一二線樓市或將率先回暖 但三四線仍存去化壓力

　　近日，據行業數據監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

　　業內分析認為，在嚴厲的調控政策持續下，2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小於求的一二線城市則有望率先回暖。

　　觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了「上半年減少、下半年增長」的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長，屬於首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

　　截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

　　從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，2018年6月份首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之後，目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

　　行業人士表示，2018年全年庫存先降後增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對於購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

　　事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。數據顯示在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑;重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處於高位;但海口、廈門、三亞等城市由於嚴苛的調控使得市場陷入「冰凍」，成交量大幅下調;廣大三四線城市儘管政策環境依然較為寬鬆，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

　　2018年底，隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放鬆，新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。總的來看，全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%，各能級城市供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

　　全國房地產市場在2018年下半年轉冷，項目去化率明顯下調，而菏澤、珠海等局部放鬆引發的市場悲觀預期有所削減，調控放鬆預期被進一步強化。相關分析人士預測，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬鬆，房企也會加快推盤入市。

　　其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計2019年供給量顯著增加。

　　1月16日，行業發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。

　　由於臨近春節，各大房企為了在淡季市場衝刺業績，熱點項目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所擴大，環比漲幅較當年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3。

　　2019年一、二線城市在供應增加、需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。行業人士認為，近年來三四線城市房地產市場爆發，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉置業和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內生的剛需和改善需求。而在三四線城市市場行情面臨回調預期當口，需求能否持續成為關注焦點。

　　與此同時，在「因城施政」分類調控基調下，二線城市政策鬆綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢。另一方面，三四線城市房價上漲動力不足，結構性分化會更為顯著。尤其是，前期房價上漲過快、市場需求透支嚴重的環都市圈三四線城市房價上漲基本已經到達階段性瓶頸。