2015年我國物業服務行業政策及環境分析

　　一、收費原則

　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　從長遠發展方向看，隨著市場經濟體制的建立和人民經濟收入水平及生活水平的提高，物業服務收費應在市場競爭機制下，由物業委託者和物業服務企業雙方協商，按質論價、質價相符。

　　二、價格管理方式

　　《物業服務收費管理辦法》第六條規定：物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

　　(一)政府指導價

　　物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　據2014-2018年中國物業服務商業模式與市場投資風險預測報告調查顯示，按照我國《價格法》的規定，政府指導價的確定應通過聽證會，徵求業主、物業服務企業和有關方面的意見後最終確定。同時，政府指導價的具體適用範圍、價格水平，應當根據經濟運行情況，按照規定的定價權限和程序適時調整。消費者、經營者可以對政府指導價提出調整建議。

　　(二)市場調節價

　　市場調節價，是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。在實際招標和中標談判中，通過市場競爭，物業服務收費實質是業主和物業服務企業雙方協商的結果。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　三、計費方式

　　《物業服務收費管理辦法》第九條規定：業主與物業服務企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式。

　　下面簡要介紹兩種方式的特點、區別及適用條件。

　　(一)包干制

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制時，物業服務費用的構成包括：物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　包干制的最大特點是無論管理好壞，經營盈虧均由物業服務企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包乾的具體額度。通常，實行政府指導價的物業，其物業服務收費實行包干制。

　　當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包乾的額度把握不定，此時不宜實行包干制。

　　包干制是物業服務企業按照與業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，而不論管理好壞、經營盈虧，物業服務企業收費標準不變的一種合作模式。在這種模式下，節省的開支可能成為物業服務企業的利潤。其特點是執行起來較為簡單，利於小型的物業服務企業採用。同時，在業主委員會成員管理水平有限，精力有限的情況下，實行包干制省去了對物業服務企業進行帳目監督和審計等問題，簡便易行。

　　(二)酬金制

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費採取酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　酬金制實質是實報實銷制，物業服務企業按雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束後進行決算並向業主多退少補。在這種模式下，物業服務企業只拿與業主事先約定好的酬金部分(酬金可事先約定提取比例或固定額度)。由於預收的物業服務支出是代管性質，所以採取酬金制，這筆支出不交納相關稅金。

　　從上述分析可以看出，酬金制更體現了市場經濟的要求，更加透明化，一般較高檔的物業適合選擇酬金制的計費方式。

　　四、費用構成

　　物業服務費(X)實行包干制的，其構成包括：物業服務成本(X1)、法定稅費(X2)和物業服務企業的利潤(X3)三部分，即

　　X=X1+X2+X3

　　實行酬金制的，預收的物業服務資金(X)，包括物業服務支出(X1)和物業服務企業的酬金(x4)兩部分，即

　　X=X1+X4

　　可見，包干制或者酬金制，物業服務費的構成最主要是物業服務成本或者物業服務支出。其構成一般包括以下部分：①管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;②物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用;③物業管理區域清潔衛生費用;④物業管理區域綠化養護費用;⑤物業管理區域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業服務企業固定資產折舊;⑧物業共用部位、共用設施及公眾責任保險費用;⑨經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業服務支出或者物業服務成本。

　　需要說明的是，在物業管理區域內，由物業服務企業接受委託代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用的，其委託手續費應向委託單位收取，不得向業主收取手續費等額外費用。