政府發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，成為這次全國性調控的表率。

　　之後，9天內，天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等21個城市先後發布樓市調控政策，盛況空前。

　　11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。就連3月底已經拋出嚴苛新政的上海也在極度保密的狀態下發布了調控2.0版，史無前例地執行「認房又認貸」。

　　至今，這輪調控尚未結束，就在12月21日，鄭州、武漢再次發布了加碼收緊購房的政策。

　　作為監管層，央行、銀監會、證監會和保監會，還先後出台措施，要求嚴格執行限貸政策，收緊企業發債，規範銀行理財、保險投資等資金介入房地產。

　　不確定

　　據2016-2021年房地產行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告了解，中央經濟工作會議上明確的2017年樓市發展方向，強調要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

　　不過，雖然首提「抑制房地產泡沫」「回歸住房的居住屬性」，表明熱點城市房價快速上漲已觸及「政策紅線」，但在當下的中國，房價已然不只是一道非黑即白的選擇題。

　　它不僅一定程度負載著GDP保增長的任務，也事關各地政府的「錢袋子」。考慮到2010年樓市調控只讓房價短暫回調的前車之鑑，「宏觀之手」影響購房心理的邊際效應也在遞減之中。

　　當然，現在學界和市場普遍預期，本輪調控將會持續一到兩年，樓市中長期堅持「低空運行」的邏輯，開發商和房東的心理價位預計會出現回調。只是，隨著對政策耐受性的提高，究竟調控的轡頭能不能真正勒住房價這匹野馬，還是充滿了未知之數。