長租公寓行業分析

　　長租公寓經過數年的潛心發展，終為世人所熟知，市場風起雲湧，行業主要聚焦在一二線城市，並且房地產開發商也紛紛試水、產業基金進入與銀行開閘，以下是長租公寓行業分析。

　　長租公寓的產業鏈可以分為上游物業資產，中游長租公寓運營商和服務商、下游租客三個基本環節，大數據系統作為產業鏈的連接環節起到重要的信息傳遞和收集作用。作為資金和資源雙重密集型行業，長租公寓的發展需要相應的金融支持。

　　2015年11月，國務院首次將「公寓」定性為生活性服務業，並提 出將重點支持長短租公寓等業務發展。長租公寓行業分析指出，作為長短租公寓的細分業態，長 租公寓近兩年來也獲得了越來越多的關注。而隨著市場內玩家愈來愈多， 品牌呈現出良莠不齊的特徵，如何還原市場本源，為品牌長租公寓的發 展提供借鑑指導，就顯得愈發重要。

　　2016年，租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億，長租公寓品牌滲透率為2%，一線城市為5%，二線城市僅1%。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

　　2017年，長租公寓市場上的運營商已經達300多家，作為行業內最大的長租公寓企業的自如紛紛出現「租金貸」、「甲醛房」問題，但不可否認自如是發展最快的最大的長租公寓企業，自如旗下擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿五大產品線。自如在13大城市中擁有25萬間房源，累計出租率大於95%，公司共有6000餘名員工。

　　2018年，長租公寓市場風頭正盛，上市房企加緊布局、併購。據長租公寓行業分析指出，富力地產、碧桂園在年初先後發行了租賃專項資金計劃，新城控股、金地集團也均有意試水長租公寓。深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價格雖較2017年下降了3%，但仍達68元每平米。運營成功的長租公寓空置率基本低於10%。

　　2019年，政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是證監會住建部在1月發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強心劑，並形成風險資本股權融資、產業基金、傳統債權融資、租金收益權等債權ABS以及類REITs權益型融資的六大融資方式。

　　長租公寓企業不同模式的資金需求及其融資方式存在顯著的差異性。對於持有模式而言，行業准入門檻高，以開發商、產業基金為主，開發、收購資金需求大，形成大規模的資金沉澱。由於租金回報率不高，該模式並非國內的主流模式，不過持有模式適用所有融資渠道，並冀望REITs 為最終退出路徑。

　　作為國內長租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、創業係為主，由於包租資金的墊付與裝修配置存在較大的資金需求，但缺乏有價值的擔保品抵押，融資渠道早期以 VC 股權融資為主，目前進行了租金收益權ABS嘗試，以上便是長租公寓行業分析所有內容了。

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