房產市場調整期：銷售下滑與拿地升溫並存

  中國報告大廳網訊，2025年前四個月，中國房地產市場呈現出銷售下滑與拿地升溫並存的複雜局面。一方面，房企銷售額持續下降，市場觀望情緒濃厚；另一方面，房企在核心城市的拿地熱情高漲，土地市場表現活躍。這種分化現象反映了行業在政策調整和市場修復過程中的階段性特徵。

  一、百強房企前4月銷售額同比下降10.2%

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國房產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，數據顯示，今年前四個月，百強房企銷售總額為11198.6億元，同比下降10.2%，降幅與前三個月基本持平。其中，4月單月銷售額同比下降16.9%，降幅較3月有所擴大。前四個月銷售額超百億元的房企共25家，較去年同期減少3家。權益銷售額為7959.9億元，權益銷售面積為4070.9萬平方米。

  這一數據表明，房地產市場仍處於調整期，政策效果尚未完全顯現。未來，行業修復將依賴於供需兩端政策的協同落地，尤其是存量去化與增量優化的平衡。短期內，核心城市高端項目的入市及房企促銷力度可能成為局部回暖的催化劑，但整體市場企穩仍需時間驗證。

  二、前4月百強房企拿地總額同比增長26.6%

  與銷售數據形成對比的是，房企在土地市場的表現較為活躍。前四個月，百強房企拿地總額為3608億元，同比增長26.6%。從新增貨值來看，部分房企在核心城市的土地儲備顯著增加。全國22個重點城市前四個月住宅用地土地出讓金同比增長超四成，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京等城市相繼拍出高溢價地塊。

  房企普遍轉向「以銷定產」模式，淡化銷售目標，聚焦核心城市高端項目以修復毛利率。政策端「消化存量房產」的導向可能加速資源向優質土儲企業集中。資本市場對具備資金實力和區域深耕能力的房企預期或進一步強化，而三四線城市及高負債企業仍面臨估值壓力。

  三、房企財務透明度問題引發監管關注

  近期，某房企因2021年度財務報告中存貨跌價準備計提情況披露不準確，被監管部門採取責令改正並出具警示函的行政監管措施。相關責任人需接受監管談話。

  這一事件暴露了部分房企在內控與財務管理方面的缺陷，疊加長期虧損和重整不確定性，企業需在合規整改與經營轉型間尋求平衡，方能重塑市場信心。同時，此次監管處罰可能加劇資本市場對房企財務透明度的審慎態度，尤其對處於債務重組階段的房企，信息披露合規性將成為投資者關注重點。

  四、房企合作模式深化，租賃市場成新焦點

  在行業調整期，房企之間的合作模式進一步深化。某地鐵集團與某長租公寓品牌近日簽署戰略合作協議，雙方將在住房租賃領域開展深度合作，結合項目資產優勢與品牌運營能力，推動適配長租公寓業務的項目合作運營。

  這一合作反映了房企在行業調整期「資源互補、風險共擔」的趨勢，頭部企業通過整合資產與運營優勢鞏固市場地位。此舉或推動租賃住房領域資本配置向「重運營」模式傾斜，加速不動產金融工具的應用。政策對租賃市場的支持與大股東協同效應，可能提振資本市場對房企轉型長租賽道的信心，但需關注市場去化壓力對資金回籠效率的潛在制約。

  五、房企協同開發優化資源配置

  某房企近日向合作方提供不超過11.22億元的誠意金借款，用於合作開發某核心區域地塊，年利率為1.55%。這一舉措旨在充分發揮各方資源優勢，共同爭取項目收益優化。

  通過提供資金支持，房企旨在獲取核心區域的優質土地資源，同時藉助合作方的本地開發經驗優化項目收益。合作方則通過引入資金緩解壓力，加速開發進程。此次合作凸顯房企在流動性壓力下通過協同開發優化資源配置的迫切性。若項目順利推進，或為行業提供「資金+本土化運營」的合作樣板，但需警惕市場修復不及預期對開發節奏的拖累。

  總結來看，2025年前四個月，中國房地產市場在銷售與拿地之間呈現出明顯的分化特徵。房企在核心城市的拿地熱情高漲，但銷售端仍面臨較大壓力。行業調整期，房企通過深化合作、優化資源配置等方式尋求突破，但整體市場企穩仍需時間。未來，政策協同與市場修復將成為行業發展的關鍵。

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