中國養老地產在投資者眼中成為新的利潤增長點

　　據中國報告大廳了解：龐大的人口基數讓中國快速進入老齡化社會。

　　統計數據顯示，人口結構從成年型社會進入老年型社會所需要的時間，各個國家或地區並不相同。

　　其中，法國需要115年，美國需要60年，英國需要45年，日本需要25年，中國僅僅需要18年。

　　正是這種快速變化，讓中國的養老地產在投資者眼中成為新的利潤增長點。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　然而，養老產業的巨大需求真的會給養老地產帶來盈利機遇嗎?

　　「養老地產≠養老產業。」針對中國大陸日益興盛的養老地產熱，台灣財團法人全成社會褔利基金會副董事長、台灣老人福利機構協會名譽理事長陳敏雄向《中國建設報·中國住房》記者闡述了他的看法，「養老產業的核心是服務，不是住所，而服務的核心是醫療保健服務與生活照顧;養老地產雖然也提供物業管理服務，卻屬於售後服務的範疇。因此，養老地產與養老產業兩者關係密切，但並不等同。」

　　「這種對養老地產的看好，或許是建立在所謂工業地產 如科學園區 成功案例的基礎上。但是，工業地產的成功不代表一定有養老地產或休閒養生旅遊地產的誕生。只有產業在先、地產在後，以產業為核心、以地產為支撐，才能讓二者取得雙贏的結果。」談到養老產業如何與地產結合，陳敏雄給出了自己的建議。

　　據了解，比大陸率先進入老年型社會的台灣目前推行的是「長照贍養產業體系」，其產業策略是「全人照顧、在地老化、多元連續性服務」，推動方向「以居家式服務、小區式服務為主，機構式服務為輔，發展多層級照顧服務系統」。為此，台灣政府採取的對應方案是「有條件開放私人進入長照體系、制定長期照顧十年計劃 2007～2016 、推動全民長期照護保險制度」。

　　這項制度推行多年來，截至2012年12月的數據顯示，台灣養老產業供需現狀已呈現供大於求的局面，其總收容床位數為97229張，總需求床位數66044張，實際使用率為75.5%。

　　「目前，台灣養老產業的經營形態包括公營機構、民營機構、公設民營機構三大類1000多家;機構類別包括長期照顧機構、安養機構、老人公寓、小區贍養堂四類。」陳敏雄告訴記者，時至今日，台灣養老產業同樣面臨許多問題。

　　一是機構多為養護型的小型私人設施，經營規模小，質量良莠不齊，違規情況普遍。二是機構供需失調且區域分配不均，同業間惡性競價影響照護質量。三是基層專業人力資源不足。四是受基本工資一再調整與人力需求影響，人事成本及物價上漲，運營成本增加，而機構營收難以相對提升，運營壓力沉重。

　　與此同時，消費者意識高漲、投訴案件增加，運營風險隨之增加。而機構經營受限於法規及社會養老模式，不是經濟規模小，就是以非營利組織(如社福團體及醫療法人)模式經營，不僅難以吸引企業投入，也間接造成跨領域專業人才培育的欠缺，難以適應未來長照贍養產業發展的需求。此外，機構經營多從福利的角度出發，僅提供法規內基本服務需求項目，市場定位難有差異化，欠缺創新及更新服務設備的動機，勢將影響未來長照贍養產業的發展。因此，面對長期照護保險制度的實施或養老產業化趨勢，福利化將式微，長期贍養福利化概念運營模式勢必將轉型與變革。

　　當記者詢問陳敏雄對大陸一些高端養老地產的看法時，他認為「高端養老≠大房子+奢侈裝修+豪華配套」。其實，老人更關注的是「養老設施是否是宜居住宅、是否安全舒適方便、小區生活機能是否良好、醫療便捷與否、社交訪友方便程度以及是否有專業尊嚴的照顧服務等」。

　　而在與記者的交流過程中，陳敏雄同樣分析了大陸養老產業面臨的問題。

　　「大陸城鎮收養失能老年人機構多為社會化非營利機構或市場化的民營機構，而政府辦理的機構大多傾向收養健康、生活能夠自理的老年人。這種分工不利於失能老人的長期看護。」陳敏雄認為，「農村老人收養機構主要執行政府對『五保』的收養政策，缺乏制度及設備、人員等安排。大多民辦養老機構雖然願意收養失能老年人，但投資回報周期長、享受政策待遇較低，造成照護的服務質量難以保證。」

　　「其實，大陸最主要的問題在於老齡政策法律效力低，或缺乏相應的施行細則，導致政策難以落實，或規定過於原則化難以操作，『未富先老』的特徵日益凸顯。」陳敏雄這樣說。

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