據宇博智業市場研究中心了解，養老地產，從建築設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建築產品開發接近於高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。
養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。
基於「銀髮經濟」的巨大潛力和地產行業的轉型升級，2013年以來，地產商和投資機構紛紛投身養老地產。然而，資金、標準、醫療、觀念等障礙，讓看似欣欣向榮的養老地產陷入發展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可複製推廣的商業模式……養老地產健康發展「前路漫漫」。
投身養老地產
當前，我國正加速步入老齡化社會，對「適老化」住宅和養老住區的需求將在未來幾年大增。全國房地產經理人聯合會常務副秘書長姜煒說，養老產業是我國未來經濟支柱產業，養老住區作為養老產業重要的資源整合平台、運營服務平台與資本運作平台，是房地產企業進軍養老產業的主要目標。
中國房地產業協會副會長朱中一說，目前，房地產市場處於增速換擋期、結構調整期和政策完善期，在轉型過程中，不少開發企業主動或被動進入養老地產行業。
全聯房地產商會副會長張雪舟說，當前，主要有「四路」企業進入養老住區，即地產商主導的養老住區、大型國企主導的養老住區、金融機構主導的養老住區和運營機構主導的養老住區。
不過，目前我國養老住區發展尚處於起步階段，真正成規模、成熟、可複製的引領模式還在探索中，經營狀況並不理想，很多企業靠其他業務來支撐養老服務項目的運行。
全國老齡辦副主任吳玉韶說，養老住區不是傳統意義的房地產開發，但目前國內一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開發仍存在重硬體、輕軟體，重設施、輕服務的傾向。
朱中一說，與其他房地產開發不同的是，養老住區必須考慮配套設施、養老服務等問題，老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。
中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從養老地產房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。全經聯養老養生地產委員會成立以來，很多業內人士對於委員會給予了很高的期望。
期望對養老養生產業地產的研究上水平，改變養老地產投資人與養老產業脫節的現狀。養老產業無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬體配置問題一直很突出。
高端養老的產生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，需要入住專業養老社區的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在19世紀30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。
缺乏政策支持也是一方面。對於養老產業的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對於急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經營階段。民政部副部長竇玉沛透露，我國將建立養老服務補貼制度。
對於低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，採取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經在部分試點補貼制度。
中國還將完善政府供養制度，對於城市「三無」、農村「五保」老人，採取集中供養或分散供養的方式，保障其基本生活不低於當地居民平均生活水平，並建立自然增長機制。
建立高齡補貼制度，逐步將本地區80周歲以上老年人納入補貼範圍。但是，我們要解決的是持有型經營的問題。與朋友在爭論養老地產的前景時，有一個分歧在於如何實現養老項目的盈利。
房地產企業在國內的發展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對於囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發過程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對於養老地產的開發選擇散手為主，而很難考慮長期持有經營。
中國報告大廳、宇博智業市場研究中心的2012-2016年養老地產市場深度調查及發展前景諮詢報告顯示考察眾多項目時我們發現：很多著名的養老項目，養老公寓並不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓，養老地產對於投資的收回，還沒有很好的模式。而居家養老的概念還沒有根本改變，高端的機構養老還屬於培育階段，所以持有型養老公寓的發展還不能成為主流。在談到險資投資養老地產的訴求時，我和同行有爭議。
他認為養老地產持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養老項目的持有經營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對於房企開發經營養老地產項目，確實是不可持續的。那麼，開發與經營的截然分開勢在必行。
作為財務出身的我來說，對於項目資金鍊與項目的盈利是過於看重的。所以在我們操作的生態城項目前期規劃負責人任上，對於項目成本的關注與開發、經營的關注是長期的。考慮開發階段的投資收益問題，我們主要關注的土地成本問題、建設成本問題，引入養老產業以及養老產業布局的盈利問題。
如果僅僅依靠開發企業本身的投資，我們必然是放棄現有項目。但是由於我們的接手方鎖定的是國內首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經營，這才是項目得以進展的關鍵。無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對於開發單位來說，項目散售模式是很難持續的。
散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那麼，項目開發建設完成之後的接收方選擇才是我們應該關注的重點。養老地產是有前景的，但是要有深入的對於開發建設經營模式的探索。
背後難掩尷尬
中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，現有的養老地產項目多數處於虧損或微利狀態。業內人士認為，目前，我國養老住區開發存在五個方面的問題。
一是項目規模過大，產品缺乏細分。一些地區，動輒斥資數十億元，建設占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養老社區，這並不符合養老需求。
二是市場定位不准，盈利模式不清，深陷長期投資與短期回報之困。養老地產高投入、周期長、低回報的特徵使養老地產項目面臨融資難問題。這就要求養老地產商具有雄厚的資本實力，一般民間資本則很難進入或持久經營。
三是規劃設計能力有待提高。張雪舟說，目前，國內不少開發養老地產的機構對老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對於老年服務模式也缺乏了解，建築空間無法滿足管理需要。
四是缺乏運營經驗成為養老地產發展的障礙。北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說，在養老地產開發過程中，最核心的問題是用服務撬動地產。如今，我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務，如果強行用地產綁架服務就會面臨很大風險。
五是缺乏標準和規範。一些專家認為，缺乏設計、建設、服務、收費等多個環節的行業標準和規範，是制約養老地產發展的瓶頸。不少養老項目規劃和設計水平參差不齊，在建設之初就難以滿足養老需求，給長期運營埋下隱患。另外，一些借養老地產之名「圈地」的項目也得以實施，擾亂了行業正常發展。
要多樣化發展
中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，我國養老地產發展時間很短，大規模開發也就三五年時間，2013年全國新增了100多個養老地產項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地產開發商提供了一些模式，但明確、成熟的商業模式尚在探索中，我國養老產業進入成熟期大約需要20年。
當前，不少養老住區項目收費過高，月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險產品等，超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低，養老地產畸形發展。未來，如何擴大中低端養老住區項目規模，提供多元化服務，迫切需要解決。
烏丹星說，養老地產要走出目前的困境，首先要轉變觀念。地產是一次性買斷，而養老是永久性消費;地產是創造居所，養老卻是創造生活方式，兩者截然不同。地產的價值在於實物交易後的儲存增值，而養老價值在於生活感受和文化價值所產生的人居價值。
朱中一說，發展養老地產必須要解決好四個關鍵問題：一是搞好養老地產項目的前期策劃，弄清楚市場究竟有多大，認真分析目標客戶群、服務半徑和規模、產品定位、與醫療機構的合作等問題，避免貪大求洋，走豪華路線;二是設計符合老年人需求的項目，做好運營管理服務;三是養老地產的投資商、開發商和運營管理商，既要明確分工，又要協調配合，實現合作共贏;四是養老地產開發模式可以多樣化，開發商可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅遊、度假和養老相結合等形式上有所作為。
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