2015年我國物業服務行業投資趨勢分析

　　超高資產淨值人士愈來愈注重將物業視為他們主流的投資類別，並且將更多資金分配到外國的物業投資中。

　　未來十年，超高淨值人士最關注什麼?他們的投資策略又是什麼?根據萊坊和中銀國際發布的2015年《財富報告》(以下簡稱「報告」)，未來十年中國的財富人群將迅猛增長。2014年，亞洲已經超越北美洲成為超高資產淨值人士數目增長第二快的地區。同時，超高資產淨值人士越來越注重將物業視為他們主要的投資類別。

　　報告稱， 房地產有持久吸引力的重要原因之一，就是其本身具備的有形性，尤其當物業地處諸如倫敦等主要城市時，超高淨值人士已不再滿足於將投資甲級或最高端寫字樓和零售物業作為資金避險港，他們正準備投資非核心地段，並承擔其所帶來的風險。這可能意味著投資者將逐漸撤出收益率日漸減少的省會城市的中央商務城區，並進軍價值和回報更高的二級城市，而對許多超高淨值人士而言，這也意味著投資海外市場。調查顯示，富裕投資者正在將更多資金分配到外國的物業投資中。更多的周邊市場正從此趨勢中獲益，比如愛爾蘭和西班牙。

　　全球經濟的「不確定性」

　　目前的全球經濟狀況可以用「不確定性」來形容，這就是投資者關注房地產市場的原因。

　　對中東的投資者而言，它是伊拉克和敘利亞局勢的不確定性;對歐洲或日本投資者而言，則是量化寬鬆的趨向及該政策是否能結束經濟停滯的不確定性;相反，美國或英國投資者所面臨的不確定性則是如何在復甦的經濟中好好把握機會，從而做出最佳投資決定。

　　房地產投資者知道，如果荒年繼續，則要買安全的優質資產，如曼哈頓的寫字樓或香榭麗舍大街的商鋪。如果經濟即將改善，那麼風險更高但收益也更高的物業就是機會所在。

　　其中，2014年的油價暴跌是經濟和物業投資改變的轉折點。

　　現今，全球四個月內的用油量比二戰期間的總用油量還要高。2014年全球石油消費額超過巴西的國內生產總值，但2015年將會減少。油價下跌將導致巨額資金轉移。消費者將有更多資金消費，公司則有更多資金用於投資。但是，儘管支出增加，通脹還將保持受控，因為能源對其他價格有著巨大影響。

　　與此同時，房地產投資者也已適應更高的風險。據估算2014年全球商業房地產銷售額增加了7%，達6190億美元左右，其中可以增值的資產日益受歡迎。增值資產即買家可通過建設、改變物業用途(如變作住宅)或簽約高租金租戶等方式來提高投資回報的建築。經濟師JamesRoberts 認為，全球銷售額在2015年將再增6%，且增值資產的地位將進一步提升。

　　私人投資者趨向風險性投資，這在之前房地產市場的周期中並不常見。傳統而言，私人投資者鎖定的是優質資產，但2014年，儘管許多市場傾向於風險投資，仍有四分之一的全球商業物業售給了私人買家。

　　現今超高淨值人士和許多機構投資者一樣成熟，反映出許多人都擁有長期的房地產投資組合。此外在網絡時代，私人投資者還能獲取豐富的全球信息，為其投資決定提供依據。2015年，期望在增值資產市場看到更多的私人投資。

　　接下去投資何處?

　　在引領復甦的城市中，像倫敦、紐約和舊金山，空中布滿了大吊車的輪廓。自奧運以來，倫敦已新建了七棟摩天大樓。這些城市都用上更高風險的投資策略，因此房地產投資者都在詢問他們應在何處購置物業才能最好地駕馭復甦。

　　一個好的起步點必定經過掙扎和猶豫。2014年，亞太地區的商業物業銷售額下降了5%。該地區兩個大國 —— 印度和中國的崛起，代表了整個地區的發展趨勢。

　　中國的土地市場銷售額下跌22%，對於這個過去建了諸多「鬼城」的國家，這個數字是可以理解的。中國正在努力適應一種新的增長速度，但國際貨幣基金組織[微博]預測的中國國內生產總值增幅大約相當於新增18家通用汽車規模的企業。中國經濟絕非明日黃花，而實際上是一個可尋求長期發展的機會之地。

　　在充滿挑戰的市場環境下，上海和北京寫字樓租金不跌反漲，長期而言這是個好兆頭，因此有分析認為主要城市的物業市場仍然堅挺。

　　印度的物業市場則出現明顯的放緩。但近期莫迪政府對商界的經濟改革政策所帶來的影響令人倍感震驚。萊坊印度房地產情緒指數也反映出這點，2014年市場對房地產行業的信心幾乎翻了一番。

　　杜拜的商業物業往往被住宅市場奪去光彩。但是，寫字樓租金呈現出初步復甦跡象，傑貝阿里(Jebel Ali)已被媒體報導為全球創造經濟價值最多的港口，杜拜國際機場的乘客數量也在繼續攀升。這表明旅遊、貿易等核心經濟領域表現強勁。北美在2014年出現了強勁的銷售額增長，紐約和舊金山已進入新的周期，因此投資(比如開發或翻新)需要考慮增值因素或作為一個穩定收入的制衡因素，以抵消在其他領域的更高風險投資。在美國，中央商務區空置率要低於郊區。然而，那些位於郊區寫字樓區域，且與中央商務區有便捷交通連接的綜合體項目表現得更好，這為接受更高風險的投資者提供機會。

　　歐洲2014年的投資反彈令人印象深刻，投資者重新踏入2010年至2012年期間遭受重創的市場，如西班牙和愛爾蘭。2012年，西班牙僅有三筆超1億歐元的交易;去年則有16筆。

　　2014年，法國和德國核心歐元區的經濟體幾乎停滯不前。但門戶城市巴黎的物業市場基本上是逆勢而行的，計劃開發新鐵路基礎設施將創造未來的發展熱點。對於年輕人而言，柏林不僅有充滿活力的科技氛圍，生活成本也相對較低。超高淨值人士現在已成為商業物業的一支重要力量，並在各個層面進行投資 ，豪宅、二手房、新建房和改變用途項目。隨著全球經濟進入一個新的周期，機會之門正在打開。特別是房地產市場上的開發活動逐步增多，超高淨值人士將成為房地產建設新浪潮的一部分。

　　物業投資走向全球化

　　在為全世界各地高淨值投資者提供顧問服務的過程中，可以明顯看出投資者把物業當作一種投資類別的需求在快速增加。

　　為了更加詳細地分析超高淨值人士的全球物業投資活動，據2014-2018年中國物業服務商業模式與市場投資風險預測報告調研，以了解超級富豪們正在哪裡購買什麼物業。其中一個明顯趨勢是私人投資趨向全球化。超高淨值人士的大部分物業投資仍然在本國，但在開展調查的絕大部分地點，富豪們都已在增加其海外投資額。

　　有些富豪是由於其豐富的物業投資經驗而將組合多元化，而其他富豪可能是返回祖國投資的僑民。例如，定居美國的印度人和移居國外的肯亞人。那些常駐世界較不穩定區域的富豪常常在為其財富尋找避險地。

　　從這些超高淨值人士投資外國的首選地點和行業中，也可看出這一以避險為投資目的的趨勢。英國，尤其是倫敦，是最受歡迎的投資首選目的地。

　　德國為英國富豪的首選投資地，同時也是其他歐洲超高淨值人士的第二選擇。對於亞洲投資者而言，澳大利亞和美國是熱門的第二或第三備選地。例如，一名中國超高淨值人士剛剛斥資四億澳元買下了雪梨中央商務區的一棟甲級寫字樓 —— 利物浦街175號。

　　寫字樓是商業投資類別的首選，但住宅的需求也依然存在，特別是首次投資物業的超高淨值人士。以邁阿密為例，該城市吸引了許多拉丁美洲超高淨值人士的興趣。需求主要集中在公寓項目的開發上，但私人投資者現在開始更多考慮商業物業。

　　其他國家超高淨值人士的境內投資出現一些頗有意思的模式。就中國而言，希望在那裡投資物業的私人投資者人數並沒有增加。香港和新加坡也出現了相同的趨勢。

　　對英國和法國而言，中東是它們最大的私人投資來源，但來自全球其他地方的私人投資也在展露頭角，尤其是買下倫敦「小黃瓜」大樓的巴西巨富JosephSafra。

　　在澳大利亞、美國和非洲，富有的中國投資者目前是最重要的海外投資者。

　　萊坊南非主管TonyGaletti稱，南非境內中國超高淨值人士投資額的增長在過去數年表現突出。他指出，投資者對工業用途物業有強烈偏好，大約翰內斯堡地區的大片工業區幾乎已經全被中國私人投資者買下。還有多筆優質資產的交易記錄，其中包括一棟著名的桑頓摩天樓以及西開普地區的多座知名葡萄酒莊。

　　數據表明，美國的門戶城市，特別是紐約和舊金山，不僅吸引著中國投資者，也吸引著韓國、以色列和中東超高淨值人士的目光。

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