商業地產發展趨勢

　　2016年，辦公樓的投資增速繼續下滑到5.2%，全年辦公樓投資額6533億元;商業營業用房的投資額15838億元，占商業地產投資總額的70%。那麼商業地產發展趨勢會是如何呢?

　　2010年以來，商業地產市場的新開工面積的增速持續放緩，尤其是從2014年開始出現負增長的情況，甚至2015年新開工面積同比降幅達到10.2%，2016年隨著房地產市場銷售情況好轉及部分政策利好因素，新開工面積降幅縮小至1.3%。

　　2016年，辦公樓的新開工面積持續2年減少至6415萬平米，同比降幅2.3%，比2015年的10.6%的降幅有明顯減小;商業營業用房的新開工面積持續3年減少至22317萬平米，同比降幅0.9%，比2015年的10.1%的降幅有明顯減少。商業營業用房的新開工面積占商業地產市場總量的77.6%，仍是市場供應主力。

　　商業地產發展趨勢一、商業地產庫存較大，多渠道去庫存貫穿始終

　　由於商業地產產能過剩，去庫存一直是商業地產的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長22%;辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米，同比增長0.2%。商業地產的庫存壓力依然很大。

　　商業地產發展趨勢二、新一線城市步入存量時代，三四線城市進一步布局

　　隨著2017年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業地產將步入存量時代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、瀋陽、濟南、鄭州、南昌，共18個城市位列其中。

　　在此情景下，一線二線城市的購物中心趨於飽和，購物中心已經出現了嚴重過剩，三四線城市是未來5年~10年內商業地產的機會，甚至是五線城市，目前全國有三線城市54個，四線城市103個，加起來未來可以容納1000座購物中心。

　　商業地產發展趨勢三、側重最後一公里經濟圈，複合型社區商業產品仍占優勢

　　過去很多年，國內房地產行業的服務對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產品和建設大型社區。在新的經濟形勢下，房地產行業需要轉型發展，部分房地產開發商已經布局在涉老方面投入更多的精力，這將是房地產行業的一個重大變化。

　　房地產行業在規劃未來建設項目的時候，首先要考慮行業服務人群主要是誰，需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業市場的激烈競爭，社區商業正在從單一的住宅底商向專業市場、主題商場、商業步行街演變。

　　商業地產發展趨勢四、商業地產再現去粗取精，優勝劣汰新階段

　　據不完全統計，2017年全國新開業購物中心約900家，商業體量有望達到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業與實際開業數量的比例關係，平均開業率約為五成，照此估算，2018年新開業購物中心數量將與2017年基本持平。

　　商業地產發展趨勢五、政策調控力度加大，細化政策將實施落地

　　政策支持層面，調控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出台。2016-2017年，在商業地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業地產調控力度加大，對於增量市場，因城施策、優化供應結構。 2018年，預測政策優惠方面，未來可以通過出台減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低「營改增」增值稅稅率等優惠政策，降低企業資金壓力，一定程度釋放市場活力。

　　2016年，商業地產銷售面積同比增長20.3%，達到近六年來的最快增速，最終實現銷售面積14638萬平米。辦公樓銷售面積在2014年下降之後已經連續兩年保持增長，2016年同比增幅31.4%，增長至年銷售面積3826萬平米。商業營業用房銷售面積10812萬平米，同比增幅16.8%，占商業地產銷售面積的73.8%。

　　2016年，辦公樓市場的售價延續2015年的增長態勢，平均銷售價格達到14333元/平米，同比增幅達到11%;商業營業用房的售價仍處於低增長狀態，同比增幅2.3%，比2015年的-2.6%的負增長有所好轉，但仍增長乏力，這主要來自於商業地產行業快速擴張帶來的規模泡沫、線上購物帶來的消費分流等方面的壓力。2016年商業營業用房的銷售價格達到9786.3元/平米。以上便是商業地產發展趨勢的所有分析了。

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